Останні дикі береги Києва: яка забудова загрожує півночі Оболоні?

Київська Оболонь – один із масивів міста, що безпосередньо виходить до масштабної системои прибережних територій Дніпра. Їхня загальна протяжність в цьому районі становить понад 10 кілометрів, проте сьогодні ці береги фактично розділені на дві частини: якщо південна відома гучними інфраструктурними та рекреаційними проєктами міської влади, то над напівдикими зеленими зонами північніше нависає загроза забудови. «Хмарочос» дослідив містобудівну документацію і поспілкувався з головою місцевої ГО «Парк Прирічна» Глібом Антоненком, а також відомим київським краєзнавцем Кирилом Степанцем, щоб розібратися в історичній цінності цих територій та проаналізувати, що загрожує їм сьогодні.

Від давніх луків до суцільної рекреації: як урбанізувалося південне узбережжя Оболоні

Історично територія сучасної Оболоні являла собою великі заплавні луки та болота, що регулярно затоплювалися розливами Дніпра та мали унікальну екосистему. Як зазначає київський краєзнавець Кирило Степанець, ще з часів давньої Русі вода постійно змінювала рівень і перетворювала землі Оболоні на заплави, острови та півострови.

«Ще за часів Русі ці землі використовувалися як пасовища. Ну, власне, сама назва Оболонь – це давньоруське слово, що означало ці заплавні луки. Там буквально ще у 20-х роках минулого століття всі місцеві радгоспи та колгоспи заготовляли харчі для худоби», – розповідає краєзнавець.

Уже в 60-х роках минулого сторіччя радянська влада починає будівництво нової Київської ГЕС, а також нового житлового масиву за новітньою на той час технологією гідронамиву. Щоб стабілізувати ґрунт та убезпечити масив від підтоплення, використали мільйони кубометрів піску, який почали добувати тут же, зокрема використовуючи протоки Сирець та Почайна. Через видобуток піску навколо майбутнього масиву сформувалася система озер, таких як Мінське, Опечень, Кирилівське, Андріївське та ін. Але окрім них також використовували території на півночі та сході сучасного масиву, де через переміщення піску сформувалася система нових дніпровських заток: Верблюд, Собаче Гирло та Оболонь. У радянські часи на цих територіях (оскільки сам житловий масив будувався з великим відступом від води) планували створити цілісну велику зелену зону в поєднанні з водою.

Проте забудова прибережної зони відбулася вже після розвалу Радянського Союзу. Основним діячем забудови Оболоні пострадянської доби став архітектор та власник корпорації «Столиця» Валентин Ісак, що був автором сучасної забудови південної частини Оболонської набережної. Зокрема, системи котеджних будинків, житлових комплексів та Свято-Покровського храму, що став домінантою набережної.

Сьогодні південна частина Оболоні вже не тільки щільно забудована, а й освоєна парковою інфраструктурою: у 2017 році тут було відкрито оновлений парк «Наталка», а у 2024 році – рекреаційну зону «Оболонський острів» зі зведеним мостом-хвилею та Вільнюський сквер у 2026 році з декоративним мостом, що вже є частиною території майбутнього парку «Прирічна». Проте ця розбудова рекреаційних зон стикається з критикою місцевих активістів та постійною боротьбою зі спробами забудови.

Як розповідає місцевий активіст Гліб Антоненко, ще після корупційного скандалу в 2010-х, банкрутства компанії та оголошення Валентина Ісака в міжнародний розшук сама Оболонська набережна опинилася у статусі багаторічного об’єкта незавершеного будівництва без закріпленого балансоутримувача. Це унеможливлювало належне обслуговування території, аж доки об’єкт не передали на баланс комунального підприємства «Плесо». Сам парк «Наталка» також став прецедентом боротьби проти спроб забудови зеленої зони у 2013 році, коли активістам вдалося повернути ділянки у власність міста та налагодити діалог із владою.

