Как Юрий Филюк убедил 100 людей безвозвратно вложить по $1 тыс., чтобы развивать город

В очередном выпуске «Большой Рыбы» Александр Колб поговорил с бизнесменом из Ивано-Франковска Юрием Филюком. Юрий – социальный предприниматель, которому просто зарабатывать деньги неинтересно. В своих проектах он объединяет бизнес с социальной функцией. Это значит, часть прибыли идет на развитие Ивано-Франковска.

Сегодня на месте заброшенного завода в центре города Юрий строит пространство для бизнеса, образования и творчества. Он – инициатор и генеральный директор проекта «Промприлад.Реновація». 

В интервью Юрий рассказал, почему так важно развивать небольшие города Украины, с чего начинался проект, что уже сделано, как удалось привлечь миллионные инвестиции и сколько может заработать каждый инвестор. Мы выбрали самые интересные фрагменты из интервью. 

---

Убедил 100 людей безвозвратно вложить по $1 тыс.

Свои первые деньги я заработал еще в 13 лет. Тогда, в 90-е годы, у родителей не было возможности нас с сестрой баловать – вот и приходилось как-то выкручиваться. В то же время деньги не были для меня единственным стимулом. Я всегда хотел сделать что-то полезное и для общества.

Помню, как в школе я собрал ребят и мы полностью привели в порядок баскетбольную площадку. Договорились с физруком – он дал кольца, кто-то принес доски и гвозди, кто-то – краску. Вот уже лет 20, как эта площадка существует. 

Со временем я понял: чтобы мне было интересно заниматься бизнесом, нужна какая-то глобальная идея. Я начал интересоваться развитием небольших украинских городов. Считаю, наша страна очень проигрывает от того, что все таланты и финансовые ресурсы стекаются в столицу. Нужно сделать так, чтобы из маленького города люди не выезжали, а, наоборот, возвращались. Для этого микрогорода Украины должны постоянно развиваться. 

С этой идеей я создал общественную платформу «Тепле Місто» в Ивано-Франковске. Вместе с другими инициативными людьми мы начали запускать разные программы для развития города.

Первым проектом, где мы объединили бизнес и социальную сферу, стал ресторан Urban Space 100. Проект запустили в 2015 году. Тогда нам удалось убедить 100 человек безвозвратно вложить по $1 тыс. на его создание. С тех пор около 80% прибыли ресторана идет на развитие Ивано-Франковска. За семь лет мы финансово поддержали 130 проектов города. За это время в ресторане побывало более 700 тыс. гостей. Это в три раза превышает население самого Ивано-Франковска.   

Своим примером мы вдохновили и другие города. В Одессе ребята создали подобный проект For City, а в Киеве успешно работает Urban Space 500. 

Взялся развивать проект на 38 тыс. квадратных метров

Идея с рестораном отлично сработала, и мы решили сделать что-то более масштабное. Если Urban Space – это 180 кв. м, то завод «Промприлад» – уже 38 тыс. кв. м. В самом начале даже я не думал, что проект станет настолько глобальным. 

Наша основная цель – превратить заброшенный завод в инновационное бизнес-пространство, где: 

• часть офисов будут арендовать коммерческие компании по обычной рыночной цене; 
• а часть займут общественные, социальные и культурные проекты по сниженной арендной ставке. 

Сама идея реновации индустриальных зон – не нова. В одних странах на их месте строят культурные центры, в других – IT-парки.

Мы же комбинируем разные сферы жизни: здесь будут офисы инновационных и IT-компаний, обучающие центры, галереи, мастерские, лаборатории, хостел, рестораны и даже пивоварня. Это пространство, где пересекаются образование, творчество, новая экономика и урбанистика. То есть мы строим собственную экосистему, аналогов которой в мире нет. 

Главное преимущество проекта – месторасположение. Бизнес-пространство находится всего в 10 минутах ходьбы от центра города. Но когда мы уберем заборы, то путь сократится до пяти минут. Так мы создадим культурно-деловой центр города, который будет работать 24/7. Панорамные окна в пол и открытый двор создадут здесь особенную атмосферу.  

Проект поддержало более 1 тыс. инвесторов

Общая стоимость проекта «Промприлад.Реновація» – $30 млн. За пять лет удалось привлечь более 1 тыс. инвесторов, которые суммарно вложили $10 млн. За два следующих года нам нужно привлечь еще $20 млн инвестиций. 

Сегодня среди наших инвесторов: 

• Частные предприниматели и физические лица со всех регионов Украины и еще из 28 стран. Лично я вложил в проект $700 тыс., еще 45 человек внесли по $100 тыс. и больше. Минимальная сумма входа – $1 тыс. 
• Международные фонды и филантропы, в том числе гранты от правительства Канады и Швеции. 

