134 разрешения на незаконные стройки: как власть Киева уничтожает город

КГГА под контролем ГАСК поставила на поток выдачу незаконных разрешений на строительство.

Скорость - 7 разрешений ежемесячно.

Начнем сразу с описания схемы.

Каждый застройщик мечтает построить здания там, где это принесет ему наибольшую прибыль, однако часто его стремлению мешает закон.

Если застройщик хочет впихнуть в городе что-то такое, что градостроительной документацией не предусмотрено, он идет по одному из трех путей:.

ходатайствует об изменениях градостроительной документации;.

строит что угодно, договариваясь, чтобы не замечали нарушения.

получает документ, согласно которому его прихоти как бы соответствуют градостроительной документации.

Именно третий пункт и является сутью схемы, которую давно и уверенно реализовали чиновники КГГА.

И понятно почему.

Вносить изменения в градостроительную документацию - долго и не всегда возможно (ведь община может оказаться неуступчивой), а за незаконное строительство пусть только иногда, но все же приходится отвечать.

По крайней мере деньгами перед «правоохранителями».

Получить же пусть незаконный, зато документ - можно быстро и легко, а ответственность ляжет не на бизнесмена, а на орган местного самоуправления, который впоследствии сам будет всеми силами защищать незаконное строительство.

Документ, о котором идет речь - это ГУО (градостроительные условия и ограничения).

По своей логике они должны быть копией режимов застройки отдельного участка из градостроительной документации.

Но, если бы так было, то не было бы и самой схемы, а Киев бы не превращался в архитектурное безумие.

Ну, и дети некоторых «лучших людей города» имели бы меньше карманных денег на мороженое и шампанское Crystal.

Раздача ГУО с нарушением требований градостроительной документации стала настолько популярной, что законодатели два года назад установили за ней наблюдение и обязали размещать скан-копии документов в публичных реестрах.

Насколько эффективными оказались законодательные меры, можно увидеть на примере Киева.

Для этого понадобятся только Реестр ГУО, материалы действующего Генплана Киева и, для удобства, Публичный портал Градостроительного кадастра Киева.

С 30.06.2017 по 12.02.2019 в Реестр ГУО внесли 565 документов.

Почти все ГУО не соответствуют установленным требованиям.

Вместо абсолютных значений процента застройки, плотности населения и т.

они содержат ссылки на Государственные строительные нормы.

Это позволяет застройщикам нарушать требования градостроительной документации через согласование отклонений от ГСН.

Наиболее существенным здесь является указание не максимальной высотности зданий, а условной высоты.

Условная высота - показатель, связанный с пожарной безопасностью: это разница между уровнем размещения пожарных машин и полом последнего этажа.

Условная высота меньше обычной на 6-10 метров, но в условиях сложного рельефа, типичного для центра Киева, разница иногда превышает 30 метров.

Это разница между показателями особенно критична, если решается вопрос строительства в исторических ареалах.

Всего на новое строительство или реконструкцию с изменением внешних размеров было предоставлено около 400 ГУО (остальные - реконструкция отдельных помещений в зданиях).

Каждое третье такое ГУО (134 документы) выдали с нарушением требований градостроительной документации, а среди клиентов - не только частные компании, но и КП, ГП, а также такие государственные структуры, как ГПУ и Территориальное управление Государственной судебной администрации.

Выявленные нарушения можно разделить на четыре основные группы (некоторые ГУО имеют сразу по два нарушения).

С полным перечнем документов с нарушениями можно ознакомиться здесь (скачать Реестр ГУО).

Схема первая: банальная наглость (32 ГУО).

Включает в себя как неприкрытое предоставление ГУО на объекты, которые противоречат градостроительной документации (например, расширение автозаправок, неизвестно как «выросших» в зоне зеленых насаждений), так и служебный подлог.

Как показательный пример служебного подлога можно привести ГУО агрокомбината «Хотивский» (утверждено приказом от 26.12.2018 № 1379).

В ГУО указано, что функциональное назначение - зона средне- и малоэтажной застройки в соответствии с решением КГС от 01.01.2007 № 353/3187 и разрешено строить дома с условной высотой 30 м (это 10-11 этажей).

Но, во-первых, среднеэтажная застройка по Генплану - это не более 8 этажей, а во-вторых, указанным в ГУО решением КГС территория отнесена лишь к зоне малоэтажной застройки (без всякой среднеэтажной), поэтому строить выше 3 этажей здесь запрещено.

Схема вторая: игра словами (22 ГУО).