А Оболонський острів (площею 14,77 га) – це піщаний алювіальний масив, який є залишком природної заплави Дніпра зі збереженими кам’яними укріпленнями берега ще XIX століття. До моменту активного освоєння острів мав високу природну цінність. Довгий час екологи пропонували надати йому статус пам’ятки природи, однак у 2021 році журналісти «Схем» повідомляли, що майнові права на острів безкоштовно отримав юрист Костянтин Бойко, пов’язаний із колишнім очільником поліції Києва Андрієм Крищенком. Лише після розголосу, втручання НАБУ та скарги КП «Плесо» Мін’юст скасував незаконну реєстрацію, а Київрада у 2022 році офіційно оформила острів у комунальну власність для рекреаційних потреб. Одразу після цього розпочалося його активне освоєння: протягом 2023–2024 років у межах проєкту вартістю понад 170 млн грн дику природу острова фактично ліквідували, з’єднавши його з парком «Наталка» та вулицею Прирічною двома мостами – автомобільним та пішохідним мостом-хвилею, перетворивши на суцільну урбанізовану зону відпочинку.

Вже після відкриття оновленого Оболонського острова в районі загострилася проблема паркування відвідувачів та транспортного навантаження. Саме під приводом вирішення цього дефіциту автомісць міська влада звернула увагу на розташовані північніше зелені зони вздовж вулиці Прирічної, де запланувала паркінг, що актуалізувало також давній конфлікт щодо забудови й цих територій.

Парк чи паркінг: боротьба за Прирічну та плани нового мосту

Переходячи місток з Оболонського острова, ми потрапляємо у так званий Вільнюський сквер – відкриту влітку 2026 року відпочинкову зону з декоративним мостом та новими прогулянковими зонами.

Проте, якщо звернути увагу на кадастрову карту, формально територія скверу є лише південною частиною великої ділянки у 16 гектарів, яка охоплює великі, поки незабудовані зелені території півострова, що простягається північніше між човновою станцією та вулицею Прирічною. Наразі на ній планується майбутній парк «Прирічна», проте цього також вдалося досягти лише зусиллями місцевих активістів ГО «Парк Прирічна».

У березні 2018 року Київрада ухвалила рішення не поновлювати договір оренди і нібито запланувала розпочати оформлення цієї ділянки як парку. Проте відповідні заходи не вживалися містом наступні п’ять років, а земля залишалася у статусі «під забудову», що викликало постійну загрозу.

«Декілька років цей проєкт рішення лежав у комісії Київської міської ради з питань містобудування та архітектури. І чомусь не виносився на розгляд депутатів Київської міської ради. При тому цільове призначення 16 га залишалося під житлову та громадську забудову. В Києві ж нерідко буває, що там хтось потім через суд подає, поновлює договори оренди і все, цільове призначення під забудову є – починаємо будівництво. Бувають різні ситуації», – пояснює тодішні небезпеки Гліб Антоненко.

Щобільше, у 2021 році правоохоронні органи відкрили кримінальне провадження щодо розташованої там човнової станції «Лагуна» (РВП-6). Суд наклав арешт на 16 гектарів, а згодом силовики намагалися опечатати та вивезти приватне майно власників човнів, що активісти розцінили як тиск і спробу зачистки території.

Ще сильніше ситуація загострилася навесні 2023 року, коли після відкриття Оболонського острова міська влада оголосила про намір побудувати безпосередньо поруч із майбутнім парком багаторівневий паркінг на 750 місць, запланувавши на це 120 мільйонів гривень з бюджету. Для легалізації цього проєкту в кадастрі розширили сусідню ділянку, збільшивши її з 0,74 до 1,7 гектара, та змінили цільове призначення на «розміщення лінійних об’єктів транспортної інфраструктури». Як пояснює Антоненко, таке будівництво суперечить затвердженому Детальному плану території Оболонського району від 2021 року, де паркінг не передбачався. Крім того, об’єкт запланували звести на гідротехнічній дамбі 1970-х років, засипавши частину зони регулярного весняного підтоплення, що несе ризики руйнування гідроспоруди.

