Что происходит на рынке недвижимости Украины в 2025 году и какие перспективы

На отечественном рынке недвижимости уже сложилась уникальная ситуация – как в жилом, так и коммерческом секторе.

Так, по данным НБУ, на конец 2024 года цены на жилье были более благоприятными, чем до полномасштабного вторжения. Но украинцы не спешат вкладываться в "квадраты" прежде всего из-за военных рисков. Первичка, утверждают в Украинской ассоциации девелоперов, вообще оказалась на грани коллапса.

В то же время это не помешало застройщикам сдать в прошлом году в эксплуатацию 6,73 млн м2 жилой площади, что на 23,5% больше, чем в 2023 году. Хотя от довоенных показателей рынок отстает – в 2021 году было около 9 млн квадратных метров.

Тройка лидеров в жилом сегменте

Столица продолжает задавать тренды, хотя позиции западных регионов Украины на рынке усилились. 38,7% в общей площади сданных в прошлом году "квадратов" в эксплуатацию приходится именно на запад страны, тогда как в 2023-м их доля составляла 34,5%, а в довоенном 2021-м — 31,7%.

Усиление западного региона на рынке недвижимости имеет вполне объективную причину – рост спроса. Убегая от войны с востока, юга, даже из центра страны люди ищут безопасное место, где можно осесть.

Если не заграница, то запад Украины имеет самый привлекательный с точки зрения безопасности вид. Например, в Ужгороде и Закарпатской области нет даже комендантского часа. Ужгород, кстати, после Львова и Киева занимает третье место по стоимости недвижимости. Однокомнатніе квартиры на вторичном рынке здесь в среднем стоят $55 тыс.

Поэтому застройщики максимально активизируют доступные ресурсы, чтобы как можно быстрее доводить до ума долговременные или даже законсервированные проекты в западном регионе для удовлетворения повышенного спроса.

Хотя строительная отрасль сталкивается с теми же проблемами, что и другие бизнесы. Прежде всего сказывается дефицит кадров из-за мобилизации и миграции украинцев за границу. На стройплощадках просто не хватает рабочих рук, поэтому планируемые графики нередко срываются.

В условиях все большей стабилизации военной ситуации и с перспективой перемирия или окончания полномасштабного формата или же войны в целом спрос на покупку и аренду недвижимости начнет равномернее распределяться по стране. Тяготение будет к столице, где, как принято считать, больше возможностей, а также к большим областным центрам, таким как Харьков, Днепр, Одесса, Запорожье – откуда сейчас люди релоцируются на запад.

Более того, в случае так называемого "большого восстановления Украины" значительная часть условных западников будет перемещаться в "горячие точки" востока, юга, центра, что будет вызывать дисбалансы сначала на рынке жилой, а затем коммерческой недвижимости. Простыми словами: обедневшие из-за войны люди будут ехать туда, где можно заработать, а за ними будет ехать бизнес, который будет влиять на стоимость аренды, продажи и покупки жилья, офисов, торговых павильонов и т.д.

Однако в регионах, близких к зоне боевых действий, ситуация с недвижимостью катастрофическая: спрос отсутствует, цены, прежде всего на вторичке, – на минимуме, предложения практически нет, ведь владельцы не хотят сбывать свои квадратные метры даром, ожидая оттепели, строительство заморожено.

Инвестируют в уже имеющуюся недвижимость на прифронтовых территориях – самые отчаянные, у которых есть свободные средства и надежды заработать больше, чем предлагает рынок. Собственно, эти смельчаки и будут формировать региональную ценовую политику в перспективе. Но горизонт ожиданий туманный, поэтому все участники рынка находятся в застывшей позиции. Вкладываться в котлованы прифронтовых регионов не рискует никто.

Коммерческая недвижимость

В подвешенном состоянии ныне и те, кто имеет прежде всего коммерческую недвижимость на временно оккупированных, тем более после 2022 года, территориях. Если возможные в этом году договоренности будут касаться реальной диспозиции "на земле", владельцам придется либо сбывать "квадраты" за минимальную цену, либо работать под оккупантами. Последнее не добавит плюсы в карму бизнеса, будет противоречить законам Украины и вести к санкциям.

С другой стороны, собственники как жилой, так и коммерческой недвижимости просто на грани потери своих активов. Примером может служить Мариуполь, куда после оккупации из-за тотального уничтожения города Россия завезла выходцев из Азии и Африки. Де-юре квадратные метры остаются за украинцами, де-факто там живут и работают совсем другие люди.

