Державні компенсації за доступну іпотеку – допомога чи ілюзія?

В Україні запустили новий етап доступної іпотеки: тепер держава компенсує 70% першого внеску, 70% щомісячних платежів протягом року та надає до 40 тис. грн на оформлення документів. Програма розрахована на підтримку внутрішньо переміщених осіб (ВПО) і жителів прифронтових територій.

Програма, яка мала б стати довгоочікуваним актом соціальної справедливості, має немало «підводних каменів».

«На перший погляд, державна компенсація 70% першого внеску і 70% щомісячних платежів виглядає вагомою допомогою переселенцям. Насправді ж, по-перше, це визнання, що навіть мінімальний внесок у пів мільйона гривень є непідйомним для більшості українців. А по-друге, при ближчому знайомстві із ситуацією допомога не така вже й щедра», — зауважує президент Української Національної Іпотечної Асоціації (УНІА), експерт ринку Сергій Волков у статті "Іпотека для безхатька. Приховані ризики та реальна вартість програми «єОселя» для позичальників".

Ось деякі цифри. Згідно з даними Укрфінжитла, середня вартість квартири — 2,35 млн грн.

Отже, власний внесок позичальника у 20% становить 470 тис. грн.

Кредит — 1,88 млн грн на 20 років під 7% річних.

Відповідно:

сума компенсацій із бюджету (у тому числі 70% першого внеску + 70% перших річних платежів) становитиме 484 809 грн;

загальна сума, яку сплачує позичальник (власний внесок + усі відсотки – компенсації) — 3 186 674 грн.

Тобто реально держава покриває приблизно 13% загальної вартості житла, решта лягає на позичальника.

Усе просто: спочатку програма створювалася не для тих, хто втратив домівку, а для тих, хто має гарантовану зарплату з бюджету, — поліцейських, прокурорів, суддів, чиновників. Більша ж частина ВПЛ не має стабільної роботи, не може підтвердити дохід, не має коштів для першого внеску, а значить, не зможе наблизитись навіть до першого етапу оформлення кредиту.

Тобто, держава компенсує переселенцям те, чого вони й так не могли внести, — для того, щоб зберегти соціальний фасад.

Нагадаємо, «Українська фінансова житлова компанія» («Укрфінжитло») за погодженням із Мінекономіки затвердила План стратегічного розвитку на 2025-2029 роки. Відповідно до документу, заплановано масштабування програми «єОселя» та видача 70 тис. іпотечних кредитів за п’ять років.

Передбачено, що відбудеться оновлення фінансових моделей «єОселі», зокрема запровадження компенсаційної моделі: іпотеку видає банк, а «Укрфінжитло» компенсує відсоткову ставку. Ця модель передбачає мінімальні обмеження на вік житла (до 10 років у Києві та обласних центрах, без обмежень – в інших містах) і перший внесок від 20% для всіх, від 7% – для ВПО та ветеранів.

За даними на початок 2025 року житло в Україні втратили близько 1,3 мільйона сімей.