Ринок нерухомості Києва у 2020-му: які ціни, що купували і орендували в столиці

Минулий рік став серйозним випробуванням для ринку нерухомості. Весняний локдаун фактично заморозив операції в сегменті оренди та продажу, кажуть експерти. Однак уже влітку ситуація помітно пожвавилася. Студенти поступали до вишів у великих містах, а фахівці адаптувалися до нових умов роботи в режимі онлайн. У підсумку ринок нерухомості став знову цікавий як орендарям, так і покупцям.

Цю картину підтверджує й статистика. Згідно з даними компанії SV Development, якщо в лютому 2020 року на столичному ринку оренди було укладено 1145 угод, то навесні цей сегмент впав до показника в 120-210 контрактів на місяць. Однак уже в червні-2020 ситуація вирівнялася до 1450 угод. Цей тренд стабільний. 

ІНФО

Про те, чи активно купують житло українці; які квартири цікавлять найбільше; що чекає первинний та вторинний ринки у 2021 році, - читайте в матеріалі ТСН.ua.

Хочеш придбати квартиру, будь уважний

У 2020 році активність на первинному ринку знизилася серед забудовників і покупців, вважає аналітик SV Development Сергій Костецький. Зокрема, інвесторів відлякує криза, пов'язана з карантином, а також історії краху великих забудовників.

На думку Костецького, раніше на первинному ринку 40% покупців були інвесторами, які заробляли на перепродажі нерухомості, а 60% купували житло для себе. Зараз частка інвесторів знизилася приблизно до 20%, адже вкрай ризиковано вкладати кошти на етапі котловану.

"2020-го близько 30% людей, які хотіли придбати житло на первинному ринку, перейшли на вторинний ринок. З цієї причини, а також через локдаун забудовники почали зводити менше об'єктів", - пояснює в коментарі ТСН.ua експерт.

Згоден з цими тенденціями й столичний ріелтор Максим Єрмоленко. За його словами, покупці дійсно стали обережніше обирати житло в будинках, що зводяться. Утім, ринок первинної нерухомості почав активізуватися влітку минулого року після весняної заморозки. Це пожвавлення тривало восени і відновилося після новорічних свят. «Зараз перегляди йдуть також активно. Підписуємо задатки, здійснюємо продажі. Більш жваво йде робота на первинному ринку, частково - на вторинному», - уточнює ТСН.ua Єрмоленко.

Загалом інтерес покупців до нового житлового фонду залишається досить високим, вважає президент Союзу фахівців нерухомості України Віктор Несін. І це логічно, адже українці хочуть придбати сучасні будинки, де сантехніка і труби нові, під'їзди без запаху, а дитячі площадки не розбиті.

Вторинний ринок житла також цікавий для покупців, говорить Сергій Костецький. Але тут українці вважають за краще купувати житло в гарному стані та в районах із зручною транспортною розв'язкою.

Найменше покупців цікавлять хрущовки або чешки в столиці, адже це житло може перебувати в поганому стані, уточнює Максим Єрмоленко. Тому, якщо потрібно продати таку квартиру, краще запропонувати потенційним покупцям торг хоча б в межах 5%.

Вибір житла: популярний економ-сегмент

Як зазначають експерти, українці за традицією воліють купувати квартири, так би мовити, «по низу ринку» - найдоступніші в ціні варіанти.

«Здебільшого покупців цікавить житло економ-класу. Найчастіше купують однушки вартістю до 50 тис. доларів», - говорить Костецький.

Ріелтор Максим Єрмоленко додає, що в нових будинках українців більше цікавлять студії до 35 кв.м та однушки до 45 кв.м, а також двушки до 65 кв.м. Їхня вартість без ремонту може оцінюватися до 50-60 тис. доларів.

«Клієнти можуть розглядати покупку нерухомості в будинках, побудованих в 1970-90 роки. Тут варіанти є також до 50-60 тис. доларів, залежно від місця розташування, квадратури і стану ремонту. Новіше житло з ремонтом буде коштувати вже дорожче, наприклад, в будинках останніх десяти років - 60-70 тис. доларів за однокімнатну квартиру», - роз'яснює Єрмоленко.

