Тихий рост. Что происходило на рынке аренды жилья в 2018 году в Киеве

На рынок недвижимости в Киеве начинают выходить такие форматы аренды, как "доходные дома", а арендаторы становятся более требовательными к квартирам и готовы платить больше за жилье в новострое.

Рынок растетВ 2018 году рынок арендной недвижимости в Киеве демонстрировал рост — по сравнению с 2017 годом количество сделок выросло почти в два (!) раза.

Если в 2017 году, по данным агентства SV Development, в месяц в среднем заключалось 1000-1300 сделок по аренде жилья, то в 2018 году их количество выросло до 2 тыс.

сделок в месяц, или 24 тыс.

сделок в год.

При этом вместе с ростом количества сделок в среднем на 40% выросла стоимость аренды.

Арендная плата выросла в основном за счет коммунальных услуг.

"По сравнению с 2017 годом арендодатели подняли стоимость аренды на 10-15% (без учета коммуналки — Ред.).

Сюда входит колебание курса доллара и инфляция", — отметил аналитик SV Development Сергей Костецкий.

На 2019 год ожидают также подорожание аренды жилья в столице, но преимущественно за счет подорожания коммунальных услуг.

По данным агентства SV Devepolment, снять 1-комнатную квартиру (без платы за коммунальные платежи) в Киеве можно было приблизительно за 7 тыс.

грн ($250), 2-комнатную квартиру можно в среднем было снять за 11 тыс.

грн ($385), 3-комнатную — 12,8 тыс.

грн ($455).

При этом большая часть сделок на рынке заключается в гривне, отмечает Ярослава Чапко, директор агентства City Development Group.

"Арендатор сегодня абсолютно практичный — он сегодня хочет эффективные планировки, хорошее расположение и гривневую аренду.

Даже в премиум-сегменте мы наблюдаем переход части контрактов в абсолютную фиксацию гривней", — отмечает она.

Что же касается самих сделок, то около 80% из них были заключены по аренде квартир стоимостью до 8-8,5 тыс.

Это преимущественно эконом-класс.

На остальные 20% приходится аренда квартир бизнес- и премиум-класса.

"Если у вас квартира эконом-класса, то вы легко можете ее сдать за месяц.

Для жилья премиум-класса найти арендатора намного сложнее, поскольку арендодатель не спешит понижать цену.

Для поиска арендатора для такого жилья в среднем уходит полгода.

Всего же на рынке таких квартир не больше 5%.

Большинство из них находится в центре или же в спальных районах", — резюмирует Сергей Костецкий.

Лучше меньше, но лучшеВ 2018 году наметились тенденции развития рынка, которые будут влиять на него в 2019 году.

Так, увеличивается количество предложения квартир на рынке, а доходность от аренды продолжает оставаться довольно низкой.

При этом уменьшение площади сдаваемых квартир сопровождается тем, что растут требования к самим квартирам.

Увеличение предложения квартир в аренду.

По данным SV Development, в 2018 году на одного арендатора приходилось в среднем 40 квартир в эконом-сегменте и 50 квартир в премиум-сегменте.

Как отмечают в консалтинговом агентстве UTG, рост инфляции, полное недоверие населения к банковской системе, отсутствие доступных инвестиционных возможностей для населения делают вложения в недвижимость не только одним из немногих финансовых инструментов для сохранения накоплений, но и альтернативой приумножения сбережений (так называемый пассивный доход от предоставления недвижимости в аренду).

Об этом свидетельствуют и цифры — если в 2016-2017 гг.

только 10% инвесторов покупали квартиры для сдачи в аренду, то в 2018 году, по данным SV Development, количество таких сделок выросло до 30%.

Невысокая доходность сдачи жилья в аренду.

Хотя количество предложений на рынке растет, но доходность от сдачи в аренду жилья остается невысокой.

По подсчётам Ярославы Чапко, она в среднем составляет 6-8% в год.

Она выделяет две главные причины такого явления:.

- старый жилой фонд.

60% рынка — это старый жилой фонд.

"Большинство домов построены еще до 2000 года.

"Хрущевки" и "сталинки" не очень эффективны с точки зрения эксплуатации и проживания.

Если стоимость аренды не очень высокая, то она компенсируется стоимостью за коммунальные услуги", — отмечает Чапко;.

- краткосрочные контракты — менее года.

Договора заключаются на год, иногда — на полгода.

