Чому деякі об’єкти нерухомості ніколи не будуть введені в експлуатацію

Коли девелопер (забудовник) придбаває земельну ділянку, з якою, на перший погляд, усе гаразд, одразу виникає запитання: а чи буде все гаразд, коли розпочнуть проєктувати об’єкт нерухомості та отримувати дозволи на будівництво? Чи не буде так, що стадія введення в експлуатацію стане неможливою через певні особливості характеристик земельної ділянки й будівлі? Якщо ви вирішили інвестувати в землю або розпочати масштабне будівництво, забудьте про старе пострадянське правило «головне — отримати державний акт на землю, а там я вже господар і будую, що хочу». Сьогодні такий підхід — це гарантований квиток у судове пекло або довічний статус «самобуду».

Спочатку необхідно перевірити відповідність характеристик земельної ділянки та будівлі трьом чинним класифікаторам:

• функціонального призначення території. Після цього отримаємо відповідь на запитання, чи дозволяє місто взагалі зводити такий об'єкт у цьому кварталі;
• цільового призначення земельної ділянки. Дізнаємося, чи відповідає ділянка чинним кодам Державного земельного кадастру;
• виду та коду будівлі. Пересвідчимося, чи «б'ється» тип вашої майбутньої споруди з першими двома пунктами в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва.

Функціональне призначення територій

Хоч як дивно, саме це питання є найважчим, а інформація, як правило, публічно недоступна.

Раніше міста й села розробляли генеральні плани населених пунктів. Генплани радянського зразка десятиліттями лежали під грифом «Для службового користування» в кабінетах головних архітекторів.

Починаючи з 2012 року міста розробляють зонінг — це перехідний етап від генплану до європейського зонінгу. Зонінг визначає параметри для кожної зони: дозволену висотність (поверховість), щільність населення, відсоток забудови ділянки, мінімальні відступи від доріг і сусідніх об'єктів.

Чому це важливо? За часів панування «чистих» генпланів, якщо бізнесмен хотів відкрити маленьку аптеку на першому поверсі посеред житлового масиву, йому часто доводилося проходити кола бюрократичного пекла, бо «генпланом там передбачено лише житло». Зонінг легалізує змішане екологічне використання територій за європейським зразком.

Тут проблема полягає в тому, що у документах на земельну ділянку зазначається лише її цільове призначення та цільове використання, але немає нічого про функціональне призначення території. Ба більше, інформація щодо планів розвитку цієї території не є легкодоступною: її треба спеціально шукати.

Мабуть, усім зрозуміло, що ніхто не дозволить офіційно будувати виробничі приміщення на території, що має житлове або рекреаційне функціональне призначення. Аналогічно на території з виробничим призначенням не можна зводити житло. Також у рекреаційній зоні заборонено будувати житло чи виробничі об'єкти.

Дані про функціональне призначення територій містяться в містобудівному кадастрі територіальної громади. Проте з оприлюдненням цих кадастрів є проблеми. По-перше, вони не для всіх громад розроблені, по-друге, не завжди викладені, а по-третє, вони абсолютно «юзер-анфрендлі», тобто незручні для користувачів.

Цільове призначення земельної ділянки

Кожна земельна ділянка має цільове призначення та цільове використання, які зазначені в документах на землю. Здавалося б, усе просто: якщо призначення — для будівництва багатоквартирного житлового будинку, то його й можна будувати, але тут і є свої підводні камені.

Кожна з категорій земель у Класифікаторі цільового призначення містить види цільового призначення з певними кодами, яких понад 120 видів. При цьому в різні періоди незалежності України коди того самого цільового призначення були різними.

Справжній треш виникає з ділянками, акти на які видано до 2010-го або взагалі до 1998 року, коли коди були відсутні. Тому, по-перше, такі ділянки могли не внести до реєстру прав власності Мін’юсту, а, по-друге, у разі намагання отримати дозвіл на будівництво чи продаж система автоматично видає помилку.

Для таких ділянок законодавство вимагає «привести документацію у відповідність», тобто треба замовити нову документацію із землеустрою, щоб внести актуальний код до системи. Бо якщо власник забажає забудувати свою земельну ділянку, щодо якої зазначено невідповідний код із невідповідним цільовим призначенням (просто іншими словами сформульований), то в дозволі на будівництво йому буде відмовлено.

На жаль, замість автоматичного отримання коду в ЦНАП із відповідним цільовим призначенням треба замовляти документацію у землевпорядників, навіть на шість соток дачної ділянки.

Класифікатор кодів будівель і споруд

Національний класифікатор будівель (НК 018:2023), який прийшов на заміну старому ще радянському ДК 018-2000, введений у дію наприкінці 2023 року. Це була масштабна реформа, покликана розв'язати кілька глобальних проблем на стику будівництва, ІТ та євроінтеграції.