Что будет с ценами

В общей сложности 2025 год принесет повышение цен на недвижимость до 25%. Будут влиять на стоимость квадратных метров объективные причины: инфляция, ситуация на валютном рынке, изменения в налогообложении. Также на цены повлияет военная ситуация. Сейчас рынок неравномерный – имеем дорогой запад и Киев и дешевый восток и юг.

Драйвером рынка прежде всего в жилищном сегменте будет оставаться государственная программа "еОселя". В прошлом году ею воспользовались более 8,5 тыс. семей, а объем выданных кредитов превысил 14,6 млрд грн. На программу Кабмин выделил 20 млрд грн. То есть спрос на жилье на первичном рынке будет расти.

Перспективы же коммерческой недвижимости выглядят несколько более оптимистично по сравнению с жилищным сектором. Рынок коммерческой недвижимости с началом полномасштабной войны показал незаурядную устойчивость, адаптивность и даже рост. Релокация бизнесов из охваченных войной регионов значительно повысила спрос на офисы и торговые площади, складские помещения. В этом году бизнес, согласно прогнозам, будет расширяться и нуждаться в дополнительных квадратных метрах.

Так, за 10 месяцев 2024 года в Украине открыли всего три из 13 запланированных к запуску торгово-развлекательных центров. Открытие перенесли на 2025—2026 годы.

Всего на этот период заявлено открытие 19 ТРЦ, включая вторые очереди имеющихся ТЦ арендной площадью около 475 тыс. м2. 12 объектов откроются на западе Украины. Крупнейшие торгово-развлекательные центры, открытие которых следует ожидать в этом году – Ocean mall в Киеве, ТРЦ от "Эпицентра" в Киевской области, вторая очередь ТЦ "Подоляны" в Тернополе.

Девелоперы опять же фокусируются на западе страны, поскольку в настоящее время в регионе значительно увеличилось количество населения. Кроме того, там до войны был дефицит профессиональных торговых площадей.

Рынок аренды

Несложно спрогнозировать пересмотр арендных ставок на рынке торговой недвижимости. Поправку в первую очередь будут делать на инфляцию. Повышение спроса будет толкать вверх и стоимость "квадратов" на продажу. Теперь цены на торговую недвижимость в Киеве и Львове в зависимости от расположения, уровня комплекса, качественных характеристик объекта и размера колеблются в пределах $1200-$3000 за квадратный метр.

А вот рынок офисов все еще восстанавливается. Ставки аренды офисных помещений даже падали, и сейчас в объектах класса В квадратный метр в среднем обходится в $20, в классе А до $25. Все указывает на то, что цены на аренду офисов пока не будут расти, ведь бизнес все еще не спешит возвращать работников с удаленного или гибридного формата работы. Но ситуация может быстро измениться в случае достижения каких-либо договоренностей по поводу войны.

Военная ситуация, стабильность энергетического сектора, а также платежеспособность населения будут оставаться ключевыми факторами развития рынка недвижимости в 2025 году. Кроме того, ажиотажный спрос, вспыхнувший после начала полномасштабной войны, прошел, поэтому стоит ожидать период сознательного выбора. Владельцы в новых ЖК хотят, прежде всего, получить качественную инфраструктуру, которая будет толкать вверх сектор коммерческой недвижимости.

Не стоит ожидать значительных изменений на рынке аренды в целом по стране. Цены, безусловно, будут повышаться, но значительные скачки, как это было в начале полномасштабной войны, пока не прогнозируются. Кроме того, рынок традиционно активизируется не раньше апреля-мая.

В то же время в конце 2024 года активизировался спрос на аренду жилья в Киеве, а именно на бюджетные варианты. Если сравнивать с 2023 годом, то спрос на съемные квартиры в столице повысился на 30-40%. В первую очередь, запрос идет от внутренне перемещенных лиц, иногородних украинцев, которые до полномасштабной войны жили и работали в Киеве, но потом выехали за границу или на "малую родину", а также студентов.

Так, нижняя ценовая планка дешевых арендных квартир в Киеве выросла с 6 до 8 тыс. грн. Хотя такие варианты очень быстро заканчиваются. Риелторы ожидают, что ценники на самые популярные варианты в столице прибавят в стоимости – до 25%.

Кстати, арендаторы изменили требования к жилью. Из-за перебоев с электроснабжением люди не хотят селиться на верхних этажах, ищут дома с газовыми плитами. Такие параметры не будут терять свою актуальность в ближайшей перспективе и будут присущи не только столичному рынку, но и в целом по стране.

В целом, существенных изменений на рынке недвижимости пока нет – он уже полностью адаптировался к военным вызовам. В то же время окончание войны или хотя бы достижение перемирия будет оказывать непосредственное влияние на рынок – его рост ускорится в разы. Пока ситуация остается штатной.