Это приводит к дополнительным затратам для арендодателя — поиск нового арендатора, приведение квартиры в порядок, потому что мебель и техника изнашиваются.

Это приводит к падению доходов от аренды.

Арендатор очень часто просто собирает вещи, съезжает, и это никак не регулируется.

Это переходит в полную нерегулируемость рынка.

Арендаторы готовы платить дороже, но за лучшее.

Это касается преимущественно эконом-сегмента.

Анализируя запросы арендаторов, становится понятно, что большинство из них ищут новый дом с ремонтом и с хорошей локацией.

Также для арендатора важно наличие базовой бытовой техники — холодильника, стиральной машины, бойлера, а также мебели.

"Даже в эконом-сегменте люди готовы платить больше на 1-3 тысячи гривен больше, но жить в квартире, где не осыпаются стены, не отваливаются обои, и нормально работает сантехника", — отмечает эксперт по вторичной недвижимости City 1 Development Алена Марущак.

Все новое — хорошо забытое старое: доходные домаВ начале ХХ века в Киеве очень популярны были доходные дома — их владельцы строили исключительно для того, чтобы сдавать в аренду.

В ХХІ девелоперы решили обратиться к практике, которая была популярна сто лет назад.

По данным агентства UTG, одним из первых успешных проектов системного доходного жилья стал Smart House в Соломенском районе.

В ближайшее время ожидается, что будет введен в эксплуатацию дом аналогичного формата Standart One возле ВДНХ.

Ряд подобных проектов находится в процессе строительства.

Один из таких проектов находится на пересечении улиц Антоновича и Малевича.

Девелопер за свои деньги делает отделку помещения, ремонт, всю инфраструктуру, а также нанимает управляющую компанию.

В аренду будут сдаваться квартиры площадью от 40 до 500 кв.

В результате на рынке арендной недвижимости появится около 700 квартир бизнес-класса.

"Это будет первый "доходный дом", сделанный в таком формате от начала и до конца.

Результаты того, как эта схема будет работать, мы увидим только после того, как он будет введен в эксплуатацию.

После того как будут проводиться сделки по аренде, долгосрочные, естественно", — говорит директор департамента консалтинга и аналитики Kiev Standart Алена Пискунова.

Однако в ближайшее время не стоит рассчитывать массового распространения такого вида домов, поскольку у девелоперов еще пока нет полного понимания конечного инвестора.

Ярослава Чапко отмечает, что инвестор обычно хочет вкладывать деньги в жилье премиум-класса, однако среди арендаторов большим спросом пользуются квартиры до 15 тыс.

"Строить доходные дома не менее выгодно, чем строительство обычного жилья.

Плюс девелопер может иметь дополнительные доходы от выполнения ремонтных работ и закупки мебели и бытовой техники", — считают в UTG.

Другая проблема, связанная с доходными домами, — нехватка управляющих компаний.

Инвестору нужны квартиры с ремонтом, с отделкой, с мебелью.

Он заинтересован в том, чтобы получить готовый инвестиционный продукт, который сразу же можно сдать в аренду.

Для этого ему нужна управляющая компания с доверительным управлением.

"Инвестор сможет переложить весь свой груз по аренде жилья на управляющую компанию, которая возьмет на себя все коммуникацию с арендатором, а инвестор будет получать только чистый доход.

Вот именно к этому идет сейчас рынок — квартиры с ремонтом и доверительное управление", — отмечает Елена Пискунова.

Что ждет аренду жилья в 2019 году.

По данным аналитиков, в 2019 году стоить ожидать увеличения количества сделок на рынке недвижимости с 2 тыс.

в месяц до 2,5 тыс.

"Курс доллара пока остается более-менее стабильным, также мы наблюдаем восстановление экономики.

Это все позитивно влияет на динамику рынка арендой недвижимости.

Однако до 2008 года, когда заключалось около 6 тыс.

сделок в месяц еще очень далеко", — сетует Сергей Костецкий.

Также риелторы ожидают, что на 30-40% может увеличиться стоимость аренды жилья в Киеве.

Как и в прошлом году, квартиры подорожают в первую очередь из-за роста цен на коммунальные услуги.

Продолжится тенденция, намеченная на увеличение предложения жилья.

"Люди продолжают инвестировать в квартиры для сдачи в аренду.

Поэтому в этом году ожидается, что на одного арендатора в Киеве будет приходиться 45 квартир", — отмечает Костецкий.

НАТАЛИЯ МИНЯЙЛО.