5 пілотних міст і міжнародні донори: як Україна намагається створити соціальне житло з нуля

Ми поговорили із Наталією Козловською, заступницею міністра розвитку громад та територій України, про те, як вимушено переміщені особи обирають громади для проживання, чому соціальне житло в Україні досі не працювало як повноцінна система, які міста увійшли до пілотного проєкту з Європейським інвестиційним банком, як держава планує уникати ризику «гетто» та що відбувається з програмою єВідновлення.

Про те, як ВПО обирають громади для проживання

У яких громадах найчастіше працює житло для ВПО? Чи є регіони або конкретні громади, куди частіше переїжджають внутрішньо переміщені особи?

Ми досліджували це питання разом із громадськими організаціями внутрішньо переміщених осіб. Нас цікавило, як людина обирає громаду, коли вирішує оселитися в тому чи іншому населеному пункті.

Насамперед внутрішньо переміщені особи через війну та активні бойові дії переїжджають у безпечніші регіони. І коли вони обирають нове місце, питання житла зазвичай не є першим.

За статистикою, яку ми отримали від УВКБ ООН, 40% внутрішньо переміщених осіб живуть в орендованому житлі, 12% — у родичів. Лише кілька відсотків живуть у місцях тимчасового перебування — це приблизно 70 тисяч людей. Усі інші живуть в інших місцях. Тому, якщо говорити про те, чи є наявність житла в громаді головним фактором при переїзді, то ні — зараз це не перше, на що люди звертають увагу.

Тобто люди орієнтуються передусім на роботу. А які це регіони?

За даними Міністерства соціальної політики, люди намагаються не від’їжджати далеко від території, де жили раніше. Багато внутрішньо переміщених осіб є в Харківській, Дніпропетровській, Запорізькій і Полтавській областях.

Ми розуміємо, що люди, які виїхали з окупованих територій або з територій активних бойових дій, часто намагаються залишатися неподалік. Але водночас бачимо, що багато людей є і в Ужгороді, тобто в Закарпатській області. Вони обирають цей регіон, щоб почуватися безпечно.

Про соціальне житло і роль донорів

Як громади зараз вирішують питання житла для ВПО?

У кожному населеному пункті це питання вирішують по-різному. Якщо говорити про створення фондів соціального житла, то переважно це не власні кошти громад, а кошти донорів. Якщо донор має можливість і бажання реалізувати проєкт або реконструювати будівлю в громаді, тоді цю будівлю реконструюють і на її основі створюють фонд соціального житла. Так працює досить багато міжнародних партнерів: вони допомагають громадам відновлювати наявні будівлі.

Крім того, ми розпочали пілотний проєкт із Європейським інвестиційним банком (розповідаємо про це тут). Його мета — будівництво соціального житла в Україні. Для нас це важливо, бо сьогодні в Україні є законодавство про соціальне житло, але воно фактично не працює (детальніше читайте в цьому інтерв’ю). Закон ухвалили давно, і він побудований з урахуванням багатьох радянських підходів. Нині він не працює як дієвий інструмент, і ми розуміємо, що в органів місцевого самоврядування немає фондів соціального житла в межах цього закону.

І це одна з ключових проблем, яку має вирішити нова житлова політика. Наразі існують лише окремі показники. За інформацією, яку Мінрозвитку отримує від обласних військових адміністрацій, на соціальному квартирному обліку перебуває близько 9 тисяч громадян, а соціальним житлом забезпечено менше 2 тисяч осіб. Водночас ці цифри не відображають реальної картини.

Сьогодні дані про житловий фонд, черги, програми підтримки та людей, які потребують житла, зберігаються в різних органах влади та часто не пов’язані між собою. Частина людей взагалі не перебуває на соціальному квартирному обліку, хоча фактично потребує житлової підтримки. Ухвалений цього року Закон «Про основні засади житлової політики» передбачає створення Єдиної інформаційно-аналітичної житлової системи. Вона має стати цифровою основою всієї житлової політики в державі.

Тому зараз ми працюємо над змінами до законодавства разом із Європейським Союзом і багатьма міжнародними партнерами. Але паралельно вже почали пілотний проєкт із Європейським інвестиційним банком щодо будівництва соціального житла.

Які громади увійшли до цього пілоту?

Ми проводили конкурс, щоб побачити, наскільки громади зацікавлені в таких проєктах. На конкурс подалися 25 громад — це досить багато. Станом на сьогодні відібрано п’ять громад, які найбільше готові до реалізації проєкту. Це Житомир, Кременчук, Кропивницький, Миколаїв і Львів. (Ми детально писали про це тут).

