Як уберегтися від подвійної реєстрації прав на земельну

Подвійна реєстрація прав на земельну ділянку – це ситуація, коли щодо одного й того самого об’єкта виникають суперечливі реєстраційні записи, наприклад про різних власників або орендарів. На практиці проблема може бути пов’язана як із помилками під час перенесення старих відомостей до електронних реєстрів, так і з некоректною ідентифікацією ділянки, дублюванням реєстраційних дій або неврахуванням раніше зареєстрованих прав. Про це для АгроНьюз розповів ВАСЮТА Дмитро, адвокат ЮК «Приходько та партнери».

Особливо уважно потрібно перевіряти земельні ділянки та права, оформлені до 1 січня 2013 року. Відсутність інформації про таке право у сучасному Державному реєстрі речових прав сама по собі не означає, що права не існує. Закон визнає дійсними речові права, які виникли до 2013 року, якщо вони були зареєстровані відповідно до законодавства, що діяло на той момент, або якщо тоді закон взагалі не вимагав їх обов’язкової реєстрації.

Саме тому перед купівлею, орендою чи іншою операцією із землею недостатньо перевірити лише кадастровий номер.

Насамперед необхідно звірити інформацію одночасно у Державному земельному кадастрі та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. У кадастрі перевіряються кадастровий номер, площа, місце розташування, межі та інші характеристики ділянки. У Реєстрі речових прав — хто є власником, чи зареєстрована оренда, суборенда, емфітевзис, іпотека, арешт або інше обтяження.

Окремо необхідно перевірити документи, на підставі яких виникло право: державний акт, договір купівлі-продажу, спадщину, рішення суду, договір оренди тощо. Дані в документах мають відповідати відомостям у реєстрах — насамперед щодо кадастрового номера, площі та самої земельної ділянки.

Якщо мова йде про старі державні акти або договори оренди, доцільно ще до укладення нової угоди перевірити історію виникнення права та за можливості внести актуальні відомості до Державного реєстру речових прав. Це значно зменшує ризик того, що надалі інша особа спробує зареєструвати щодо цієї ж землі конкуруюче право.

Для аграрних підприємств важливо також регулярно проводити аудит земельного банку. Не варто перевіряти реєстри лише в момент укладення договору оренди. Доцільно контролювати строки договорів, їх продовження, зміну власників земельних ділянок та появу нових реєстраційних записів. Особливо це актуально, коли підприємство одночасно орендує сотні або тисячі паїв.

Якщо є сумніви щодо фактичних меж ділянки, варто залучити сертифікованого землевпорядника та перевірити координати. Адже проблема може полягати не лише у двох записах про право, а й у накладенні меж двох земельних ділянок або помилці в кадастрових даних.

Якщо подвійна реєстрація вже виявлена, насамперед потрібно отримати документи щодо обох реєстраційних записів та встановити, коли, ким і на якій підставі було зареєстровано кожне право. Після цього визначається спосіб захисту.

Рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора можуть бути оскаржені в адміністративному порядку до Міністерства юстиції України у передбачених законом випадках або до суду. При цьому важливо не зволікати: чинне законодавство встановлює для адміністративного оскарження реєстраційних дій строк у два місяці з дня, коли особа дізналася або могла дізнатися про порушення свого права. Якщо ж між сторонами фактично існує спір щодо самого права власності чи користування земельною ділянкою, питання може потребувати саме судового вирішення.

Тому найефективніший спосіб боротьби з подвійною реєстрацією – це не виправляти її наслідки, а проводити повну юридичну та кадастрову перевірку ділянки до підписання договору та передачі коштів.

Кримінальні провадження, обшуки, арешти рахунків, техніки та землі стали для українського агробізнесу реальністю, до якої варто готуватися заздалегідь. Як перевіряти контрагентів, чи обов’язково відповідати на запити правоохоронців, що робити з арештованим зерном і як поводитися під час обшуку читайте в матерілі: Обшуки та арешти в агробізнесі