Як заощадити під час продажу нерухомого майна

При продажі нерухомості сплачуються податки та інші обов’язкові платежі. Мабуть, всі знають, що це майже завжди дуже суттєві витрати, проте не до кінця розуміють, від чого саме вони залежать, та як їх зменшити.

При переоформленні права власності на нерухоме майно сплачуються два види податків: ПДФО та військовий збір, а також збір до Пенсійного фонду. Ставки цих відрахувань залежать від виду операції (продаж, дарування, спадщина), виду майна (квартира, будинок, земля, приміщення), строку володіння (до чи понад 3-х років) тощо. Але базою нарахувань завжди є вартість майна, права на яке переоформлюються у нотаріуса.

Дві вартості у договорі купівлі-продажу

Майже все продавці квартир, які стикаються із цією процедурою вперше, не знають, що у договорі купівлі-продажу нерухомого майна фігурують дві вартості:

1. Фактична сума угоди. Це ціна майна, за яку здійснюється фактичний продаж. Або яку сторони домовились відобразити в офіційній угоді.
2. Оціночна вартість майна. Визначається або автоматичним державним реєстром, або сертифікованими оціночними компаніями.

Важливо те, що всі податки та збори розраховуються від більшої із цих двох вартостей. Наприклад, якщо фактична сума у договорі перевищує оціночну вартість майна, не має значення, якою саме є ця оцінка.

Безкоштовна оцінка нерухомості

Коли ви готуєте документи для продажу житла, варто самому взяти безкоштовну довідку в автоматичному реєстрі Фонду державного майна.

Особливості проведення безкоштовної оцінки для нотаріуса докладно описані у цій рубриці порталу «Оцінка в Україні». Зокрема йдеться про недоліки системи, а саме про неможливість врахування фізичного стану квартири. Якщо після введення всіх даних щодо вашої нерухомості, реєстр видав вартість, яка є меншою за фактичну суму угоди, ви можете не витрачатись на послуги професійних оцінювачів. Адже нотаріус для укладення договорів приймає або цю автоматичну довідку, або звіт про оцінку. Варто лише звернути увагу, що довідка з реєстру дійсна лише протягом 30 днів, на відміну від документа оцінювачів, який діє півроку. В будь-якому разі, отримання довідки з реєстру ФДМУ є простою та безкоштовною процедурою, яка сама по собі нікого ні до чого не зобов’язує. Такий витяг може сформувати будь-хто (навіть не власник) та будь-яку кількість разів.

Якщо ж вартість в реєстрі виявилась завищеною, ви маєте право звернутись за більш точною та справедливою оцінкою майна в одну з незалежних оціночних фірм. У яких випадках автоматична вартість може виявитись завищеною? Фахівці бюро «Реал Експерт» зазначають у себе на веб-сайті, що автоматичний модуль дійсно у деяких випадках розраховує неадекватну завищену вартість. Особливо це стосується регіонів України, де ринок нерухомого майна недорозвинутий, а угоди доволі рідкісні. Проблеми можуть виникати і у власників нетипової нерухомості (наприклад, комерційних торгових приміщень у селах), а також із майном зі значним фізичним зносом.

В такій ситуації оцінювачі мають можливість знизити автоматичну вартість у межах 25%. Проте варто пам’ятати, що ця послуга працює лише у випадках, коли автоматична оцінка дійсно є завищеною. Адже співробітники Фонду держмайна постійно перевіряють угоди, які проведені на підставі звітів оцінювачів, щоб запобігти схемам зменшення оподаткування при операціях з нерухомим майном.

У багатьох випадках, наприклад, під час продажу квартири у спальному районі Києва, жодних проблем з автоматичною оцінкою немає. Тому ви маєте можливість абсолютно законно зекономити на послугах оцінювачів.