Реформа управління житловим фондом: які зміни очікують власників житла

Сьогодні ефективна експлуатація будинків, особливо в умовах енергетичних викликів і потреби в автономності, збереження житлового фонду без професійного управління стає практично неможливим.

Більшість співвласників багатоквартирних будинків добре знають ситуацію: формально вони є власниками, але фактично мають дуже обмежений вплив на управління своїм будинком.

Складні процедури ухвалення рішень, нечіткі правила, слабкі інструменти контролю й обмежені можливості для залучення коштів – усе це стримує розвиток ефективного управління. У результаті будинки зношуються, ремонти відкладаються, а енергоефективні заходи залишаються лише планами.

Це добре видно й на прикладі державних програм підтримки: потенційно більше будинків могли б брати в них участь, але ключовим бар’єром залишається недостатня самоорганізація та слабке представництво інтересів співвласників.

Нова модель управління житлом, як відповідь на системні виклики

Саме тому було розроблено проєкт Закону "Про управління житловим фондом". Його ключова ідея – змінити саму логіку управління: будинок належить співвласникам, і саме вони мають отримати дієві інструменти для ухвалення рішень і контролю за своєю власністю.

Наразі завершується публічне обговорення законопроєкту. Попереду – його реєстрація у Верховній Раді, розгляд у профільному комітеті й винесення до сесійної зали. Уже зараз можна говорити про стриманий оптимізм щодо його ухвалення.

Цей документ також є одним із ключових елементів житлової реформи й логічним продовженням Закону "Про основні засади житлової політики". Фактично йдеться про формування нової системи управління житлом, яка відповідає сучасним викликам.

Через 25 років після ухвалення закону про ОСББ маємо близько 40 000 об’єднань. Це доволі обмежений результат, значно нижчий за потенціал. Очікувалося, що саме через самоорганізацію співвласники перейдуть до професійного управління житлом – з ефективним використанням коштів, належним утриманням будинків і кращою якістю послуг. Частково це вдалося, але системно – ні.

Якою має бути відповідь? Це перехід від застарілої та фрагментованої системи до сучасної, зрозумілої й ефективної моделі управління житлом.

Саме це і закладає новий закон.

Що зміниться після його ухвалення

Ключова ідея – посилити роль співвласників і надати дієві інструменти управління своїм майном.

По-перше, співвласники отримають реальні повноваження в ухваленні рішень. Управління будинком стане більш структурованим і зрозумілим: від вибору моделі управління до контролю за виконанням рішень. Так, передбачено кілька чітких варіантів: самостійне управління співвласниками через юридичну особу – просте товариство співвласників, що створюється для кожного будинку (окрім тих, де вже функціонує ОСББ), управління через об’єднання співвласників (ОСББ) або залучення професійного управителя.

По-друге, встановлюються чіткі та прозорі правила. Закон визначає ролі, відповідальність і механізми взаємодії між співвласниками, управителями й постачальниками послуг. Співвласники отримують закріплене право управляти або делегувати управління, управитель – чітко визначений статус професійного суб’єкта з вимогами до кваліфікації, а всі рішення – від протоколів до договорів – фіксуються в єдиній системі. Усе це в комплексі суттєво зменшує конфлікти і підвищує довіру.

По-третє, відкриваються можливості для розвитку будинків. Співвласники зможуть планувати витрати, укладати довгострокові договори, системно реалізовувати ремонти і модернізацію.

По-четверте, створюються умови для енергоефективності й інвестицій. Майбутній закон формує основу для залучення фінансування та участі в програмах підтримки. У цьому контексті важливим, окрім іншого, є розвʼязання питання володіння й користування землею багатоквартирного будинку. Уперше на законодавчому рівні врегульовується це питання: земля під будинком і навколо нього буде юридично пов’язана з будинком і належатиме співвласникам незалежно від форми управління.

Окремий напрям – цифровізація. Передбачено створення єдиного реєстру та системи управління житловим фондом. Співвласники отримають доступ до всієї інформації про свій будинок – від технічних даних до управлінських рішень. Це означає більше прозорості і кращу якість управління.

У підсумку співвласники перестають бути пасивними споживачами послуг і стають повноцінними господарями своїх будинків.

Хто автори проєкту закону

Документ – результат широкої спільної роботи. Проєкт розроблений Міністерством розвитку громад і територій у співпраці з міжнародними партнерами – ESTDEV, EKYL, Офісом Ради Європи в Україні, за участі українських громад, ОСББ, експертів і представників ринку. До обговорення також долучалися представники Європейської комісії. Робота над документом тривала майже пів року й об’єднала велику команду фахівців, які працювали у тематичних підгрупах за окремими напрямами відповідно до свого досвіду й експертизи. Обговорення були не завжди простими – і це нормально для такого комплексного документа. Важливо, що ця дискусія триває й надалі, адже до моменту остаточного ухвалення закон ще проходитиме етапи доопрацювання.

Сьогодні можна впевнено стверджувати, що проєкт базується на перевірених європейських практиках і ключовій ідеї: ефективне житло починається з відповідального власника і зрозумілих правил.

Що далі

Після завершення публічного обговорення буде наступний етап – реєстрація законопроєкту в парламенті. Це ще далеко не фінал, але важливий рубіж. Саме такі рішення формують основу для відновлення житлового фонду, модернізації будинків і підвищення якості життя в громадах.

Житлова реформа триває. І вперше за багато років вона має системно змінити правила на користь людей. Зараз важливо, щоб експертна спільнота, органи місцевого самоврядування, ОСББ та управителі долучилися до обговорення. Це той випадок, коли закон формується державою, партнерами та ринком.