В Україні презентували адаптацію закону про соціальне житло за австрійською моделлю. Як вона працює?

Центр досліджень землі і житла, який є частиною Харківської школи архітектури, організував дискусію, на якій презентували результат багаторічного дослідження системи низькоприбуткового житлового будівництва в Австрії. Відеотрансляцію події ви можете подивитись за посиланням.

Дослідження робилося разом з австрійською організацією IIBW (назву якої можна перекласти, як «Інститут нерухомості, будівництва та життя»). Передумовою цього проєкту стало те, що в Україні наразі майже відсутнє соціальне житло – яке належить громадам і здається особам-представникам вразливих груп населення нижче ринкової вартості. Водночас в країнах ЄС таке житло складає з усього ринку нерухомості: в Нідерландах – 31%, в Австрії – 24%, в Данії – 21%, у Франції – 18%, у Фінляндії – 11%.  Але всі починали з нуля, і взагалі фонд неприбуткового орендного житла почав формуватись в Європі тільки після 1945 року. 

Потреба в безпечному і доступному житлі в Україні нагальна – за офіційними даними пошкоджено 1,6 мільйона помешкань у країні, з яких третина зруйнована. 10 тисяч заяв було подано у програму єВідновлення, на компенсацію за знищене житло, з яких опрацьовано вже 6,4 тисячі. Житлові сертифікати по цій програмі вже обміняли на житло 886 заявників. Але серед багатьох проблем, з якими стикаються люди, що подаються на відновлення житла є втрачені документи, колишні проблеми з землею, проблеми з ОСББ або спільна власність на зруйноване житло. Власне, програма єВідновлення не закриває потреби вразливих груп людей, а працює лише зі спроможними власниками.

Австрійський досвід показує, що будівництво соціального житла реальне при залучені OПЖК (Обмежено-Прибуткових Житлових Компаній), які повинні прозоро використовувати ресурс, і можуть розвивати економіку країни. Подібні компанії працюють по всій території Австрії. І на цьому прикладі сьогодні виписаний вже проєкт закону з 18 статей, який розроблявся командою з українських і австрійських спеціалістів. В ньому говориться про модель запровадження аналогів ОПЖК в Україні, яка має будуватися на шести принципах:

• оренда житла за собівартістю – тобто орендна плата встановлюється з урахуванням витрат на будівництво та подальше утримання й ремонти;
• обмеження прибутків подібного житла – обмеження до 3,5% річних на первинно інвестований капітал;
• револьверність фондів – капітал має бути прив’язаний до об’єкту, і його надлишок має бути реінвестований саме в цей об’єкт. 
• обмеження господарської діяльності – ОПЖК мають займатися тільки своєю діяльністю – будівництвом і утриманням об’єктів нерухомості.
• обмеження персоналу – виключає зв’язок персоналу з будівельними компаніями, а також має бути створена незалежна наглядова рада.
• вимоги до управління та аудиту – щорічно ОПЖК демонструють звітність незалежним аудиторським компаніям.   

Вже створене правове обґрунтування для реалізації цього проєкту, з яким можуть ознайомитися спеціалісти. Залишається декілька питань з розподілом подібного житла для саме тих, хто потребує його, але по суті, ідея житла, яке може належати громаді, зробила ще один крок до реалізації.