Тернистий шлях цифровізації майнових реєстрів

Фінансова спроможність громад у широкому сенсі передбачає активне використання місцевою владою різних джерел (податків, кредитів, грантів, благодійної допомоги й іншого) та проєктного підходу в управлінні. Проте необхідний мінімум фінансових ресурсів громади так чи інакше повинні отримувати за рахунок сплати місцевих податків і зборів.

Успіх у питанні адміністрування майнових податків не в останню чергу залежить від того, наскільки добре місцева влада і податкові органи володіють інформацією про об’єкти нерухомості та характер їхнього використання. І тут, на жаль, існують чималі прогалини, особливо коли йдеться про нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки.

Значна кількість проблем у сфері реєстрації та обліку прав на нерухоме майно є закономірним наслідком тривалої та складної історії її розбудови. Понад чверть століття тому Кабінет міністрів прийняв постанову від 18.02.1998 року №192 «Про заходи щодо створення системи реєстрації прав на нерухоме та рухоме майно», якою було утворено міжвідомчу комісію, а безпосереднім виконавцем функцій зі створення відповідної інфраструктури визначено Міністерство юстиції.

Однак минуло аж чотири роки (протягом яких була невдала спроба врегулювати питання на законодавчому рівні), поки Мін'юст 2002-го власним наказом створив Реєстр прав власності на нерухоме майно та затвердив Тимчасове положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно. Функцію реєстрації прав власності на нерухоме майно було покладено на підприємства бюро технічної інвентаризації (БТІ), які виконували її, керуючись зазначеним положенням, протягом наступних десяти років. Реєстрація прав власності здійснювалась у двох формах: електронній і на паперових носіях (у реєстрових книгах і реєстраційних справах).

Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» (далі — Закон) був ухвалений Верховною Радою 1 липня 2004 року. Початково Закон передбачав створення єдиної системи державної реєстрації речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, а також обмежень цих прав у складі державного земельного кадастру. Проте на практиці такої системи не створили.

Важливим етапом у становленні системи державної реєстрації прав на нерухоме майно стало ухвалення 2010 року нової редакції Закону, внаслідок чого він позбувся прив’язки до земельного кадастру, а у визначенні термінів уперше з’явилася назва «Державний реєстр речових прав на нерухоме майно» (у початковій редакції Закон передбачав створення Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень). 2012 року в результаті внесення чергових змін до Закону функції державного реєстратора було поширено на нотаріусів.

У підсумку систему державної реєстрації прав відповідно до Закону було запроваджено з 1 січня 2013 року. Це, зокрема, означало, що всі права та обтяження на нерухоме майно почали реєструватися у (новому) Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП).

Наприкінці 2016-го Реєстр прав власності на нерухоме майно (діяв з 2002 року), Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна (діяв з 1999 року) і Державний реєстр іпотек (діяв з 2004 року) стали невід’ємною архівною складовою частиною ДРРП. Фактично вказані реєстри залишилися в напівживому стані, оскільки дані з них не було перенесено до ДРРП. Перенесення даних до нового реєстру відбувається лише у разі звернення особи за реєстрацією права власності або вчинення інших нотаріальних дій.

Попри те, що адміністратором усіх перелічених реєстрів є державне підприємство «Національні інформаційні системи» (і його попередник ДП «Інформаційний центр»), зважаючи на особливості інтеграції цих реєстрів, нерідко трапляються випадки некоректного відображення даних. Однією з найпоширеніших проблем є непогашення записів у (старому) Реєстрі прав власності на нерухоме майно, що може призвести до ситуації, коли один і той самий об’єкт нерухомості з погляду ДРРП і його архівної складової може належати різним особам. І коли на таку нерухомість нараховується податок, ця «технічна помилка» перетворюється на реальну проблему.

Закон передбачає, що державний реєстратор під час проведення реєстраційних дій обов’язково використовує відомості Державного земельного кадастру (ДЗК) та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ), а також відомості інших реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем, держателем яких є державні органи, шляхом безпосереднього доступу до них чи у порядку інформаційної взаємодії з ДРРП. На жаль, непоодинокими є випадки, коли така інформаційна взаємодія порушується.

