Квартири змінюються – і за ціною, і за змістом: чи готові українці переплачувати за квадрати

Що відбувається з ринком нерухомості?

Під час розмови з 24 Каналом інвестор Юрій Гладкий розповів, що головний виклик для девелопменту на сьогодні – це необхідність довести до кінця всі проєкти, які були розпочаті раніше.

Ринок вимагає високого рівня управління та контролю якості, а також реалістичних обіцянок щодо дохідності нерухомості.

Як додає Гладкий, за відчуттями, на ринку є чимало таких "пірамід". Крім того, ринок також потребує професійності, якої часто бракує.

Водночас девелопер Дмитро Карпіловський під час розмови з 24 Каналом додає, що до викликів на ринку нерухомості можна врахувати й те, що погіршується демографічна ситуація в країні та зменшуються доходи населення.

Тобто можна піти за європейською моделлю, коли нерухомість будують фахівці:

• Замовниками цього будівництва виступають такі ж фахівці – професійні інвестиційні фонди, а співвласниками стають звичайні люди.
• У нашому випадку – це українське населення, яке буде впевнене у тому, що не безконтрольно віддає гроші девелоперам, а навпаки віддає їх професійним управителям, які вміють контролювати процес та вміють врегульовувати нестандартні ситуації й розв'язувати проблеми.

Я бачу зараз шанс, щоб ця система змінилася, і ми отримали одночасно галузь недійних інвестицій в нерухомість і при цьому гарне фінансування проєктів відновлення, реконструкції житлового та комерційного будівництва тощо,
– додає пан Дмитро.

Як змінюється підхід до проєктування нерухомості?

За словами Карпіловського, найбільше, що змінилося для девелоперів, – це горизонт планування та підхід.

Якщо раніше, зазвичай, проєкт проєктували під певну задачу і старалися в процесі його не суттєво змінювати, то в умовах теперішніх зовнішніх викликів, це просто неможливо.

Річ у тім, що ти спочатку починаєш проєкт з однією квартирографією, потім ти розумієш, що трикімнатні квартири більше нікому не потрібні, а всім потрібні смартквартири. Потім виявляється для того, щоб бути конкурентно спроможним – треба експлуатований дах. Ну й без консьєржа та рецепшену ти вже теж не дуже потрібен,
– пояснює пан Дмитро.

Постійно змінюється попит, запит від клієнтів, стандарти та регуляторна складова. Тобто треба розуміти, що девелопмент вимагає тепер значно більшої гнучкості, а вона несумісна з класичними способами фінансування.

Крім того, колись девелопери любили почати проєкт, майже не маючи власних коштів, а тому повністю залежали від продажів. На сьогодні ж ця практика вже відходить й має остаточно завершитися, доповнює пан Дмитро.

Карпати як приклад нового проєктування

У Карпатах потрібно будувати не просто проєкти, а проєкти світового рівня. Крім того, для місцевих громад, які проживають там, це також можливість, каже Гладкий.

На прикладі проєкту Kryla Karpat by Edem, пояснює Гладкий, будівництво проходить так, щоб не захопити територію, а навпаки зберегти дерево чи просто місцину як таку.

Моєю порадою у таких проєктах стане те, що до них потрібно обов'язково долучати громади, які проживають поруч,
– заявляє пан Юрій.

Річ у тім, що люди зможуть отримати робочі місця, отримати інвестиції в регіон, а отже, зробити його впізнаваним. Річ у тім, що кожна громада конкурує за капітали – людські, фінансові та соціальні.

Які формати для житлових та комерційних просторів є найбільш перспективними?

Як пояснює Дмитро Карпіловський, є декілька форматів, що зараз набирають популярності:

• Покупці звертають увагу на ідею модульних планувань

Наприклад, коли житловий комплекс може будуватися як набір умовних смартквартир, які об'єднуючись утворюють 2 – 3-кімнатні рішення.

• Зменшенням площі житлових приміщень та збільшення площі зон загального користування

Умовно кажучи, жити в меншій квартирі, але мати класну кафешку, бомбосховище, кінотеатр, BBQ-зону, спортивну залу та басейн тощо,
– зауважує пан Дмитро.

• Інший тренд – сервісність

Якщо раніше люди купували квадратні метри, то ключове питання стосувалося планування, кількість метрів і так далі. Зараз люди набагато більше хочуть отримувати емоцію, стиль життя і певні додаткові сервіси: від прибирання, що раніше було нонсенсом, до закладів громадського харчування в ЖК.

Ми наближаємося фактично до готельного рівня сервісів. І люди готові за це переплачувати та жертвувати площами,
– зауважує Карпіловський.

• Цінність рекреації та відпочинку

Люди готові зараз набагато більше платити за можливість повноцінного відпочинку. Це все менше нагадує попит на базове житло і все більше нагадує попит на центри дозвілля тощо.

Я думаю, це може дуже легко корелюватися із загальною ментальною ситуацією – всі втомлені,
– додає девелопер.

Яку зараз ціну люди готові платити за нерухомість?

В Києві житловий комплекс, який буде давати ефект лайфстайлу та ефект утвореного ком'юніті, дозволяє девелоперу підіймати ціну на приблизно на 25% – 30%.

Водночас створити такий вайб не коштує 30% від вартості об'єкта. Тому зараз ми бачимо дуже багато емоційних складових,
– каже Карпіловський.

Наприклад, в об'єктах, куди інвестував девелопер, вже з'являються будиночки з вініловими платівками та маленькими зоопарками, або ж з будиночками для їжачків тощо.

Зауважте! Найбільший тренд, який зараз прослідковується, це відхід від ідеї "житла-житла" до ідеї дохідної нерухомості, тобто це щось, що буде легко здаватися, й щось, куди будуть хотіти приїхати люди.