Будівництво в межах пілоту планується за рахунок кредитно-грантових коштів Європейського інвестиційного банку та Європейської комісії. Це буде перший етап проєкту. Загалом він передбачає, що на наступних етапах його масштабуватимуть.

У мережі вже обговорювали візуалізації такого житла. Частина критиків казала, що архітектурне рішення недостатньо привабливе. Як ви це прокоментуєте?

Станом на сьогодні немає жодного готового проєкту, за яким можна було б будувати фонд соціального житла. Думаю, те, що обговорювали,  це попередня візуалізація і розрахунки. Для нас на цьому етапі важливими були саме розрахунки. Йдеться про те, що громада, де буде побудоване таке житло, фінансуватиме його за рахунок кредитних коштів Європейського інвестиційного банку і частини гранту від Європейської комісії.

Перше, на що ми спиралися, коли обирали міста, це фінансова стійкість проєкту. Також ми дивилися, чи може орган місцевого самоврядування взяти такий кредит і наскільки проєкт може окупитися.

Після цього постане питання розроблення проєктної документації. І вже тоді можна буде говорити про архітектуру: хто її проєктує і наскільки архітектор врахував усі необхідні аспекти.

Є також страх, що соціальне житло може перетворитися на закриту територію для людей певного соціального або фінансового статусу. Чи враховуєте ви цей ризик?

Так, ми враховуємо досвід країн Європейського Союзу. Ми розуміємо, що він є і позитивний, і негативний.

Пілот у п’яти містах супроводжуватиметься Європейською комісією і Європейським інвестиційним банком. Він має врахувати всі аспекти, про які ви говорите, зокрема щоб не допустити можливого «гетто» у формуванні таких фондів.

Для країн Європейського Союзу соціальне житло — це не житло лише для малозабезпечених. Соціальне житло — це житло для людей, які не мають власності, але їм необхідно проживати в тому чи іншому населеному пункті. Це можуть бути люди із середнім доходом, які можуть винаймати житло в таких об’єктах, не користуючись субсидіями, пільгами чи соціальною допомогою.

Тому побоювання, про які ви говорите, ми розуміємо і враховуємо.

Є також проєкт соціального орендного житла для 1500 сімей. Що це за проєкт і на якій він стадії?

Зараз у нас у роботі є кілька проєктів, які ми координуємо.

Перший — це проєкт із Європейським інвестиційним банком щодо будівництва соціального житла у п’яти населених пунктах. Це перший етап великого проєкту. Ми зараз вивчаємо фінансову стійкість цієї моделі. Сподіваюся, найближчим часом ми зможемо завершити ці розрахунки і перейти до практичної реалізації.

Другий проєкт — це проєкт, який Маріупольська міська рада будує на території Білої Церкви. Станом на сьогодні проєктна документація, яка ще розробляється, передбачає 1500 квартир — це будівництво двох багатоквартирних житлових будинків у Білій Церкві (подробиці читайте тут).

Чому саме Біла Церква?

Перше — чи є земельна ділянка. Друге — чи має вона відповідне цільове призначення. Третє — чи є комунікації та мережі, щоб ми розуміли, що житло можна буде підключити і це не надто збільшить вартість проєкту.

Ще одна важлива складова — це робочі місця поруч. Ми розуміємо, що людям потрібно десь працювати. Людина має якомога швидше соціалізуватися і бути економічно активною.

Також важлива інфраструктура поруч: медичні заклади, освітні заклади, дитячі садочки, школи. Усе це напряму впливає на якість життя людини.

Коли ми бачимо, що є земельна ділянка, інфраструктура та всі інші необхідні умови, тоді можемо говорити про якісну реалізацію проєкту.

Кому належатиме це житло і як воно працюватиме для ВПО?

Якщо говорити саме про Білу Церкву, то це житло буде власністю Маріупольської міської ради. Вона є фінансовим платником будівництва і надаватиме це житло в соціальну оренду.

Тобто ми розуміємо, що ця оренда має бути нижчою за ринкову. Якщо говорити про те, чи може таке житло згодом перейти у власність людей, які там живуть, то ні, не може. Соціальне житло не буде переходити у власність. Воно належатиме органу місцевого самоврядування, який керуватиме ним і надаватиме його для проживання.

