Буковель: як інвестувати у нерухомість, що працює 365 днів на рік

На ринку нерухомості інвестори зазвичай оцінюють площу, поверх та вид з вікна, проте у курортній сфері цього недостатньо. Важливо зрозуміти, що саме генеруватиме прибуток після придбання апартаментів, адже гість платить не за площу, а за локацію, сервіс та інфраструктуру, що створює загальний досвід перебування. Це означає, що дохідність окремого юніта залежить від ефективності всього курортного продукту.

За даними ДАРТ, у першому кварталі 2026 року в Поляницькій територіальній громаді зафіксовано 391 158 ночівель, що на 22% більше, ніж роком раніше. Це найвищий показник серед громад України. Проте вже у другому кварталі, кількість ночівель склала 186 227, що свідчить про сезонність попиту. Загалом за перше півріччя 2026 року було зафіксовано 577 385 офіційних ночівель.

Ця нерівномірність попиту підтверджується і даними Hotel Matrix та EY: у червні 2026 року завантаженість готелів становила 46%, у серпні сягнула 80%, а у вересні знизилася до 57%. Пік завантаженості в серпні демонструє потенціал літнього сезону, але також підкреслює потребу в розвитку весняних та осінніх пропозицій, коли попит значно падає. Навіть погодні умови можуть впливати на сезонність, як це було у сезоні 2025/26, коли гірськолижний період розпочався лише 28 грудня, а не 5 грудня, як планувалося.

З огляду на ці виклики, проєкт FORREST Trinity Resort у Буковелі розроблено за концепцією Trinity Resort, що передбачає три будівлі з різними форматами: WIND (дорослий відпочинок та wellness), ROCK (бізнес та корпоративні заходи) та SUN (сімейний відпочинок). Цей підхід має на меті сформувати кілька джерел попиту в межах одного курорту, розширюючи календар поїздок та створюючи так звану Business Model 365, яка працюватиме протягом усього року.

Важливою складовою успіху є компетентний оператор, який відповідатиме за ціноутворення, маркетинг, продажі та контроль витрат. У FORREST Trinity Resort операторська модель пов'язана з компанією Maestro Hotel Management. Інвесторам рекомендується ретельно оцінювати не тільки досвід керуючої компанії, а й конкретні умови договору управління, такі як розподіл доходів та операційні витрати.

Купуючи апартаменти в гірському курорті, інвестор обирає не просто нерухомість, а цілу бізнес-модель, від якої залежатиме її майбутній фінансовий результат. Питання про те, хто залучатиме гостей, як комплекс працюватиме поза високим сезоном та що формуватиме його дохідність через п'ять чи десять років, є ключовими для інвестиційного аналізу.

Для об'єктивної оцінки інвестиції необхідно враховувати п'ять ключових показників: завантаження протягом року, середній тариф проданого номера (ADR) та дохід на доступний номер (RevPAR), структуру попиту, кваліфікацію оператора та наявність додаткових джерел доходу (SPA, ресторани, конференц-інфраструктура). Ці елементи допомагають зрозуміти, чи має об'єкт стійку бізнес-модель, а не лише привабливу концепцію.

«Інвестор повинен оцінювати не тільки площу апартаменту, а економіку всього продукту. Якщо курорт не має достатнього попиту, професійного управління та сценаріїв роботи в міжсесезоння, навіть якісний апартамент залишається лише квадратними метрами. Наша задача у FORREST — створити систему, в якій кожен елемент курорту працює на формування попиту та довгострокової вартості активу», — зазначив Ігор Мироненко, CEO Perspektyva Group.

Таким чином, успіх інвестиції в курортну нерухомість Буковеля залежить від комплексної бізнес-моделі, здатної диверсифікувати джерела попиту та забезпечити стабільну роботу протягом всього року. Прогнозована дохідність до 12% річних та очікуваний термін окупності до 10 років для таких проєктів, як FORREST Trinity Resort, підкреслюють важливість ретельного аналізу всіх складових, від оператора до структури доходів, щоб перетворити концепцію на фактичні фінансові результати.