Купить квартиру и не попасть впросак: куда инвестировать в 2020 году

Купить квартиру и не попасть впросак: куда инвестировать в 2020 году.

19 января, 07:51.

Александр Панченко.

Эксперты говорят о падении спроса на хрущевки и росте интереса к жилкомплексам и эко-проектам.

Реклама.

На рынке недвижимости Украины все больше проявляются две новые тенденции.

Во-первых, по словам экспертов рынка, покупатели стараются приобрести жилье в новостройках, а не на вторичном рынке.

Две главные причины: обветшание с годами старого жилфонда и укрепление гривни в 2019 году.

Ведь не секрет, что на вторичном рынке расчеты проводятся в долларах, а значит валютные заначки потенциальных покупателей "усохли" за год из-за сильной гривни примерно на 10%, При этом новостройки подорожали на 3%, а то и подешевели.

Во-вторых, покупатель с деньгами стал переборчив и готов заплатить больше, но за комфортное проживание и развитую инфраструктуру.

Подробности выяснил сайт "Сегодня".

Чего хочет народ.

Эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак рассказала нам о новых предпочтениях покупателей.

Теперь даже из новостроек им уже не очень интересны отдельные дома-высотки, "воткнутые" посредине старых жилых массивов, либо массивы из "каменных муравейников", где недостает паркомест, мало детсадов, школ, далеко идти до общественного транспорта и торговых центров.

"Сейчас людей интересуют жилые комплексы новых форматов, которые по своим качественным характеристикам выходят за рамки имеющихся критериев для каждого из классов жилья, образуя новые: комфорт+ или бизнес+", – говорит Виктория Берещак.

Как пояснила эксперт, новыми форматами, которые появились в последние несколько лет, следует считать многофункциональные жилкомплексы (ЖК) типа "город в городе", эко-проекты, сервисные ЖК.

Из 239 комплексов, заявленных в Украине к сдаче в 2020-2022 и далее годах, примерно 30% можно отнести к новым форматам.

Виктория Берещак акцентировала внимание на том, что в категории "Комфорт+" представлены чаще всего следующие форматы:.

"город в городе" – предусматривает создание на большой по площади территории полноценной социально-бытовой, рекреационной инфраструктуры;.

новый формат, возникший в 2019 году – live-work-play (живи-работай-играй) – жилые проекты, в которых наряду с жильем создаются торговые, офисные площади, детские объекты инфраструктуры, спортклуб, супермаркет класса комфорт+, подземные и наземные паркинги и консьерж-сервис;.

многофункциональные жилые комплексы – проекты, в которых наряду с жильем девелопер развивает торговые и офисные объекты, вписывая их в общий фон комплекса;.

эко-проекты – комплексы, где благодаря удачно подобранной концепции, создана максимально удачная рекреационная составляющая, или особое внимание уделяется сохранению ресурсов планеты.

В категории "Бизнес+" больше всего развиваются многофункциональные жилые комплексы, позволяющие воплотить не только микс форматов недвижимости, но и концепций с торговой, офисной, жилой составляющими.

Инвестирование "в котлован" – вчерашний день.

Также эксперты говорят, что инвесторы (физлица) уже не хотят рисковать, инвестируя "в котлован", то есть покупая жилье пусть и существенно дешевле, но в еще не построенном доме.

Потому что боятся, сэкономив, не получить вообще ничего.

Ситуация вокруг компании "Укрбуд" показала, что схема, по которой работали крупнейшие игроки рынка, морально умерла: больше не удастся продавать типовые проекты "из котлована", играть в перекрестное финансирование всех стройплощадок, перебрасывая деньги из проекта в проект.

"Сейчас экономически целесообразной и правильной является модель девелопмента, по которому минимум 60% средств в смете проекта уже девелопера, остальные 40% он может рассчитывать получить по продаже квартир как на ранних, так и более поздних этапах", – подчеркнула Виктория Берещак.

По словам эксперта консалтинговой компании "СВ девелопмент" Сергея Костецкого, до сих пор стройкомпании вкладывали 30-40% своих средств, остальные 60-70% – деньги будущих хозяев жилья.

Так как нередко этих средств не хватало из-за роста цен на стройматериалы, зарплат и т.

д., то получалась своеобразная финансовая пирамида.

"Уровень доверия к строительному рынку, а значит и темпы развития жилищного строительства, будут зависеть от того, как быстро разрешится ситуация с объектами "Укрбуда", по крайней мере с теми, которые уже почти достроены", – уверен Костецкий.

