Землю можуть оформити на двох власників: як перевірити ділянку за двома реєстрами перед купівлею

Перед тим як віддати гроші за земельну ділянку чи підписати договір оренди на кілька років уперед, варто перевірити, чи не «висить» на цій землі чуже право. Подвійна реєстрація — це ситуація, коли щодо одного й того самого наділу в реєстрах виникають суперечливі записи: на одну ділянку претендують одразу два різні власники або орендарі.

Про те, як виникає така плутанина і як від неї вберегтися, для AgroNews розповів адвокат юридичної компанії «Приходько та партнери» Дмитро Васюта. За його словами, проблема найчастіше пов'язана з помилками під час перенесення старих відомостей до електронних реєстрів, некоректною ідентифікацією ділянки або дублюванням реєстраційних дій.

Найризиковіші ділянки — оформлені до 2013 року

Найчастіше подвійні записи виникають довкола землі, право на яку виникло ще до 1 січня 2013 року. Відсутність інформації про таке право в сучасному Державному реєстрі речових прав сама по собі ще не означає, що права не існує.

Закон визнає дійсними речові права, оформлені до 2013 року, якщо їх реєстрували за тодішніми правилами — або якщо на той момент реєстрація взагалі не була обов'язковою. Тож перед будь-якою операцією із землею замало перевірити лише кадастровий номер.

Два реєстри, які треба звірити одночасно

Перший крок — звірити інформацію одразу в двох базах: у Державному земельному кадастрі та в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

У кадастрі перевіряють кадастровий номер, площу, розташування, межі та інші характеристики ділянки. У Реєстрі речових прав дивляться, хто є власником і чи не зареєстровані оренда, суборенда, емфітевзис, іпотека, арешт або інше обтяження.

Які документи ще перевірити до угоди

Окрім реєстрів, варто перевірити документи, на підставі яких виникло право: державний акт, договір купівлі-продажу, свідоцтво про спадщину, рішення суду чи договір оренди. Дані в цих паперах мають збігатися з реєстрами — насамперед щодо кадастрового номера, площі та самої ділянки.

Якщо маєте справу зі старими державними актами або договорами оренди, краще ще до підписання нової угоди перевірити історію виникнення права й за можливості внести актуальні відомості до Державного реєстру речових прав. Це зменшує ризик, що хтось інший спробує зареєструвати на цю ж землю конкуруюче право.

Що робити, якщо подвійну реєстрацію вже виявили

Якщо плутанина вже сталася, насамперед потрібно отримати документи щодо обох реєстраційних записів і встановити, коли, ким і на якій підставі реєстрували кожне право. Далі обирають спосіб захисту.

Дії або бездіяльність державного реєстратора можна оскаржити в адміністративному порядку — до Міністерства юстиції України у передбачених законом випадках — або звернутися до суду. Із цим не варто зволікати: на адміністративне оскарження реєстраційних дій закон дає два місяці з дня, коли людина дізналася або могла дізнатися про порушення свого права.

Якщо ж між сторонами фактично виник спір щодо самого права власності чи користування ділянкою, питання, ймовірно, доведеться вирішувати в суді. Найнадійніше, підсумовує адвокат, не виправляти наслідки подвійної реєстрації, а проводити повну юридичну й кадастрову перевірку ділянки до підписання договору й передачі грошей.