/https%3A%2F%2Fs3.eu-central-1.amazonaws.com%2Fmedia.my.ua%2Ffeed%2F1%2F3633016a196773a7b18b1c744f184e27.jpg)
Дом в Карпатах или вилла на Бали: где украинцам выгоднее покупать недвижимость в 2025 году
Представьте себе две кардинально разные локации.
С одной стороны — Бали: индонезийский остров, ставший символом lifestyle-эмиграции, digital nomads и высокорентабельной курортной недвижимости.
С другой — Буковель: сердце украинских Карпат, несмотря на войну, демонстрирует взрывной рост туристического спроса и активность девелоперов.
На первый взгляд — два разных мира.
Но если посмотреть сквозь призму инвестиций — у этих рынков больше общего, чем кажется.
И там, и там возводятся комплексы под управлением гостиничных операторов, и там, и там есть инвесторы, которые ищут не просто квадратные метры, а капитализацию, cash flow и понятную стратегию выхода.
Вопрос, который стоит перед опытным инвестором, звучит просто: где эффективнее работают деньги — в тени пальм или в тени гор?.
В этом материале мы не будем оперировать общими впечатлениями о «рае на земле» или «уютном отдыхе в горах».
Вместо этого серьезная аналитика: туристический трафик, доходность, форматы недвижимости, налоги, юридические модели.
Все для того чтобы в финале вы могли принять решение, руководствуясь не эмоциями, а цифрами.
Туристическая привлекательность и спрос на аренду.
При оценке инвестиций в курортную недвижимость ключевым фактором всегда выступает стабильность туристического потока.
Ведь именно от него зависит загруженность объекта, регулярность арендного дохода и в конце концов — рентабельность всего проекта.
И в этом смысле Бали и Буковель предлагают инвестору два разных сценария: один — со стабильным и предполагаемым спросом, другой — с высокой динамикой роста.
Бали — остров без межсезонья.
Туристический поток на Бали имеет характерную черту: отсутствие ярко выраженной сезонности.
Летом сюда прилетают живущие здесь месяцами австралийцы, азиатские путешественники и digital nomads.
Зимой остров заполняют европейцы, спасающиеся от непогоды в теплой тропической атмосфере.
Такая географическая диверсификация аудитории позволяет сохранять высокую среднегодовую загруженность гостиничных объектов — от 60% до 80%, по данным Ассоциации отельеров Бали.
Особую роль в формировании спроса играет качественная инфраструктура острова: современные рестораны, лаунж-зоны, спа-комплексы, спортивные ивенты, гольф-поля, школы серфинга, образовательные заведения для экспатов.
Все это не только привлекает туристов, но и удерживает их на длительные периоды, что существенно повышает доход от среднесрочной аренды.
Буковель — рекордные темпы роста спроса.
Буковель — яркий пример того, как регион превращается из сезонного зимнего курорта в круглогодичную туристическую дестинацию.
В 2021-2024 годах средний тариф за ночь в гостиницах региона вырос с 2500 грн до более 5200 грн.
Это свидетельствует не только о росте спроса, но и о готовности гостей платить больше за качественный сервис и комфорт.
Буковель активно развивает инфраструктуру: открыт новый аквапарк, обновлено озеро Молодости, появились новые смотровые площадки, веломаршруты, этнопарки, а также крупные гастрономические проекты киевских рестораторов.
Более того, появляются примеры успешного целевого маркетинга на иностранные рынки: одна из новых гостиниц протестировала рекламную кампанию на Румынию и за несколько недель достигла 40% бронирований от румынских туристов.
Это подтверждает международный интерес к региону даже в военное время.
Цены на вход и ожидаемая рентабельность.
Один из главных вопросов, который задает себе инвестор: сколько стоит старт и каков будет ежегодный доход? Здесь все сводится к двум вещам — ценам на вход и ожидаемой доходности после запуска объекта.
Сравним эти показатели для Бали и Буковеля.
Бали — высокий порог входа, стабильная доходность.
Наибольший спрос среди инвесторов пользуются виллы у океана, апартаменты в популярных районах (Чангу, Убуд, Улувату) и гостиничные номера в формате condotel с гарантированной арендной программой.
Стартовая цена апартаментов в туристических зонах — от $54 000 за 34 кв м в апарт отеле с инфраструктурой.
Некоторые застройщики предлагают и долевое участие, предполагающее возможность инвестировать от $10 000.
Виллы — от $155 000, в зависимости от локации и площади.
(обычно от 74 м2 с двумя спальнями.