Наше завдання — зробити так, щоб інструменти будівництва або створення фондів соціального житла можна було масштабувати і щоб усі мали доступ до такого житла. Те, що країни Європейського Союзу будували десятиріччями, нам потрібно закласти, сформувати, показати, що ця інституція працює, і почати нарощувати такий фонд.

Як це погоджено з Білою Церквою? Це оренда землі чи передача ділянки?

Зараз земельна ділянка передана в користування Маріупольській громаді безкоштовно. Це порозуміння стало можливим, бо Біла Церква чітко розуміє: їй потрібні фахівці. Вони бачать потенціал у тому, що внутрішньо переміщені особи можуть бути саме тими фахівцями, які потрібні Білій Церкві. Як на мене, це прекрасний стратегічний символ двох зацікавлених сторін. Win-win.

Як громадам отримати підтримку для соціального житла

Якщо громада не має грошей, але хоче, щоб на її території з’явилося соціальне житло, чи може вона податися на якісь програми?

Наразі деякі міжнародні фінансові організації або будують, або реконструюють на території населених пунктів наявні об’єкти для формування фондів соціального житла.

Такі проєкти існують. Але нам також існує питання утримання фонду соціального житла — це важливий аспект, який обов’язково потрібно брати до уваги.

Чи можуть громадам відмовити? Наприклад, якщо там немає робочих місць, комунікацій або громада не зможе утримувати таке житло?

У кожної міжнародної фінансової організації свої пріоритети і своє бачення того, як вони можуть допомогти громадам у будівництві соціального житла.

Але з того, що ми бачимо: що вища готовність органу місцевого самоврядування до реалізації проєкту, то швидше він отримує доступ до такого ресурсу.

Я говорю про готовність, яка залежить саме від органу місцевого самоврядування: земельна ділянка, мережі, наявне співфінансування. Усе це враховується, і завдяки цьому громади можуть швидше отримати фінансування від партнерів. Тому всім громадам потрібно зробити свою «домашню роботу». Це дозволить міжнародним фінансовим організаціям побачити, що проєкт у конкретному населеному пункті є привабливим для реалізації.

Чи можна говорити про терміни реалізації цих проєктів?

Тому нам потрібно розуміти, якщо ми хочемо покрити шалену потребу, яка є в Україні, нам потрібно акумулювати роботу над тими процесами, які залежать саме від української сторони.

Сам процес будівництва є тривалим. Але також важливою є можливість органів місцевого самоврядування працювати з коштами міжнародних фінансових партнерів. У них є певні вимоги щодо організації процесу, тендерних процедур, прозорості та якості. Усі ці складові потребують включення і впливають на те, як швидко буде реалізовано проєкт.

Щодо всіх проєктів, про які я сказала, ми вже маємо розуміння і графіки реалізації. У кожного проєкту він свій, усе залежить від джерела фінансування і необхідних погоджень. Але ми для себе розуміємо, що вже наступного року можемо говорити про перші побудовані об’єкти соціального житла, які матимуть практичну реалізацію на території населених пунктів.

Про єВідновлення

Як зараз працює програма єВідновлення? Де вона рухається найповільніше і чому?

Проєкт єВідновлення ми почали у 2023 році. Станом на сьогодні він має досить непогані показники. У реалізації проєкту ми маємо двох стабільних партнерів — Світовий банк і Банк розвитку Ради Європи, які допомагають нам із фінансуванням.

Проєкт складається з трьох основних складових.

Перша і найпоширеніша — це надання компенсацій для відновлення пошкодженого житла. Другий напрямок — це компенсація за знищене житло. 

І третій напрямок, який ми нещодавно розпочали і який зараз набирає обертів, — це ваучери для внутрішньо переміщених осіб, які виїхали з окупованої території, незалежно від того, в якому статусі перебуває їхнє житло. На першому етапі він поширюється на дві категорії: учасників бойових дій та осіб з інвалідністю внаслідок війни.

Ваучер також можна витратити на придбання житла на підконтрольній частині території України.

Які проблеми виникають у роботі програми?

Ми працюємо з цим продуктом, враховуючи його масштаби, на базі Реєстру пошкодженого та знищеного майна. Люди подають заявки через застосунок. Ми намагалися максимально цифровізувати процеси, розуміючи, що це мінімізує корупційні ризики і пришвидшує отримання допомоги.

Читайте також: Через єВідновлення ми отримали $100 тисяч на купівлю нового житла замість зруйнованого

На базі реєстру ми намагаємося автоматично здійснювати всі перевірки документів, які можемо зробити.

