В Украине меняют правила эксплуатации многоэтажек: к чему готовиться

По мнению Олега Попенко, сначала нужно преодолеть коррупцию и рейдерство.

В Украине планируется изменить правила управления многоквартирными домами. Кабмин утвердил постановление о реализации экспериментального проекта по созданию, внедрению и обеспечению функционирования Системы управления многоквартирными домами (СУМД).

Экспериментальный проект планируют внедрить за два года, до конца 2026 года.

Планируется, что вся информация о многоквартирном доме и деятельности ОСМД будет содержаться в единой электронной системе Наш Дом. Владельцы квартир будут иметь актуальную информацию о своем жилье, а также примут участие в собраниях и голосованиях онлайн.

В то же время ОСМД и управляющие будут сохранять решения и документы о доме в защищенных цифровых хранилищах. Также они смогут отчитываться о своей работе на сайте.

Что известно о новой системе?

Внедрением новой системы будет заниматься Министерство развития общин и территорий Украины Там отмечают, что информационно-коммуникационная СУМД будет выполнять следующие задачи:

• по внедрению унифицированного и цифровизированного подхода при управлении многоквартирными домами;
• расширение доступа к информации о техническом состоянии общего имущества совладельцев многоквартирных домов;
• внедрение инструментов для сбора информационных, аналитических и статистических данных, необходимых для принятия эффективных решений в процессе внедрения жилищной политики, как внутри отдельной территориальной общины, так и на государственном уровне.

"Система управления многоквартирными домами (СУМД) минимизирует негативное влияние "человеческого фактора" в подавляющем большинстве процессов управления многоквартирным домом, в том числе и в проведении собраний совладельцев и обнародовании протоколов заседаний. Кроме того, за счет цифровизации процессов делается невозможной коррупционная составляющая", – отмечают в Министерство развития общин и территорий Украины.

Там добавляют, что на государственном уровне внедрение и развитие СУМД является важной составляющей реформы жилищной политики.

Постановлением о внедрении Системы управления многоквартирными домами, утвержденной Кабмином, указано, что в процессе внедрения определяются:

• процедура и требования по наполнению и ведению системы управления;
• структура системы управления;
• полномочия держателя, администратора и технического администратора;
• функциональные возможности системы управления и 11 электронных кабинетов и предполагается создание такого компонента системы управления как Реестр управления многоквартирными домами.

Также постановлением правительства предусмотрено, что при внедрении СУМД необходимо обеспечить взаимодействие с Единой государственной электронной системой в сфере строительства.

"Вся информация о многоквартирном доме и деятельности ОСМД будет содержаться в единой электронной системе Наш Дом. Владельцы квартир будут иметь актуальную информацию о своем жилье, а также будут участвовать в собраниях и голосованиях онлайн. А ОСМД и управляющие будут сохранять решения и документы о доме в защищенных цифровых хранилищах. А еще будут отчитываться о своей работе на сайте – больше никаких объявлений на дверях подъезда", – отмечают в правительстве.

Выйдут из социальных сетей на профессиональный уровень

ТСН.ua поинтересовался у эксперта, насколько эффективна новая система управления многоквартирными домами и собственно, что она изменит для жильцов.

По словам Олега Попенко, эксперта по вопросам ЖКХ, ему до конца непонятно, какие функции будет выполнять новая система управления многоквартирными домами, которую вводит правительство, если в каждом многоквартирном доме есть совладельцы, которые непосредственно за это отвечают.

Эксперт добавляет, что, по его мнению, речь идет об определенном мобильном приложении, которое должно облегчить принятие решений в многоквартирном доме.

"То есть люди с помощью этого мобильного приложения или какой-то компьютерной программы, которых, кстати, уже создано немало, смогут общаться между собой и принимать определенные решения. Сейчас для этого есть немало домовых чатов в Viber или WhatsApp. Думаю, что в правительстве просто хотят отойти от формально чата в социальных сетях и перейти к более официально-производительному. Но, как мне кажется, это абсолютно ошибочный путь", – рассказывает ТСН.ua Олег Попенко, эксперт по вопросам ЖКХ.

А может сначала побороть коррупцию и рейдерство?

Эксперт считает, что общение и принятие решений онлайн приведет к ухудшению ситуации в многоквартирных домах.

"В многоквартирных домах достаточно других, гораздо более существенных проблем – отсутствует система контроля за деятельностью управляющих, нет рычагов влияния на процессы, происходящие в многоквартирных домах. Из-за этого происходят рейдерские захваты помещений, процветает коррупция на уровне управляющих. И это не единичные случаи, их сотни или даже тысячи. Поэтому я очень сомневаюсь, что все эти острые проблемы можно решить только путем введения СУМД", – отмечает эксперт.

Почему бы не создать Жилищный суд?

Олег Попенко убежден, что проблемы, возникающие при управлении многоквартирными домами в Украине, нужно решать, учитывая опыт других стран.

"В США для решения таких вопросов существует отдельный Жилищный суд, рассматривающий все дела, связанные с жилищными вопросами, начиная от аренды жилья (отношения между арендодателем и арендатором) в многоквартирных домах и заканчивая спорными вопросами, возникающими между совладельцами. Вот это нам нужно, как воздух. У нас практически отсутствуют судебные решения по рассмотрению таких дел, а спорных вопросов между совладельцами возникает за месяц десятки тысяч, только по Киеву", – отмечает эксперт.

Олег Попенко добавляет, что эти вопросы почему-то никого не интересуют из-за того, что у нас нет инстанции, куда можно было бы обратиться для их решения.