ГО «Парк Прирічна» навіть підготувала альтернативний проєкт чотирьох ділянок, які можна було б використати для створення паркувальних зон, що не потребують втручання у природу (зокрема, колишній паркувальний майданчик на перетині Приозерної та проспекту Івасюка чи ділянка на в’їзді в район), проте муніципалітет залишив їх без розгляду:

«Саме парк “Наталка” і міст-хвиля є точкою тяжіння тих, хто приїжджає. Але ми порахували, що там понад 2 км до мосту-хвилі з того місця, де планується паркінг. Тобто ділянки поруч із парком і мостом не підходять, треба будувати від них об’єкт у двох кілометрах. Дуже “логічно”», – зазначає Антоненко.

Зведення паркінгу впритул до 16 гектарів землі представники громади трактували як імовірну підготовку інфраструктури для майбутнього житлового комплексу. Того ж року, на тлі акцій протесту та судового позову ГО «Парк Прирічна» проти будівництва паркінгу, Київрада ухвалила передачу ділянки під паркінг до КП «Житлоінвестбуд-УКБ», одночасно з цим розблокувавши рішення про оформлення сусідніх 16 гектарів як паркової зони. Відтак п’ятирічна пауза у процесі створення парку завершилася одночасно з початком документального оформлення паркінгу.

«Завдяки тому, що громадськість у 23-му році почала активно лобіювати оформлення земельної ділянки площею 16 гектарів як зелену зону… вийшло пролобіювати, вчинити громадський тиск на те, щоб цю зелену зону юридично захистити від можливої подальшої забудови», – ділиться голова ГО.

Сьогодні мешканці продовжують блокувати будівництво паркінгу через суд, вимагаючи, аби територія майбутнього парку «Прирічна» (концепція якого обговорювалася з понад 800 мешканцями району) зберігала свій природний ландшафт. Адже, на переконання місцевої громади, цей паркінг є не стільки самостійним об’єктом для розвантаження трафіку, скільки транзитним вузлом для подальшого просування забудови на північ.

Зокрема – для можливого будівництва у парку нового автомобільно-пішохідного мосту орієнтовною вартістю понад півмільярда гривень безпосередньо на косу затоки Собаче Гирло, рендери якого восени 2025 року оприлюднив архітектор Андрій Миргородський.

Цей міст може відкрити прямий шлях до освоєння цієї ще більш дикої та екологічно цінної коси.

Боротьба за Собаче Гирло: унікальний заповідник vs забудова

Плани будівництва мосту на Собаче Гирло супроводжуються дискусіями щодо екологічної цінності коси. Історично ця територія довго існувала як природний острів або система невеликих островів (можливо, літописний острів Песій) на Дніпрі, відокремлена від правого берега широкою протокою. Лише в 1970-х роках, під час гідронамиву для будівництва Оболоні, була утворена нинішня затока Собаче Гирло, та острів остаточно з’єднали з материком намивними пісками. Саме через це північна частина коси має незвичний піщаний вигляд.

Попри ці гідротехнічні втручання, південна частина, яка і була безпосередньо диким островом, зберегла своє біорізноманіття майже недоторканим. Наразі, згідно з дослідженнями Всесвітнього фонду природи WWF-Україна та Української природоохоронної групи, коса є життєво необхідним зеленим коридором для міграції. Тут зафіксовано понад 40 видів птахів, зокрема занесені до Червоної книги України гоголь та кулик-сорока, а також червонокнижний метелик поліксена. Флора також включає європейські червонокнижні види – водяний горіх та сальвінію плавучу.

