Чи можна продати пай, який перебуває в оренді

З відкриттям ринку землі в Україні продаж земельної ділянки сільськогосподарського призначення, навіть якщо вона перебуває у довгостроковій оренді на багато років, є абсолютно законним і доступним правом кожного власника. Право приватної власності є непорушним, і ви можете розпоряджатися своїм майном на власний розсуд у будь-який момент. Проте продаж орендованого паю суттєво відрізняється від звичайної угоди з нерухомістю: він вимагає суворого дотримання спеціальної процедури переважного права орендаря, ігнорування якої неминуче призведе до судових спорів та втрати укладеної угоди. Про це для agronews.ua розповіла Ольга Брус – адвокат АО “EvrikaLaw”.

Головний юридичний аспект полягає в тому, що згідно зі статтею 130-1 Земельного кодексу України та Законом України «Про оренду землі», орендар має законне переважне право на придбання орендованої земельної ділянки.

Це означає, що власник зобов’язаний насамперед запропонувати викуп землі саме чинному землекористувачу. При цьому діє імперативне правило: умови та ціна продажу для стороннього покупця в жодному разі не можуть бути кращими або вигіднішими за ті, які ви офіційно запропонували орендарю.

Варто також пам’ятати, що переважне право виникає лише тоді, коли саме право оренди належним чином зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Якщо ж орендар за законом не має права набувати сільгоспземлю або не бажає її купувати, він може скористатися можливістю передати своє переважне право іншій особі, але виключно один раз – подальша переуступка прямо заборонена.

Згідно з частиною другою статті 130-1 Земельного кодексу України, першу чергу переважного права на купівлю можуть мати особи, які мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення (якщо ділянка розташована в межах надр), і лише після них — орендарі (або особи, яким орендар передав своє право).

Для загальної практики сільгоспземель орендар зазвичай є першочерговим, але і про цей юридичний нюанс варто згадати.

Процедура повідомлення орендаря не може відбуватися на словах чи через приватні повідомлення – ключову роль у ній відіграє нотаріус. Власник паю зобов’язаний не пізніше ніж за два місяці до запланованого дня купівлі-продажу звернутися до нотаріуса з проєктом договору та офіційною заявою про намір продати землю.

Нотаріус обов’язково реєструє цей намір у Державному реєстрі речових прав і протягом трьох робочих днів надсилає орендарю повідомлення із зазначенням вартості та умов угоди цінним листом під розписку або вручає особисто. Від дня належного отримання такого листа орендар має рівно один місяць, щоб ухвалити рішення.

Перебіг цього місячного строку починається з дня вручення повідомлення орендарю або з дня проставлення поштової відмітки про вручення (або відмову від отримання) згідно з вимогами ст. 130-1 Земельного кодексу України. Якщо він вирішує купити пай, то письмово сповіщає нотаріуса (заявою із нотаріальним засвідченням підпису), після чого нотаріус призначає точний час та дату підписання договору.

Орендар повністю втрачає своє переважне право у трьох випадках: якщо він надав офіційну письмову відмову, проігнорував повідомлення і не відповів нотаріусу протягом встановленого місяця, або ж просто не з’явився у призначений день і час для укладення правочину. Тільки після настання однієї з цих обставин власник отримує «зелене світло» на продаж паю третій особі за ціною, не нижчою за заявлену.

Якщо проігнорувати цей порядок і продати ділянку сторонньому покупцю таємно, орендар гарантовано виграє позов про переведення на себе прав та обов’язків покупця. У такому разі покупець втрачає право власності, а операція перетворюється на тривалий конфлікт із судовими витратами.

Для успішного укладення угоди власнику потрібно заздалегідь підготувати пакет документів: документ про право власності (державний акт або витяг із реєстру), витяги з ДЗК із присвоєним кадастровим номером, чинний договір оренди, паспорти та ІПН, нотаріальну згоду подружжя (якщо майно спільне) та документи про нормативну грошову та експертну оцінки. Розрахунок за землю в Україні здійснюється виключно в безготівковій формі через відкриті банківські рахунки, що унеможливлює шахрайство з готівкою.

Найважливіше розвіяти поширений міф серед продавців: зміна власника земельної ділянки автоматично договір оренди не припиняє. Відповідно до законодавства, новий набувач стає на місце орендодавця та приймає ділянку разом із чинним договором до завершення його первинного строку, отримуючи право вимагати виплату орендної плати на власну користь. Новий власник зобов’язаний письмово повідомити орендаря про набуття прав на пай протягом одного місяця з дня реєстрації. Таким чином, продаж паю в оренді є абсолютно законним процесом, у якому продавець одразу отримує кошти, а орендар продовжує обробіток землі.