А вот в вопросах окончания строительства многочисленных долгостроев превалируют скептические оценки.

Так директор по маркетингу проекта многофункционального жилого комплекса Анжелика Саакян оценивает объемы окончания долгостроев в 2020 году в количестве 5-7% от объемов незавершенного строительства.

Речь идет об объектах Киева и области, которых насчитывается более 40.

То есть достроят всего 2-3 из них.

А всего по Украине таких объектов более 10 тыс.

Главные факторы, по словам Саакян, – экономические, достраивать себе в убыток девелопер не станет.

Анжелика Саакян отметила, что на сегодняшний день наиболее реальным способом завершения строительства замороженного объекта является привлечение стороннего профессионального девелопера с опытом на рынке и портфелем успешно реализованных проектов.

По оценке Саакян, самостоятельное завершение недостроенного жилого дома потребует от обманутых инвесторов дополнительного финансирования в размере до 8000 грн/кв.

То есть для будущего покупателя 1-комнатной квартиры площадью 50 кв.

м это дополнительно еще 400 тыс.

грн к уже вложенным средствам.

"Но вариант достройки объекта девелопером может быть реальным, если в долгострое продано не более половины квартир, тогда застройщик гипотетически может взять на себя вопрос достройки.

При этом рентабельность строительства на 10-15% будет ниже, чем с "чистой" площадки (или всего 5-10% – Авт.)", – рассказала Анжелика Саакян.

Дабы девелоперы более охотно участвовали в решении проблемы долгостроев, местные власти должны взять на себя решение сопутствующих неурегулированных вопросов, например, легализацию земельного участка, если первичное разрешение было получено с нарушениями, вопрос подключения к инженерным сетям.

Откуда берутся долгострои в Украине: названы главные причины.

А что с ценами.

Не секрет, что законодателем цен на стройрынке жилья является Киев.

По усредненным данным столичных девелоперов, стоимость квадратного метра жилья в Киеве выросла за 2019 год в среднем на 3%, или до 23700 грн/кв.

Стоимость объектов эконом-класса выросла на 2,81% (до 18300 грн/кв.

м), стоимость квартир в домах комфорт-класса уменьшилась на 0,49% (до 20600 грн/кв.

м), цены на квартиры бизнес-класса снизились на 3,05% (до 35000 грн/кв.

м), а элитное жилье подешевело на 3,95% (до 60500 грн/кв.

В других городах-миллионниках новая недвижимость подешевела из-за укрепления гривни и недостатка спроса при избытке предложения.

Так, во Львове в декабре 2019 по сравнению с декабрем 2018 г.

средняя цена на новостройки просела на 600 грн или 3,77% до 15 300 грн/кв.

За год количество жилых комплексов новых двух категорий "Комфорт+" и "Бизнес+ " от общего количества предложений составляет примерно 16%.

Превалируют форматы в категории "Комфорт+": новостройки "город в городе" и life-work-play.

В Одессе цена в декабре на квартиры в новостройках в среднем была на уровне 17 700 грн, что на 1300 грн или 6,84% меньше, чем год назад.

Здесь процент новых сегментов жилья достигает почти 20% от общего предложения, причем это количество за год существенно возросло.

В отличие от Киева и Львова, в Одессе больше форматов с категории "Бизнес+".

Это связано со спецификой региона: большая инвестиционная привлекательность благодаря расположению у моря.

Прогнозы на 2020 год.

В 2020 году эксперты обещают рост цен на новостройки, но не на все.

Так, Андрей Мирошник, директор технического департамента компании Activitis уверен, что цены однозначно будут расти, скорее всего, на 7-10% в течение года.

А управляющий партнер Объединения девелоперов недвижимости (RED Community) Татьяна Шульга-Забельская, говорит, что на сегодня спрос на новое жилье на 30-40% ниже предложения.

Поэтому 2020 год будет ознаменован активной борьбой за покупателя.

По ее оценке, стоимость эконом-жилья может снизиться на 5-8% по причине низкого уровня продаж, а для ЖК новых и востребованных форматов может увеличиться на 5-7%.

О том, каковы шансы обманутых застройщиков "высоток Войцеховского" получить свое жилье, смотрите в сюжете:.

Читайте самые важные и интересные новости в нашем Telegram.

Реклама.