Згідно з Генеральним планом міста, ця територія належить до зони масового відпочинку, проте процес відчуження цих територій під комерційне освоєння стартував ще у 2004 році. Тоді Київрада вилучила 12 гектарів землі у КО «Київзеленбуд» (де планувалося облаштування пляжу та рятувальної станції) і почала роздавати їх в оренду. Як свідчать матеріали розслідування видання «КиївВлада», у 2007 році понад 24 гектари узбережжя передали в оренду будівельним компаніям «Акватіка XXI» та «Вектор СК». Згодом ці договори не поновлювалися, компанія «Вектор СК» збанкрутувала через внутрішні борги, і ці масиви повернулися у статус комунальної власності, не перебуваючи зараз у користуванні приватних осіб.

Проте повернення земель місту не зняло загрози забудови, адже їхнє цільове призначення з 2007 року не змінилося. Як свідчать дані кадастрової карти, щонайменше одна комунальна ділянка площею 1,05 га досі призначена «для будівництва житлово-адміністративного комплексу». Ще майже 16 гектарів комунальної землі мають цільове призначення під будівництво «культурно-оздоровчого центру та туристичного містечка». Гліб Антоненко пояснює небезпеку цього статусу: оскільки цільове призначення досі дозволяє капітальне будівництво, міська влада має юридичну можливість у будь-який момент провести інвестиційний конкурс.

«Якщо не буде уваги громадськості, яка буде наполягати захистити цю територію, надати їй природоохоронний статус, теоретично може бути таке, що хтось із чиновників Київської міської ради захоче провести інвестиційний конкурс на передачу цих земельних ділянок під забудову в рамках цільового призначення земельної ділянки», – каже він.

Однак центральну ділянку площею 5,73 гектара місто остаточно втратило. У 2007 році Київрада продала її ТОВ «Явір-Плюс», паралельно спробувавши змінити цільове призначення на «будівництво житлово-адміністративних будівель». Надалі власник заклав ділянку в іпотеку, після чого борг передали іншій консалтинговій фірмі, яка його так і не погасила. У результаті у 2016 році суд виставив ділянку на торги для погашення позики, де її з третьої спроби за 24 мільйони гривень придбало ТОВ «Дженерейшн», одним із співвласників якого є бізнесмен Ігор Мазепа. Наразі це єдина ділянка на косі, яка залишилася у приватній власності.

Саме на цій території у 2019 році архітектурне бюро Zotov&Co презентувало концепцію масштабного ІТ-парку, ключовим об’єктом якого став так званий «горизонтальний хмарочос».

Проєкт передбачав зведення суцільної будівлі-паралелепіпеда довжиною близько 700 метрів, шириною 39 метрів та висотою 12 метрів. Згідно з планом, споруда матиме зенітний ліхтар для освітлення та наскрізні отвори для проходу. Простір планували зонувати: північна частина вміщувала площу для масових заходів із напівпрозорим мультимедійним фасадом, офіси, ІТ-академію, школу, дитсадок та спортивну зону з басейном. Натомість південний блок був призначений під приватний підземний паркінг та житлові квартири. На даху пропонували розмістити сонячні батареї і сади, а сам комплекс – з’єднати окремою лінією зі станцією метро «Героїв Дніпра».

Аби отримати документи на будівництво, у 2020 році ТОВ «Дженерейшн» звернулося до КМДА за Містобудівними умовами та обмеженнями. Департамент містобудування відмовив забудовнику через юридичну колізію: Генеральний план досі визначає цю зону як рекреаційну, хоча кадастр класифікує її під забудову. Проте компанія звернулася до суду, який зрештою зобов’язав муніципалітет видати дозвільну документацію.

Будівництво об’єкта станом на зараз так і не розпочалося, проте ділянка залишається у приватній власності.

