Продаж квартири: 10% чи 23% податку

Продаж нерухомості в Україні у 2026 році супроводжується обов'язковими платежами до бюджету, розмір яких напряму залежить від кількох факторів. Державна податкова служба нагадала: фіксованої суми податку не існує — все вирішує термін володіння житлом, кількість угод протягом календарного року та наявність документів про початкову вартість квартири.

Після підвищення військового збору до 5% витрати на оформлення угод з нерухомістю суттєво зросли. Розповідаємо, скільки доведеться віддати державі продавцю та покупцеві, а головне — у яких випадках можна не платити нічого.

Від чого залежить розмір податку

Податкова служба виділяє три ключові критерії, які визначають суму обов'язкових платежів. Перший — кількість угод за календарний рік. Якщо ви продаєте житло вперше за 12 місяців, ставка одна, якщо вдруге чи втретє — зовсім інша.

Другий критерій — термін перебування квартири у власності. Тут діє правило трьох років: володієте понад три роки — отримуєте повне звільнення від податку на доходи фізичних осіб (ПДФО) та військового збору. Але є нюанс: на майно, отримане у спадок, трирічний термін не поширюється.

Третій — документи про первісну вартість. Якщо у вас збереглися офіційні папери, що підтверджують ціну придбання квартири, податок нараховується лише на чистий прибуток — різницю між ціною продажу та купівлі. Без таких документів доведеться сплатити з усієї суми, зазначеної в договорі.

Скільки заплатить продавець: три сценарії

Основне фінансове навантаження лягає саме на продавця. Як повідомляє 24 Канал із посиланням на Державну податкову службу, ставки податку розподіляються так:

• Перший продаж за рік (володіння менше трьох років): 5% ПДФО + 5% військового збору = 10% від суми угоди.
• Другий продаж за рік: так само 5% ПДФО + 5% військового збору = 10%.
• Третій і кожен наступний продаж: 18% ПДФО + 5% військового збору = 23% від вартості квартири.

Наприклад, якщо ви продаєте квартиру за 2 мільйони гривень і це ваша третя угода за рік, держава отримає 460 000 гривень. Для порівняння: за першої угоди та ж сума податку склала б 200 000 гривень.

Як не переплатити: що врахувати перед продажем

Щоб мінімізувати податкове навантаження, варто заздалегідь підготуватися до угоди. Ось практичні кроки:

1. Перевірте термін володіння. Якщо квартира у власності понад три роки — ви повністю звільнені від ПДФО та військового збору. Датою набуття права власності вважається день реєстрації в Державному реєстрі речових прав.
2. Зберігайте документи про купівлю. Договір купівлі-продажу, за яким ви свого часу придбали житло, дозволить сплачувати податок лише з різниці між цінами, а не з повної суми.
3. Раціонально плануйте кількість угод. Якщо у вас кілька об'єктів на продаж, краще рознести їх на різні календарні роки — це допоможе уникнути ставки 23%.
4. Задекларуйте дохід вчасно. Усі доходи від продажу майна потрібно задекларувати до 1 травня наступного року. За неподання декларації передбачено штраф.

Скільки заплатить покупець

Покупець житла також несе витрати, хоча й значно менші. При оформленні угоди він сплачує збір на обов'язкове державне пенсійне страхування — 1% від вартості об'єкта. Крім того, нотаріальне посвідчення договору супроводжується державним митом у розмірі 1% — за домовленістю сторін цю суму часто ділять навпіл.

Окремі категорії громадян мають пільги. Пенсіонери та особи з інвалідністю можуть бути повністю або частково звільнені від окремих зборів. Ветерани та люди з інвалідністю I групи отримують знижені ставки при сплаті державного мита.