Гармонійний девелопмент: як в Стокгольмі міська влада та забудовники разом розвивають територію порту площею 240 га

Муніципалітет та приватні девелопери уже понад десять років перетворюють колишній промисловий Королівський порт у столиці Швеції на новий район із житлом, парками та необхідною інфраструктурою. Stockholm Royal Seaport став територією, де місто тестує стійки підходи міського розвитку. Проєкт розпочали, аби відповісти на зростаючі потреби міста у житлі, робочих місцях й школах, зелених просторах, об’єктах культури та спорту.

Територія має вигідне розташування: вісім кілометрів берегової лінії й безпосередня близькість до Королівського національного міського парку. До центру Стокгольма звідти лише десять хвилин велосипедом. Проте ця територія має й свої виклики пов’язані з перебудовою промислової зони у житловий квартал. Зокрема забруднення ґрунтів після багаторічної діяльності газового виробництва, порту та інших індустріальних об’єктів.

На місці колишньої морської гавані хочуть створити новий сталий район на 12 000 осель і 35 000 робочих місць, повністю відмовитись від викопного палива до 2030 року та зробити внесок у перетворення Стокгольма на вуглецево-позитивне місто до 2040-го. Проєкт Stockholm Royal Seaport займатиме 236 гектарів і фінансується містом Стокгольм (орієнтовно, інвестиції становлять €2,2 млрд), поєднує житлову, транспортну, соціальну й культурну інфраструктуру: метро, біогазові та гібридні автобуси, паром, школи, дитсадки, спортзали, а також мистецькі об’єкти, на які спрямовують 1% бюджету проєкту. 

Хмарочос поспілкувався з Андерсом Естербергом, заступником мера Стокгольма (Deputy Mayor) та головою комітету з міського розвитку. Він розповів, як місто ухвалює рішення у подібних проєктах та як працює з громадами та приватними девелоперами. 

Що таке Stockholm Royal Seaport?

Територія Stockholm Royal Seaport десятиліттями залишалася індустріальною зоною — закритою, забрудненою та відірваною від міського життя. Тут працювали газове виробництво, портові термінали та інші підприємства, що в результаті призвело до значних наслідків для довкілля, насамперед йдеться про серйозне забруднення ґрунтів. Попри унікальне розташування на узбережжі й поруч із Королівським національним міським парком, район був недоступним для мешканців і майже не використовувався, окрім як індустріальна зона.

Стокгольм стрімко зростав і потребував нових районів із житлом, робочими місцями, транспортом та зеленими просторами. Саме тому місто вирішило ревіталізувати цю територію. Метою було не просто змінити функцію колишнього порту, а перетворити його на район, де житлові квартали, природа й інфраструктура існують разом.

Потреба у змінах підтверджували одразу двома факторами: просторовими — повернути цінну прибережну територію місту, та екологічними — відновити землю після індустріального використання. 

Планування цієї території триває з 1999 року, у 2008-му вона отримала статус пілотної зони сталого розвитку, а з 2011 року тут активно ведуться будівельні роботи. 

Візія для Stockholm Royal Seaport базується на головних стратегічних документах Стокгольма — Vision 2040, міському бюджеті, Екологічній програмі та Генеральному плані. На їх основі сформульовано п’ять ключових напрямів розвитку цього району: 

• створення живого, безпечного й привабливого міського середовища, 
• забезпечення високої доступності та близькості всіх щоденних сервісів, 
• ефективне використання ресурсів і зменшення кліматичного впливу, 
• інтеграція природних рішень у міську тканину, 
• а також активне залучення мешканців. 

Ці принципи впливають на кожен етап — від загальних міських програм до детальних планів забудови. 

Розвиток району також узгоджується з бюджетом міста та інвестиційною стратегією. Місто прагне забезпечити високі надходження від продажу землі, оскільки трансформація цієї території є дуже дорогою.

Просторові особливості району

Наразі Stockholm Royal Seaport це поєднання рельєфу, який утворювався століттями, та сучасної забудови. Колись це була частина ландшафту з водою навколо Hjorthagsberget та затоками Frihamnen, згодом перетворилась на територію, змінену штучними насипами та інженерними роботами. 

Найяскравіша історична частина району — це Gasverket, закритий комплекс газосховищ. Після більше ніж столітньої ізоляції територію відкрили для містян, але зберегли унікальну архітектуру, цегляні промислові споруди та газові резервуари. Нові функції впроваджують так, щоб поєднати стару й нову частини Hjorthagen.

