Чому ціни на землю у 2024 році ростуть й що буде далі

Як змінюються ціни на землю по Україні

Аналіз загального ринку свідчить, що значного зростання цін у 2024 році не відбувається, але й просідання також не спостерігається, пише РБК-Україна. Середня зважена ціна від початку року зростає поступово в межах до 10%, констатує комерційний директор компанії "Твоє Коло" Єгор Лісничий.

Втім, при глибшому аналізі можна виявити цікаві тенденції. Наразі сформувався сталий попит на земельні ділянки з короткостроковими договорами оренди, особливо в стабільних регіонах з якісними землями. Це призводить до підвищення цін та посилення конкуренції в цьому сегменті. При цьому земельні ділянки з довгостроковими договорами оренди, навпаки, не демонструють значного зростання цін і мають менший попит.

Важливо! Спостерігається підвищений інтерес до земель у центральних регіонах України. Так, ціни у Вінницькій та Хмельницькій областях досягли найвищих позначок у 2024 році – до 3100 доларів за гектар. Натомість Сумська та Чернігівська області продовжують демонструвати нестабільну динаміку з тенденцією до зниження через близькість до територій воєнних дій.

Хоча навіть зараз є інвестори, готові взяти на себе підвищені ризики, які купують землі в цих регіонах, розраховуючи на високу премію за цей ризик, коли ситуація стабілізується. На прикладі Полтавської області можна побачити, як швидко земля відіграє втрачені позиції, щойно лінія фронту відсувається від кордонів. Якщо в грудні 2022 року тут ціни просіли до 1800 доларів за гектар, то вже в грудні 2023 підскочили до 2526 доларів за гектар,
– говорить Єгор Лісничий.

Керівник проєкту Concorde Capital "Kupy Pay" Володимир Радько говорить, що найпопулярнішими за кількістю угод регіонами наразі є: Сумська, Полтавська, Хмельницька, Вінницька, Чернігівська області. Хмельницька та Вінницька області – найбажаніші регіони серед інвесторів. Ціна гектара тут тримається в межах 1900 – 2100 доларів за гектар.

Інша ситуація з Сумською та Чернігівською областями. В цих регіонах попит тримається за рахунок ціни. Купувати ділянки в прифронтових областях за довоєнними цінами бажаючих набагато менше. Але продати там свою землю хоче велика кількість людей,
– пояснює Радько.

Для того, щоб угода відбулась, продавці змушені знижувати ціну, що автоматично призводить до збільшення дохідності по таких угодах для інвесторів. Спрацьовує добре відомий принцип – що вищий ризик, то вища дохідність. Ця тенденція прослідковується ще з 2023 року, тому вартість землі в цих регіонах майже не змінилась: 1050 – 1200 доларів за гектар в 2023-му проти 1050 – 1100 в 2024 році.

Водночас за даними координатора земельного комітету Українського клубу аграрного бізнесу Ігоря Лісецького, найвищі ціни по Україні виглядають так:

• Івано-Франківська область – 111,7 тисячі гривень за гектар,
• Київська область – 92,2 тисячі гривень за гектар,
• Львівська область – 91,3 тисячі гривень за гектар.

Зверніть увагу! Офіційні дані щодо вартості землі слід розглядати лише у відносних показниках, як загальний тренд. Реальні ринкові ціни можуть бути на 30 – 40% вищими за офіційно задекларовані, застерігає Єгор Лісничий. За даними дослідження Київської школи економіки, лише у 19% угод купівлі-продажу реєструється фактична ціна. У більшості випадків інформація про вартість угоди взагалі відсутня, що свідчить про непрозорість домовленостей між сторонами. Крім того, 60% угод із вказаною ціною фіксують її на рівні нормативної грошової оцінки, яка є мінімально допустимою за законом.

Це, за словами Єгора Лісничого, має просте пояснення: вимога підтвердження реальних джерел доходу при купівлі землі створює проблеми для деяких покупців. Ще одним чинником, на його думку, є податкові зобов'язання, які обчислюються від вартості угоди. Зокрема, зростання військового збору з 1,5% до 5% може посилити цю тенденцію.