Самым сложным было убедить первых инвесторов. Каждый маленький шаг стоил титанических усилий. 

Помню, как на старте мы привели сюда одного из наших партнеров, Ярославу Джонсон. На ее лице читался полный ужас. Я с энтузиазмом рассказывал, как здесь будут рождаться продукты, идеи, таланты. Сейчас она до сих пор не может поверить, как нам удалось превратить то, что было, в то, что есть сейчас. 

В 2019 году завод полностью перешел в собственность нашего инновационного центра. Мы выкупили два гектара земли и четыре корпуса здания. Это событие окончательно убедило сделать инвестиции тех, кто раньше сомневался. Ведь юридически завод стал на 100% нашим. Сейчас партнеры приходят к нам сами. Подать заявку можно и на сайте. Мы очень быстро реагируем на каждый запрос. Если же репутация инвестора вызывает сомнение, мы дипломатично отказываем. 

Каждый инвестор получит дивиденды 

Если бизнес-модель в Urban Space не предполагала возврата вложений, то в проекте «Промприлад.Реновація» каждый инвестор может рассчитывать на дивиденды. В зависимости от того, кто в каком раунде зашел, это может быть от 10% до 12% годовых в долларах США. 

Благодаря проекту можно не только сделать город лучше, но и заработать. По бизнес-плану:  

• 30% прибыли от проекта идут на финансирование инициатив по развитию города и региона; 
• 70% – это дивиденды инвесторам. 

При этом инвестор может продать проинвестированные квадратные метры. По мере развития проекта их цена будет только расти. Я уверен, отремонтированная коммерческая недвижимость в центре европейского города цениться будет всегда. 

У нас также есть оценка проекта от Colliers. Это одна из трех инвестиционных компаний, которая признается международными банками. Если проект провалится, его ликвидационная стоимость перекроет вложенные инвестиции. Настолько высоко оценивается стоимость реконструкции. 

Сегодня спрос на аренду офисов в «Промприладе» – по четыре-пять кандидатов на каждый квадратный метр. Мы выбираем тех, чьи ценности совпадают с нашими. Для этого у нас есть целый набор критериев. Нам очень важно, чтобы «Промприлад» стал той территорией, где рождаются инновации. 

Через два года проект будет полностью сдан

Проекту «Промприлад.Реновація» уже пять лет. Первые два года мы все тщательно анализировали и исследовали рынок. В 2018 году взяли в аренду пилотный этаж – 1800 кв. м., сделали его реконструкцию и сдали первым арендаторам. Там разместились коворкинг, конференц-зал, школа танцев, галерея, бар PromBar. 

Сегодня реализовано 16% от общего объема проекта. Это не так мало, как кажется. Ведь активный этап строительства длится всего два года. Во втором квартале 2022 года мы сдадим еще 11,7 тыс. кв.м. Тут будет фуд-маркет, блок крафтового пивоварения, ресторан. 

А в 2023 году проект «Промприлад.Реновація» будет полностью реализован. 

У нас классная команда: 15 человек занимаются развитием проекта и пятеро управляют уже сданными площадями. Мы также сотрудничаем на аутсорсе с двумя юридическими компаниями и двумя маркетинговыми агентствами. 

Первые четыре года с начала проекта я не получал зарплату и даже не претендовал на нее. Доход мне приносил совершенно другой бизнес. Но позже наблюдательный совет настоял на том, чтобы я получал заработную плату. Сегодня это $5 тыс. в месяц. Моя задача как генерального директора – запустить проект. А после придет новый человек, который будет управлять этим бизнес-пространством дальше.  

О проекте мы дважды рассказывали в Давосе 

Мы стали магнитом для талантливых людей, причем не только из Украины. Уже сегодня в коворкинге «Промприлада» можно встретить представителей Австрии, Берлина, Парижа. Это люди, которые специально переехали в Ивано-Франковск или вернулись сюда. 

Например, Елена приехала в Ивано-Франковск из Берлина. Она рассказывает, как устала от большого города и хаоса. Здесь она будет вести свои дела в более спокойном темпе. Иногда люди называют переезд в небольшой город жизненным ретритом (уединение, удаление от общества, затворничество. – Прим. ред.).   

В прошлом году Forbes поставил Ивано-Франковск на первое место среди украинских городов по привлекательности ведения бизнеса. А сайт DOU – лучшим городом для ведения IT-бизнеса. 

Во всех этих случаях проект «Промприлад» оказался главным драйвером. Место в нашем коворкинге стоит 3,5–4 тыс. грн в месяц. 

Мы готовы делиться информацией и помогать делать подобные проекты в любом городе Украины и мира. Нас часто зовут выступать на международных конференциях. Например, мы были в Стэнфордском и Оксфордскому университетах, Палате лордов Великобритании и дважды на форуме в Давосе.