"Госпродпотребслужба – не может рассмотреть определенные вопросы, потому что у них нет полномочий и не хватает людей. Полиция – отказывается рассматривать заявления из-за их огромного количества, а НКРЭКУ отказывается рассматривать вопросы относительно тарифов. То есть решить проблемные вопросы совладельцам многоквартирных домов не с кем. Вся помощь от государства на этом заканчивается", – подчеркивает эксперт.

Есть ли у всех смартфоны?

Планируется, что СУМД будет помогать совладельцам во время выборов управляющего ОСМД и принимать важные решения. Для этого сейчас нужно потратить кучу времени, чтобы провести общее собрание, собрать жителей и проголосовать нужный вопрос. По новой системе все это можно будет быстрее делать благодаря голосованию в "Дії" или смартфоне.

Эксперт соглашается, что станет удобнее, но при этом предостерегает, что подобные вещи могут привести и к искажению результатов голосования.

"Возьмем, например, многоквартирный дом где-то на окраине небольшого городка, где люди живут в "хрущевке" и получают зарплату в 10 тысяч гривен. Я убежден, что ¾ людей, которые там проживают не знают, что такое смартфон, потому что большинство из них пенсионеры или имеют очень малые доходы. Как они будут голосовать? И главное, кто за них будет голосовать? Представьте себе, что по дому нужно будет принять срочное решение. Обязательно появятся "ходоки", которые будут обходить квартиры и просить проголосовать за нужный им вопрос. А потом у людей будут внезапно отбирать подвалы и чердаки, которые перейдут кому-то в собственность", – отмечает Олег Попенко.

Эксперт продолжает: "Вспомним 2018 год, когда в Ирпене неизвестный регистратор незаконно создал 38 ОСМД в домах, которые обслуживали управляющие компании Киева. Эти дома пришлось впоследствии возвращать через суд. И это в Киеве, а что происходит в регионах, просто трудно себе представить" .

Исчезнут ли споры между совладельцами?

Олег Попенко сомневается, что благодаря появлению СУМД удастся убрать "человеческий фактор" и исчезнут злоупотребления, например, на выборах руководства ОСМД.

"Мне кажется, что разработчики этих нововведений ошибаются. Напротив, конфликты и недоразумения между совладельцами останутся, в этом можно убедиться в любом домовом чате Киева. Там пишут все, что вздумается и вопросы годами не решаются. Именно поэтому я убежден, что создание разнообразных онлайн механизмов никак не решит реальных проблем. К сожалению, у наших совладельцев жилья нет понимания, что они ответственны за свой дом", – отмечает Олег Попенко.

Надо побороть коррупцию

Эксперт добавляет, что существует еще одна огромная проблема – отсутствие контроля за всеми действиями управляющих компаний, частных и коммунальных жэков, которые придумывают собственные правила и условия для жильцов домов. Особенно это заметно в Киеве.

"По сути ОСМД в столице тоже стали инструментом коррупции, которыми до этого были коммунальные жэки. Они используют бюджетные средства – программы 70 на 30, когда людей в Киеве разводят на установке солнечных панелей на крышах домов. Ничего не меняется. 90% жителей ОСМД не понимают, за что именно они голосуют на собраниях. Единицы докапываются до сути вопроса. Остальные голосуют, как им посоветуют соседи или как "подскажут" доброжелатели за какой-то подарок", – отмечает Олег Попенко.

Как пробудить ответственность у владельцев дома

Эксперт подчеркивает, что у нас совсем не выстроена система ответственного владельца многоквартирного дома, о которой 10 лет только рассказывают чиновники, но ничего не делают, чтобы эта ответственность наконец-то появилась.

"Многие не знают, что по закону, последняя компания, которая передает дом совладельцам для создания ОСМД, обязана выполнить в нем капитальный ремонт, то есть полностью его восстановить и только потом передать. Но, к сожалению, этого никто не делает, людей просто обманывают. А вопрос ремонтов "падает" на самих совладельцев, у которых на это нет средств", – отмечает Олег Попенко.

В 2020 году опрос Минрегиона показал, что 73% жителей были готовы платить ежемесячно на ремонт многоквартирного дома в Киеве не более 500 гривен. Хотя в среднем из квартиры площадью 50 квадратных метров, нужно собрать на капитальный ремонт в многоквартирном доме где-то до 10 тысяч долларов. Выходит, для того чтобы получить необходимую сумму на капитальный ремонт нужно 68 лет. У людей физически нет таких средств.

Почему СУМД только для ОСМД

"Чтобы как-то изменить ситуацию нужно вносить немало изменений в законы, увеличить количество программ по модернизации жилищного фонда, потому что, например, одна программа в Киеве по энергоэффективности, отнюдь не решает этого вопроса. Это надо исправлять. Поэтому, лично для меня, инициатива правительства по введрении СУМД – имеет исключительно предвыборный привкус, чтобы снова понравиться людям", – утверждает Олег Попенко.

Он подчеркивает, что новая система управления многоквартирным домом, в большинстве своем, может быть реализована только через ОСМД, так как в доме, обслуживаемом коммунальным или частным жэком, это приложение не станет инструментом для принятия решений. Там, мягко говоря, вообще не обращают внимание на то, что реально происходит с домом.

Где может начаться эксперимент

Пока неизвестно, в каком городе будет стартовать эксперимент по внедрению СУМД.

"Сомневаюсь, что это будет Киев, из-за определенных политических противостояний между мэром и центральной властью. В Харькове тоже вряд ли, потому что там большинство жэков коммунальные, а система ОСМД не развита. Поэтому таким городом может стать Львов, где очень мощное сообщество совладельцев многоквартирных домов и лояльный к власти мэр. Поэтому вполне возможно, что этот проект начнут реализовывать во Львове", – подытоживает Олег Попенко.

Ранее ТСН.ua рассказывал о громком скандале вокруг дома в Киеве: подробности шокируют.