Поруч із житловими кварталами розташовані ділянки промисловості та критичної інфраструктури — від енергетичних об’єктів до портових терміналів. Вони створюють контраст, який є частиною ідентичності району. Планування спрямоване не на витіснення промисловості, а на її інтеграцію: збереження логістики, створення буферних зелених зон і безпечного середовища для мешканців.

Портові території Värtahamnen, Frihamnen та Loudden, які десятиліттями були відокремлені від міста, нині відкриваються й трансформуються. Масштабні кораблі, крани й доки створюють унікальний пейзаж, а порти поступово перетворюють на міські набережні з громадським доступом до води та водним транспортом. 

Вода — один із найцінніших ресурсів району. Планування узбережжя Lilla Värtan спрямоване на те, щоб наблизити людей до води, водночас захищаючи екосистеми й адаптуючись до змін клімату. Уздовж берегів створюють прогулянкові маршрути, рекреаційні зони та простори для спорту й відпочинку.

Усе це створюється в безпосередньому сусідстві з Королівським національним міським парком — унікальною природною територією з високою екологічною цінністю. Планування Swedish Royal Seaport зосереджене на тому, щоб не лише захистити парк, а й посилити зв’язки з ним через зелені коридори, інтегровані природні елементи в забудову та простори для прогулянок і відпочинку.

Як це працює?

Розвиток Stockholm Royal Seaport здійснює спеціальна проєктна організація міста. 

«У ній також є керівна команда, яка представляє команди з адміністрації розвитку, адміністрації планування та адміністрації транспорту», — розповідає Андерс.

Проєкт очолює керівник з розвитку Стаффан Лоренц. Структура поділена на географічні частини: двоє менеджерів з планування керують кількома менеджерами проєктів і відповідають кожен за одну географічну зону. Весь проєкт поділений на кілька таких зон. Окремо є менеджер з реалізації, який відповідає за реалізацію та безпеку у всіх проєктах.

Адміністрація розвитку відіграє центральну роль у координації проєкту. Вона співпрацює з іншими міськими структурами й компаніями на ранніх етапах, щоб забезпечити наявність сервісів та інфраструктури. 

«Ми маємо переконатися, що доступні всі необхідні сервіси та надійна інфраструктура. Коли земля передається від Адміністрації розвитку до адміністрації конкретної зони, ми підписуємо між собою угоди, щоб чітко визначити, хто за що відповідає і хто що має робити», — пояснює Андерс.

Фінансування розвитку території прив’язане до прав на землю. За словами Андерса, місто Стокгольм володіє 70% землі у Stockholm Royal Seaport. У проєктах міського розвитку земля продається або передається у право користування девелоперам, які платять місту за землю. Це важливо для фінансування планування проєкту та розвитку інфраструктури, громадських просторів, парків і так далі.

Адміністрація розвитку відповідає за будівництво вулиць, парків і площ у таких урбаністичних проєктах, як Stockholm Royal Seaport. Рішення щодо інвестицій ухвалює комітет розвитку, а великі інвестиції формально затверджує міська рада.

Шкільні заклади будуються та фінансуються компанією SISAB — School Properties in Stockholm. Управління нерухомості будує та фінансує спортивні центри й будівлі для культурних потреб. Регіон Стокгольм будує будівлі для системи охорони здоров’я. 

У процесі розвитку залучено багато приватних компаній. За словами Андерса, у Stockholm Royal Seaport працювали понад 40 девелоперів. Нині діє близько 5 активних девелоперів, а паралельно виконуються 10 інфраструктурних проєктів, де місто залучає підрядників. Співпраця базується на діалозі, проводяться зустрічі між містом і девелоперами, діалогові зустрічі із фокусом на виконанні вимог зі сталості, каже Андерсон. Також організовуються програми підвищення компетентності з різними ключами сталості, що допомагають формувати спільне розуміння.

Вимоги зі сталості закладені у формальні документи. 

«Загальні цілі визначені в програмі сталого міського розвитку. Конкретні вимоги містяться в угодах про розвиток та в планах дій», — зазначає Андерс.

Їх виконання контролюється та оцінюється у діалозі з девелоперами протягом усього процесу — від раннього етапу до завершення. 

Результати станом на 2025 рік

Станом на 2025 рік Stockholm Royal Seaport демонструє відчутний прогрес у реалізації своїх довгострокових цілей. За словами Андерса Естерберга, у житловому секторі заплановано принаймні 12 000 квартир, з них вже завершено приблизно 3160 квартир. У районі сформовано різноманітний житловий фонд: 52% — орендні квартири, 8% — студентські, 48% — у власності. А також різні за розміром квартири — від однокімнатних до п’ятикімнатних. 