Після початку функціонування ДРРП упродовж кількох років тривав пошук оптимальної моделі роботи державних реєстраторів, відтак, сучасного вигляду система реєстрації прав на нерухоме майно набула лише у 2019–2020 роках, після завершення процесу об’єднання територіальних громад.

2021 року уряд розпочав експериментальний проєкт щодо отримання державними реєстраторами (у тому числі нотаріусами) відомостей про реєстрацію права власності на нерухоме майно, що перебувають у розпорядженні БТІ на паперових носіях. Фактично це означало налагодження електронної взаємодії через ДРРП між державними реєстраторами і БТІ у форматі «запит — відповідь». Уповноважені працівники БТІ в межах реалізації цього проєкту отримали обмежений доступ до ДРРП (для заповнення визначених форм), без права проведення реєстраційних дій. БТІ, які є комунальними підприємствами, приєднувалися до проєкту на добровільних засадах.

Реалізація зазначеного пілотного проєкту створила можливість запровадити послугу з онлайн-реєстрації прав на нерухоме майно (набуте до 2013 року) через портал «Дія». Наразі зазначена послуга є доступною для жителів 12 областей, а також окремо міста Луцька. Алгоритм надання такої послуги передбачає, що після отримання заяви та копій документів, які посвідчують право власності, державний реєстратор самостійно надсилає до БТІ запит на отримання відомостей щодо відповідного об’єкта нерухомості. Після отримання підтвердження від БТІ державний реєстратор вносить дані до ДРРП.

За даними Мін’юсту, станом на початок 2024-го державними реєстраторами було сформовано понад 11 тис. електронних запитів через ДРРП до БТІ, абсолютна більшість з яких (10,5 тис.) припадає на 2023 рік. Тобто процес набирає обертів, проте кардинально не вирішує проблеми обліку об’єктів нерухомості.

Важливо зауважити, що вищезазначена електронна взаємодія не передбачає оцифрування оригіналів реєстраційних справ, які перебувають в архівах БТІ. Крім того, процес реєстрації прав відбувається за заявницьким принципом, а отже, не охоплює більшості об’єктів нерухомості, збудованих до 2013 року.

За таких умов оптимальним варіантом було б масштабування на всю країну досвіду Києва, де з 2017 року триває проєкт зі створення електронного архіву технічної та правовстановлюючої документації БТІ. За даними КМДА, до квітня 2023-го було оцифровано понад 120 тис. документів і планувалося за два наступні роки оцифрувати ще 270 тис.

З одного боку, це дало б змогу захистити архіви БТІ від фізичного знищення (що є надзвичайно актуальним завданням в умовах війни), а з іншого — створило б додаткову можливість для наповнення бази Державної податкової служби інформацією про об’єкти оподаткування без жорсткої прив’язки до ДРРП. За приклад можна взяти те, як наповнювалася база ДПС щодо земельних ділянок, — за даними Державного земельного кадастру і навіть шнурових книг.

Однак, зважаючи на значні витрати на такий проєкт, можна припустити, що він має невисокі шанси бути реалізованим на практиці повною мірою. Водночас ті громади, які готові взяти на себе функції адміністрування місцевих податків, цілком могли б скористатися вищезгаданим досвідом Києва і принаймні розпочати процес цифровізації архівів БТІ.

Натомість держава (в особі Мін’юсту) цілком могла б докласти зусиль до впорядкування даних ДРРП та його архівної складової (Реєстру прав власності на нерухоме майно), не перекладаючи на громадян обов’язок виправляти «технічні помилки», які виникли зовсім не з їхньої вини.

Цю публікацію підготовлено за підтримки Європейського Союзу і його держав-членів: Німеччини, Швеції, Польщі, Данії, Естонії та Словенії. Зміст цієї публікації є виключною відповідальністю її автора та не може жодним чином сприйматися як такий, що відображає погляди Програми «U-LEAD з Європою», уряду України, Європейського Союзу і його держав-членів Німеччини, Швеції, Польщі, Данії, Естонії та Словенії.