Для захисту усієї зеленої зони представники громади та екологи ініціювали створення на косі ландшафтного заказника. До клопотання включили вісім комунальних ділянок, проте приватну територію площею 5,7 гектара не врахували. Гліб Антоненко пояснює цей юридичний крок:

«Із вірогідністю 100500% приватний власник сказав би, що він запекло проти створення на його приватній території заказника… єдиний юридичний вихід – це викуп під суспільні потреби, але на це немає політичної волі. Оскільки законодавство вимагає згоди власника на включення його земель до природно-заповідного фонду, внесення цієї ділянки до клопотання могло б стати юридичною підставою для відхилення проєкту заказника в цілому».

Розгляд документів у Департаменті захисту довкілля КМДА триває із січня 2025 року. Процес супроводжується процедурними затримками: клопотання кілька разів повертали на доопрацювання, а наприкінці року відомство висунуло вимогу провести голосування за створення заказника у додатку «Київ Цифровий».

Додатковим аргументом Департаменту містобудування та архітектури стали плани зведення Великої кільцевої дороги. Проте, відповідно до чинного Генерального плану, траса має проходити через північний край коси, не перетинаючи комунальні землі, які запропоновані для створення заказника.

До того ж якщо говорити про проєкт майбутньої кільцевої, то він проходить через зовсім іншу природну зелену ділянку північніше затоки та має колосальні розміри, при цьому повністю перебуваючи в приватній власності.

Затока Верблюд: 113 гектарів приватної землі та перспективи освоєння

Територія, розташована найпівнічніше, вже не є частиною системи Оболонської набережної. Ці землі починаються на самій півночі району та простягаються з півдня на північ від завершення забудови до затоки Верблюд, яка також була сформована через гідронамив району, та від вулиці Богатирської на заході до самого Дніпра на сході. Ця ділянка, що уникнула забудови під час розбудови району, є найбільшою ще неторканою людиною територією в межах Оболоні. Краєзнавець Кирило Степанець деталізує геологічну та історичну специфіку всієї цієї північної зони:

«Після створення піщаної подушки більшу частину корінного рельєфу в Оболоні було знищено. А от північна частина одразу за кільцевою дорогою – ми виходимо на оці корінні луки оболонські, де трошки ще закарбований час і де можна побачити корінну Оболонь, як вона виглядала ще тисячу років тому. Це такі останні, можна сказати, ще природні фрагменти з характерною рослинністю».

Для порівняння, цей масив приватної власності дорівнює території майже п’яти парків «Наталка» або близько восьми Оболонським островам. При цьому її офіційне цільове призначення визначено як «для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку з об’єктами торгово-розважальної та ринкової інфраструктури».

Історія відчуження цієї ділянки триває з 2007 року. Тоді місто продало її на аукціоні за майже 1 мільярд гривень. Згодом землю почали використовувати як заставу за кредитами: спочатку в банку «Надра», а потім – у рекапіталізованому державою «Родовід Банку». У лютому 2016 року установу визнали неплатоспроможною, відтак ділянка, яка виступала забезпеченням за боргом у 4,84 мільярда гривень, перейшла під контроль Фонду гарантування вкладів фізичних осіб (ФГВФО) для подальшого продажу та компенсації збитків держави. Але вже згодом, за даними ФГВФО, у період з грудня 2017 по січень 2018 року цей актив, тодішня орієнтовна вартість якого складала 3,7 мільярда гривень, незаконно перейшов у власність компанії-нерезидента на публічних торгах, попри накладений СБУ арешт. Згідно з матеріалами справи, після кількох перепродажів за підробленими документами ділянку за 162 мільйони гривень викупило ТОВ «Інвестиційна долина». Частка у 99,9% акцій цієї компанії належала кіпрському офшору «Авалія Інвестмент Лімітед», офіційним бенефіціаром якого виступав той самий Ігор Мазепа, чия компанія також є співбенефіціаром ТОВ «Дженерейшн». Згодом цей етап відчуження став предметом розслідування Офісу Генерального прокурора. Після тривалих судів Фонд гарантування вкладів зумів повернути територію луків державі, перш ніж знову продати її у 2021 році словацькій компанії Lentimex.