Головне, для чого ввели в дію цей новий класифікатор:

1) євроінтеграція та стандарти Eurostat;

2) облік руйнувань і планування відбудови;

3) ліквідація «сірих» корупційних схем.

Раніше недобросовісні забудовники часто користувалися розмитими формулюваннями старого класифікатора. Наприклад, будували багатоповерховий житловий комплекс під виглядом багатофункціонального комплексу чи готелю з апартаментами на землях, де житлове будівництво взагалі заборонене (наприклад, у рекреаційних чи ділових зонах).

Національний класифікатор 018:2023 навів у цьому жорсткий лад. Ліквідовано застарілі радянські терміни та впроваджені нові актуальні типи споруд (наприклад, логістичні комплекси, дата-центри, сучасні типи шелтерів тощо), які раніше доводилося підганяти під схожі категорії.

Житлові будівлі в НК 018:2023 поділяються на одноквартирні та багатоквартирні. Раніше в категорії одноквартирних будівель існував поділ на одноквартирні масової забудови, котеджі, будинки садибного типу, дачні та садові, а у поточній класифікації всі ці категорії об’єднано в «одноквартирні житлові будинки». Тож виникає чергова проблема: не варто думати, що ваш садовий будинок, розташований у дачному чи садовому товаристві, автоматично став просто одноквартирним житловим.

Адже в більшості випадків у дачних і садових кооперативах земельні ділянки мали категорію земель сільськогосподарського призначення — для садівництва (індивідуального або колективного).

Це означає, що для визнання будинку не садовим, а саме житловим, потрібно: по-перше, розробити землевпорядну документацію щодо зміни цільового призначення землі із сільськогосподарського на будівництво житлового будинку; по-друге, внести зміни до права власності на будинок. І, звісно ж, попередньо перевірити, чи відповідає все це функціональному використанню території.

Щоб зрозуміти, який вигляд має цей архітектурно-земельний абсурд на практиці, розберімо класичні приклади, коли три головні елементи — функція території, цільове призначення землі та код будівлі — категорично «не б’ються» між собою.

Приклад 1. Багатоповерхове «садівництво»

Функція території за зонінгом: Ж-1 (зона садибної житлової забудови).

Цільове призначення ділянки: 01.05 (для індивідуального садівництва).

Код будівлі, яку хочуть ввести в експлуатацію (за НК 018:2023): 1122 (будинки багатоквартирні масової забудови).

Результат: забудовник викупив шість соток у садовому товаристві й вигнав на них 5-поверховий клубний будинок. Але ввести його в експлуатацію не вийде. Функція території та призначення землі «кричать», що тут має стояти приватна дача, а не тридцять квартир.

Приклад 2. Приватна вілла на курорті

Функція території за зонінгом: Р-3 (рекреаційна зона установ відпочинку та туризму).

Цільове призначення ділянки: 07.01 (для будівництва та обслуговування об'єктів туристичної інфраструктури та закладів громадського харчування).

Код будівлі (за НК 018:2023): 1110 (будинки одноквартирні, тобто звичайний приватний маєток).

Результат: людина купує ділянку біля озера, де місто планувало базу відпочинку, і будує там свій закритий триповерховий котедж за високим парканом. Коли справа доходить до сертифіката готовності, Державна інспекція архітектури та містобудування (державний архітектурний контроль) каже: «Стоп. Де готель чи хостел? Ви збудували приватне житло». Ввести в експлуатацію об'єкт як індивідуальний будинок у рекреаційній зоні закон забороняє.

Мораль

Сучасне українське законодавство нарешті переходить на європейські рейки. Тепер право власності на землю й право на її забудову — це дві абсолютно різні речі. Інша справа, що робиться це під час війни і за рахунок власників, але у нас по-іншому і не буває.

Тож аби не залишитися біля розбитого корита з купою цегли й без сертифіката готовності, перед купівлею чи проєктуванням завжди треба перевірити «святу трійцю» містобудування:

• функціональне призначення території (зонінг);
• цільове призначення ділянки;
• код будівлі за НК 018:2023.

Якщо хоча б один елемент із цього ланцюжка випадає, електронна система просто заблокує вам дозвільні документи, а чиновники лише розведуть руками.

Тому перш ніж купувати ділянку під амбітний проєкт, не пошкодуйте часу й грошей на сертифікованого землевпорядника або детальний аудит. Бо виправляти «ляпи» на папері набагато дешевше, ніж зносити вже збудовані поверхи. Бережіть свої нерви, гроші та будуйте за правилами.