Користуючись нагодою, я хотіла б звернутися до всіх громадян України. Якщо ви живете у квартирі або приватному будинку і це житло досі не приватизоване, будь ласка, зробіть це. Якщо житло не приватизоване, юридично воно не є вашою власністю. Воно належить або органу місцевого самоврядування, або іншому власнику, який передав його вам у користування.

Також бувають випадки, коли житло приватизоване, але інформація про право власності не внесена до Державного реєстру речових прав. Що потрібно зробити? Взяти всі документи, які є вдома і які ви вважаєте правовстановлюючими, звернутися до Центру надання адміністративних послуг і внести інформацію про право власності до Державного реєстру речових прав.

Автоматична перевірка того, що саме ви є власником майна, яке пошкоджено або зруйновано, здійснюється саме через цей реєстр. Щоб система могла перевірити вас і щоб ви мали можливість подати заявку, цю інформацію потрібно внести.

Чи є на певному етапі програми затримки?

Так, часом комісії працюють повільно, але зазвичай це території, де дуже багато пошкоджених або знищених об’єктів. Комісії просто не встигають, бо обсяг їхньої роботи не може бути безмежним.

Наприклад, після останніх прильотів у Києві ми бачимо, що комісії при органах місцевого самоврядування потребують посилення. Із тим обсягом, який є зараз, вони просто не справляються. Ми консультуємося з органами місцевого самоврядування щодо того, що їм потрібно зробити і як посилити роботу, щоб пришвидшити розгляд заявок.

Що робити, якщо житло розташоване на території активних бойових дій і комісія не може його оглянути?

Це окремий напрямок, який зараз існує. Йдеться про фіксацію факту знищеного майна на території активних бойових дій.

Проблема в тому, що на територіях активних бойових дій комісії при органах місцевого самоврядування через безпекову ситуацію не завжди можуть пересвідчитися, що житло є знищеним.

Читайте також: Жителі громади на Харківщині фіксують руйнування супутниковими знімками, щоб отримувати компенсації від держави

Станом на зараз у Верховній Раді зареєстровано законопроєкт №11444, який дозволяє органам місцевого самоврядування в інший спосіб визначати територію знищеною. Це потрібно для того, щоб люди могли отримати сертифікати за знищене майно і придбати житло на підконтрольній частині території України.

Йдеться не лише про відеофіксацію — станом на сьогодні відеофіксація і так можлива.

Органи місцевого самоврядування мають враховувати характер пошкоджень. Якщо, наприклад, знищений весь населений пункт, а один об’єкт формально залишився не знищеним, це не означає, що людина зможе там надалі проживати. Для відновлення всієї інфраструктури потрібна буде величезна кількість коштів.

Тому законопроєкт регулює можливість для органу місцевого самоврядування визнати територію знищеною, щоб людина могла отримати компенсацію і придбати житло на підконтрольній частині України.

Чи є тенденція, в яких регіонах люди найчастіше купують житло за сертифікатами за знищене майно? І чи всі сертифікати одразу використовують?

Станом на сьогодні сертифікат діє п’ять років. Тому не всі одразу звертаються за запитом на фінансування. Люди думають, де вони хочуть мати власність і де хочуть оселитися.

На першому місці з найбільшої кількості реалізованих сертифікатів Харківська область, на другому — Київська область, на третьому — Дніпропетровська, на четвертому — місто Київ. Якщо говорити про Закарпатську область, то там реалізовано 338 сертифікатів. Для порівняння, у Харківській області — 7519.

Чи планується розширення категорій людей, які можуть отримати ваучери? Зараз це лише дві категорії.

Зараз ми сконцентровані на тому, щоб цей проєкт був підкріплений фінансуванням. Проєкт заради проєкту не дає надії. Надію дає тільки проєкт, який підкріплений фінансуванням. Тому зараз ми працюємо над тим, щоб забезпечити фінансування. І вже після того, як зрозуміємо, що максимально його забезпечили, зможемо говорити про масштабування проєкту на інші категорії.

Тобто в планах це є, і ми над цим працюємо. Але говорити, яка саме це буде категорія, ми зможемо тільки після того, як зрозуміємо фінансовий ресурс.

Скільки вже подано заявок на ваучери?

Понад 40 тисяч. Погоджено допомоги — понад 31,5 тисячі. Понад 1100 громадян уже скористалися цією можливістю і придбали житло. Наразі вони є власниками житла.