Після повернення активу державі в липні 2021 року ФГВФО продав цю ділянку через систему Prozorro.Продажі, щоправда, лише за 370 мільйонів гривень замість оціночних 3,7 млрд. Покупцем виступило ТОВ «Лентімекс Україна» – дочірнє підприємство словацької компанії Lentimex spol. s.r.o., зареєстроване за місяць до аукціону. Згідно з відкритими даними, словацька структура спеціалізується на торгівлі мінеральною сировиною (зокрема, є споживачем руди низки українських гірничо-збагачувальних комбінатів) і має досвід девелоперських проєктів у Європі. Як зазначалося в офіційних повідомленнях під час продажу, значну частину коштів за земельну ділянку Фонд гарантування вкладів отримав траншем через банк ПУМБ, а нові власники анонсували плани майбутніх інвестицій у проєкт на суму понад 500 мільйонів євро. Водночас профільні аналітики звертають увагу на низку ризиків: окрім того, що українську «дочку» оформлено на номінальну особу за кілька днів до торгів, реалізації будь-яких масштабних будівельних планів на цій території об’єктивно перешкоджає наявність магістрального газопроводу, що створює широку охоронну зону. Новий проєкт забудови так і не встиг з’явитися, оскільки почалася повномасштабна війна, після якої проєкт фактично був заморожений.

Також «Хмарочосу» вдалося з’ясувати, що станом на зараз будь-яке освоєння цих 113,5 гектара додатково заблоковане через нову судову справу. Як свідчать виявлені нами дані з Єдиного реєстру заборон відчуження об’єктів нерухомого майна,

Відповідну ухвалу 9 квітня 2026 року виніс Вищий антикорупційний суд. Згідно з Єдиним державним реєстром судових рішень, засідання відбувалося в закритому режимі, а текст ухвали приховано задля збереження таємниці досудового розслідування.

Водночас «Хмарочос» зафіксував, що компанія «Автострада» проклала нове асфальтоване покриття територією ділянки впритул до бази «Азовець». Хоча це локальна подія, ознак підготовки до безпосередньої масштабної забудови поки не помічено.

Таким чином, інфраструктурні проєкти на Оболоні формують єдину логістичну лінію: від променади на півдні та паркінгу на Прирічній до проєкту мосту на Собаче Гирло та наявності 113 гектарів приватної землі біля затоки Верблюд. Послідовна розбудова транспортних вузлів створює умови для потенційного комерційного освоєння решти природних зон узбережжя, статус яких місцеві мешканці наразі намагаються зберегти шляхом створення ландшафтних заказників.

Висновок

Аналіз практично усього узбережжя Оболоні демонструє чіткий поділ. Південна частина берегів уже стала зоною активної розбудови інфраструктури від міської влади. Нові рекреаційні зони для киян паралельно створюють інфраструктурне підґрунтя для просування на північ, формуючи плацдарм для освоєння напівдиких природних зон. Плани паркінгу на Прирічній, проєкт мосту на Собаче Гирло, «лежачий хмарочос» чи плани забудови біля затоки Верблюд – юридично різні об’єкти. Проте географічно вони складаються в єдину логістичну лінію, а нова міська інфраструктура створюється впритул до ділянок, які місто чи приватні власники юридично можуть забудувати в будь-який момент. Адже їхнє цільове призначення в кадастрі й досі передбачає зведення житла, готелів чи комерційних об’єктів.

Сьогодні масштабну забудову парку «Прирічна», унікальної екосистеми затоки Собаче Гирло та останніх оболонських луків стримують різні фактори: боротьба активістів, судові арешти, кримінальні провадження НАБУ та повномасштабна війна. Проте містобудівна документація, а також політика міської влади значною мірою залишаються на боці потенційних забудовників, тож зі зменшенням впливу цих зовнішніх перешкод місто може зіткнутися з новою хвилею забудови берегів Оболоні.