Это вариант предыдущей схемы - более изящный и используется для строительства жилых домов там, где строительство жилья градостроительной документацией вообще не предусмотрено.

Жилые дома просто называют «многофункциональными комплексами» в разных вариациях, а затем в разделе максимальной плотности населения вместо запрета строить жилье вписывают требование соблюдать требования ГСН для застройки обычных жилых кварталов и микрорайонов.

Наиболее скандально известным строительством по такой схеме в Киеве является ЖК «Ярославов Град» на месте бывшего Сенного рынка в зоне общественной застройки, ГУО на которое были выданы еще до создания соответствующего Реестра.

Схема третья: Минкультуры вам в помощь (39 ГУО).

Согласно действующему Генплану Киева (ст.

27 Основных положений), в Центральной планировочной зоне запрещено новое строительство выше 27 метров от поверхности земли.

Так уж получилось, что эта планировочная зона почти полностью входит в центральный исторический ареал.

Хотя в ГУО на строительство в центральной планировочной зоне обязаны прописать установленные в Генплане ограничения высоты, в этой схеме позволяют строить иногда и более 100 метров высоты - при условии согласования с Минкультуры, которое вообще не имеет права согласовывать подобные вещи.

Схема четвертая: подмена градостроительной документации на ГСН (53 ГУО).

Используется для строительства обычных многоквартирных домов в частном секторе под видом усадебной или сблокированной застройки.

Согласно Генплану Киева (ст.

16 Основных положений) количество этажей в усадебной, сблокированной или просто малоэтажной застройке не может превышать трех.

В то же время, согласно п.

3.19 ГСН 360-92 застройка усадебных районов не может превышать 4 этажей, при этом максимальная высота устанавливается местными правилами.

Хотя нет никаких сомнений, что между положениями ГСН и Генпланом нет никаких противоречий, а значит выше 3 этажей усадебные дома в Киеве строить запрещено, в ГУО настойчиво вписывают, что не более 4 этажей, при этом указывая в метрах высоту, нужную застройщику.

Это наиболее распространенное из выявленных нарушений.

Понятно, что не всегда застройщик нарушит требования и построит многоквартирный дом от 4 этажей и выше, но встречаются «усадебные домики» высотой под 30 метров в десятки квартир, как типичная девятиэтажка.

Сколько это стоит.

Эксперты, имеющие отношение к реальному строительству, рассказывают, что застройщики жалуются на увеличение размера взяток за предоставление ГУО: для небольшого участка 10 соток они составляют десятки тысяч USD, а наибольший размер для большого строительства в прошлом году составил $2,5 миллиона.

Понятно, что эту информацию невозможно подтвердить документально, но привести ее все равно целесообразно.

Также понятно, что заказчики вроде ГПУ или теруправления Государственной судебной администрации получают незаконные ГУО от КГГА за какие-то другие услуги.

Необходимо понимать, что застройщики не будут официально обращаться в соответствующие правоохранительные органы, ведь взятку с них не требуют - ее хотят платить сами застройщики, ведь пусть суммы и выросли, они все равно составляют лишь часть дополнительной прибыли застройщиков, полученной благодаря возможности безнаказанно нарушать законодательство.

Кто должен контролировать законность.

Контроль за соблюдением законности при предоставлении ГУО возложен на ГАСИ.

В Киеве это - Департамент Государственной архитектурно-строительной инспекции в г.

Киеве, в составе которого функционирует отдел надзора за деятельностью уполномоченного органа по вопросам архитектуры и градостроительства.

То есть задачей этого отдела является контроль за деятельности единственного в Киеве объекта надзора - Департамента градостроительства и архитектуры КГГА.

Нет никаких сомнений, что специальный отдел в ГАСИ без проблем может обеспечить контроль на предоставлением ГУО Департаментом КГГА, имея в своем арсенале право на проведение документальных, камеральных, плановых и внеплановых проверок и он-лайн доступ ко всей необходимой документации.

Эти проверки регулярно проводят, но главные инспекторы ГАСИ странным образом не замечают массовых нарушений.

Почему нарушения законодательства не только происходят, но и не замечаются, должны разбираться правоохранительные органы.

Здесь остается только отметить, что за предоставление ГУО в Киеве еще с июля 2016 непосредственно отвечает заместитель директора Департамента градостроительства и архитектуры КГГА Валентина Антоненко, которая в апреле 2016 работала начальником отдела в Департаменте ГАСИ в Киеве.

А сами ГУО, подписанные Антоненко, затем утверждаются приказом за подписью главного архитектора Киева и директора соответствующего департамента КГГА Александра Свистунова.