Популярність готового житла у відносно нових будинках серед покупців Віктор Несін пояснює бажанням мати ліквідне житло в наявності. Наприклад, затребуваними завжди вважаються однокімнатні квартири до 50 кв.м. і з найнижчою вартістю.

«Це найбільш ходовий і недорогий варіант в усі часи, адже в квартирі можна самому жити, поселити батьків або дітей, а також здавати в оренду. Тим більше, що однушки завжди простіше продати, ніж дво- або трикімнатну квартиру», - говорить експерт.

Що відбувається з орендою

Експерти одноголосно говорять про непросту ситуацію в сегменті оренди нерухомості. Минулого року цей напрямок просів за кількістю угод, які й так були подібні до хвиль. «Навесні ринок оренди завмер через локдаун. Влітку ситуація пожвавилася, але студенти менше знімали житло, адже багато хто в підсумку почав вчитися онлайн. Восени ситуація була на рівні літа, бо багато співробітників, які можуть працювати онлайн, повернулись до своїх міст. Тому 2020-го попит на оренду не був таким активним, як у попередні роки», - пояснює Костецький.

Взимку активність знизилася, каже Єрмоленко. Більш того, зараз ціни в Києві на 20% нижче, в порівнянні з минулою зимою.

За спостереженнями Віктора Несіна, у доковідний період однушка з ремонтом в сучасному будинку коштувала в Києві не нижче 13 тис. грн на місяць. Зараз ціна на такий варіант становить 11-12 тис. грн. Таким чином, зниження складає мінімум 10-15%.

Ці тренди вплинули на зимову активність в сегменті оренди, продовжує Єрмоленко. Тобто, фактично попит присутній лише на найдешевші пропозиції. Наприклад, людей цікавлять студії в нових будинках по 8 тис. грн.

«При цьому орендарі намагаються торгуватися з власниками, адже знаходять дешевше житло для оренди. Тому в половині випадків орендодавці готові поступитися до 10% вартості. Або зафіксувати, що півроку-рік не буде зростання цін», - зазначає ріелтор.

Куди рухається ринок житла: ціни підуть у ріст?

Прогнози щодо майбутнього ринку нерухомості експерти готові робити тільки за умови стабільного стану економіки України. Тому якщо в цьому році в країні не буде спостерігатися форс-мажорів у вигляді політичних переворотів, обвалу курсу нацвалюти та інших проблем, ціни на житло будуть зростати в середньому до 15-20%, говорить Віктор Несін.

На первинному ринку таке зростання обумовлене тим, що собівартість будівництва постійно дорожчає, уточнює Костецький. Зокрема, ростуть в ціні бензин, бетон, будматеріали. Тому йде вгору вартість квадратного метра для кінцевого споживача.

Аналогічно можуть підрости й ціни на вторинному ринку, але з різницею в два місяці. А все тому, що «вторинка» завжди повільно реагує на зміни вартості житла на первинному ринку. «При цьому економ-сегмент, тобто однушки в межах 50 кв.м, можуть більше підрости в ціні, а бізнес-клас - менше», - вважає Єрмоленко.

Є очікування щодо зростання цін й в сегменті оренди. Несін вважає, що цей напрямок може повернутися на позиції, які спостерігалися до локдауна-2020. Але такий сценарій можливий за умови, що економіка залишатиметься стабільною.

Водночас Костецький уточнює, що динаміка зростання цін на оренду житла може досягти 10-15%. Цей тренд мають спровокувати збільшення попиту серед орендарів, а також подорожчання житлово-комунальних послуг.

Експерти зазначають, що ситуація на ринку житла в регіонах схожа на столичну. Особливо це стосується Одеси, Львова, Харкова і Дніпра. У цих містах житло завжди було цікавим й для покупки, й для оренди.

Учасники ринку сходяться в думці - ажіотажу не слід чеакти, попри стабільність. Інструментом, який здатний істотно активізувати ринок, є іпотека під низькі відсотки, які так рекламує влада.