Також у районі створюють повноцінну соціальну інфраструктуру. Як зазначає Андерс, тут уже створено одну початкову школу, один спортивний зал, десять дитячих садків, одну бібліотека, чотири площі, 11 парків та дитячих майданчиків. Комерційна складова також активно зростає, наразі завершено 80 000 м² комерційних площ, а потенціал робочих місць оцінюється у десятки тисяч.

Андерс розповів, що опитування мешканців демонструє високий рівень задоволення: 85% задоволені площами та громадськими просторами, 85% — дитячими садками, 76% — школами, а 9 із 10 жителів почуваються у безпеці незалежно від статі.

Чому може навчитись Київ?

Історія Stockholm Royal Seaport — це чудовий приклад того, як можна і потрібно працювати з промисловими зонами та об’єктами, які вже не використовуються. Для Києва це приклад зокрема того, яким міг би стати Рибальський півострів, що також є колишньою припортовою зоною.

Як бачимо, ключовою різницею між підходами є готовність муніципалітету в Швеції брати на себе відповідальність за розробку правил, за якими територія буде розвиватись, а потім і за управління проєктом – йдеться, насамперед, про координацію різних державних, муніципальних, приватних учасників. Коли є план і кожен знає, яку роль він в цьому плані відіграє, реалізувати комплексний проєкт з конкретними цілями набагато легше, та й результат буде зовсім іншої якості.

Перший і, мабуть, найважливіший урок: трансформація подібних територій починається з політичного рішення. У Стокгольмі колишній промисловий порт не просто відвели під забудову, його вибрали як стратегічний міський проєкт, покликаний об’єднати різні частини міста, повернути берегову лінію містянам і водночас дати нове житло, робочі місця, школи та парки. Це був усвідомлений вибір міської адміністрації, а не просто реакція на попит девелоперів. В Києві ж поки острів Рибальський існує в логіці окремих житлових комплексів, а не цілісної візії Києва чи його районів, результатом неминуче стане хаотична забудова, відсутність інфраструктури, а не новий повноцінний район. Іншими словами, стійкого розвитку території просто не станеться.

Другий урок: Stockholm Royal Seaport місто свідомо не використовує землю як ресурс для одноразового розпродажу. Місто володіє приблизно 70% території, продає або передає ділянки в право забудови й саме з цих платежів фінансує інфраструктуру, парки, площі та набережні. Земля тут — це важіль, що дозволяє вимагати якість і стійкість, а не просто джерело короткострокового доходу для бюджету. На Рибальському, де ділянки приватизовані під окремі проєкти, такий підхід міг би змінити ситуацію: ключові елементи такі, як дороги, школи, садки, громадські простори, набережна, повинні мати пріоритет для міста, а не добудовуватися потім за приватний кошт, якщо вистачить грошей.

Третій важливий аспект — ставлення до промислової спадщини. SRS не приховує минуле території, а навпаки відверто розповідає про забруднені ґрунти, газове виробництво, портову інфраструктуру, складні гідрологічні умови. У Рибальського минуле подібне. Із його історією портових і складських зон, потенційним забрудненням та складними гідрологічними ризиками він не може розглядатися просто як майданчик під забудову. Спочатку мали б з’явитися стратегія очищення й адаптації, система роботи з ґрунтами, водою, інженерією, а тільки потім житло та комерція.

Довіра між містом і девелоперами в SRS також не виникла сама по собі. Андерс описує постійні зустрічі й діалогові формати між міською владою та забудовниками, з акцентом саме на виконанні вимог зі стійкості. Паралельно проводяться програми підвищення компетентності. Це принциповий момент: девелоперам не просто ставлять жорсткі вимоги, а допомагають розібратися, як їх виконати. 

Також важливо, що результати SRS вже можна виміряти не лише квадратними метрами. Так, район має тисячі збудованих квартир, але також і десятки дитячих садків і шкіл, бібліотеку, парки, комерційні площі, тисячі робочих місць. Опитування мешканців свідчать про високий рівень задоволення публічними просторами, садками, школами та відчуттям безпеки. Це не ідеальна картинка, але це демонстрація того, що довгострокові цілі, кліматичні, соціальні, просторові, можуть працювати разом, якщо їх визначити на старті.

Якщо ми в Києві й далі будемо сприймати такі території як можливість щось швидко збудувати, ми на десятиріччя втратимо шанс на інший рівень якості міського середовища. І ключову роль в цьому має відігравати саме міська влада, яка повинна спиратись на чіткі стратегічні документи із закладеними в них інтересами усіх соціальних груп, такі як генплан, та розроблені за активної участі громадськості.