Когда нотариус не нужен: как правильно заключать дополнительные соглашения в договоры аренды

Аренда пая, изменение арендной платы, приватизация земли в военное время и налоги — на эти вопросы фермеров ответили юристы во время вебинара Всеукраинского конгресса фермеров. Разъяснения давали адвокат, кандидат юридических наук Диана Коломийцева и адвокат Алексей Дегтяренко. Главное — как владельцы паев и фермеры могут защитить свои деньги от инфляции и судебных споров.

Самой актуальной категорией судебных споров последние полтора года стало расторжение договоров аренды. Причиной часто становится ненадлежащее оформление соглашения: приходят новые арендаторы с лучшими условиями, а действующие пытаются удержать участок. Поэтому юристы советуют сразу прописывать все существенные условия письменно.

Три способа зафиксировать арендную плату

Размер, форма, сроки и порядок выплаты арендной платы — это существенные условия договора аренды, подчеркнул Алексей Дегтяренко. Если эти пункты прописаны нечетко, риски возникают и у арендодателя, и у арендатора. Юристы назвали три рабочих варианта.

Наиболее защищенный от инфляции — процент от нормативной денежной оценки земельного участка. Например, восемь процентов от НДО. Второй вариант — процент от стоимости самого участка, его применяют, когда арендуют именно пай, а не выделенный в натуре участок: здесь ориентир — не менее четырех процентов стоимости пая. Третий — четкая денежная сумма, но она наименее защищена от инфляции, поэтому требует обязательного пункта об индексации.

По Закону Украины «Об аренде земли» размер арендной платы исчисляют с учетом индексов инфляции. Если индексация не нужна, это следует прямо прописать в договоре. Иначе арендодатель вправе требовать перерасчета по официальным индексам.

Нужен ли нотариус для дополнительного соглашения

Любые изменения размера арендной платы нужно оформлять письменно, через дополнительное соглашение к договору. Согласно статье 654 Гражданского кодекса, оно заключается в той же форме, что и основной договор. Если договор был нотариальным — и соглашение должно быть нотариальным, если письменным без удостоверения — то и соглашение будет таким.

Верховный Суд в своих постановлениях уже указывал, что ни закон, ни договор не требуют обязательной нотариальной формы дополнительного соглашения. Но эксперты советуют заключать его так же, как и первичный договор. В документе должны быть актуальные реквизиты сторон, ссылка на основной договор с датой регистрации и новая редакция существенных условий, в частности размера платы. После подписания изменения регистрируют в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.

Сколько налогов удержат с аренды пая

Арендатор выступает налоговым агентом, поэтому с выплат владельцу пая удерживают налог на доходы физических лиц в размере 18% и военный сбор. Об этом стоит помнить, когда согласовываете сумму платы: получите на руки меньше, чем прописано «на бумаге».

Отдельно юристы объяснили, что делать, когда продукцию невозможно продать. Угроза накопления налогового долга — законное основание для рассрочки или отсрочки уплаты налогов. Для этого в налоговую подают экономическое обоснование, доказывающее, что после рассрочки плательщик сможет погасить долг. Для военного времени действует отдельный механизм: заявление о невозможности выполнить налоговые обязательства, которое рассматривают в течение 20 календарных дней.

Что делать, если не успеваете с новым договором

За месяц до окончания срока действия договора одна из сторон должна письменно подтвердить или опровергнуть его дальнейшее продление. Если этого не сделать, срабатывают положения об автоматическом продлении: договор могут продлить на тех же условиях. Если хотите расторгнуть соглашение — пишите уведомление заранее, советует Алексей Дегтяренко.

Приватизация земли во время военного положения тоже изменилась. Бесплатная приватизация сейчас доступна только в двух случаях: если на участке расположен объект недвижимости и его приватизируют как приусадебный участок, либо если участок находился в пользовании и это подтверждено документами. Другие процедуры запрещены до завершения военного положения.