Сейчас многие украинские девелоперы строят на Бали, это добавляет уверенности в том, что свои и там есть и там наше качество и сервис.
Гостиничные номера — от 105к долл.
за номер 35 м2 (мы говорим о крупных проектах под управлением международных гостиничных операторов, к примеру Виндхэм).
Рентабельность при профессиональном управлении — 10-15% годовых в долларах.
Еще одним преимуществом инвестирования в недвижимость на Бали является упругость денежных операций.
В Индонезии не действует жесткий финансовый мониторинг, поэтому процесс оплаты значительно упрощен.
Это позволяет инвесторам, в частности, использовать криптовалюту — популярный способ расчета на острове.
В то же время после оформления права собственности и последующей продажи объекта средства от сделки легально поступают на счет, что делает этот рынок не только удобным, но и прозрачным для дальнейших финансовых операций.
Стабильность дает высокая растущие среднегодовая загруженность и цены на аренду.
В 2024 году средняя суточная стоимость аренды виллы премиум-сегмента составила $300–450 в сутки, а спрос превысил предложение в пиковые периоды.
То же наблюдается и по спросу на гостиничные номера, это растущий новый тренд.
Люди хотят жить работать отдыхать в одном месте, для этого и коворкинги и рестораны.
Буковель — доступный старт, потенциал быстрого роста.
В отличие от Бали, Буковель сегодня один из немногих рынков, где инвестор может войти с меньшим бюджетом и рассчитывать на рост капитализации в ближайшие 2-3 года.
Апартаменты в новых гостиничных комплексах стоят от $55 000 до $90 000.
Гарантированная рентабельность во многих объектах — 8–10% в валюте, с дополнительным бонусом: дисконт на личное проживание.
Большинство объектов работают в формате под ключ: с полным управлением, бронированием и сервисом без участия владельца.
Интересный факт: многие девелоперы предоставляют договорную гарантию доходности, что значительно снижает риски для инвестора.
Один из ключевых рисков инвестирования в гостиничную инфраструктуру Карпат — снижение спроса после завершения войны и открытия границ.
Украинцы снова получат широкий выбор направлений для отдыха, включая европейские курорты, где уровень сервиса и цены часто сопоставимы.
В такой ситуации текущий спрос на Карпаты может существенно снизиться и большое количество номеров, построенных в расчете на внутреннего туриста, рискует остаться невостребованным.
Приток иностранцев вряд ли компенсирует эту разницу, что может привести к падению доходов от аренды и обесцениванию актива.
Юридические особенности, права собственности и риски.
Давайте рассмотрим, чем отличается правовой ландшафт Бали и Буковеля.
Бали — земля в аренде, но с четкими механизмами защиты.
В Индонезии, согласно англосаксонской системе права, иностранцы не могут напрямую владеть землей в собственность (freehold).
Однако это не ограничивает возможности инвестирования: на практике используются легальные механизмы долгосрочной аренды, предусматривающие полный контроль над объектом и право перепродажи, дарения или наследования.
Такой формат обеспечивает фактическое владение недвижимостью со всеми ключевыми правами, сохраняя прозрачность и защищенность сделки.
Leasehold (аренда земли) — обычно на 30 лет с правом пролонгации еще на такой же срок.
Отдельное право собственности на здание по договору с гарантиями для инвестора.
Регистрация через юридическое лицо PT PMA, которое позволяет владеть землей опосредованно и вести бизнес официально.
Все сделки оформляются нотариально, а в проектах надежных девелоперов покупатель получает юридический аудит, договор аренды земли с продлением, право на прибыль и налоговую регистрацию.
Но важно: инвестировать следует только через проверенные компании с опытом завершенных проектов, и использовать консультацию независимых юридических компаний, иначе есть риск зайти в не достроящийся объект.
Буковель — полноценная частная собственность с украинской регистрацией.
В отличие от Бали инвестор в Буковеле получает государственную регистрацию права собственности на апартаменты, независимо от формы проживания или сдачи в аренду.
Все объекты продаются как нежилой фонд (гостиничные номера или коммерческая недвижимость).
Покупатель получает договор купли-продажи, регистрацию у нотариуса — все по украинскому законодательству.
Если проект предусматривает гарантированную арендную программу, заключается отдельный договор с управляющей компанией.
Юридические риски минимальны, если работать с объектами от прозрачных застройщиков и проверять землю, разрешительную документацию, целевое назначение.
В этом помогает юрист или сопровождение компании-партнера.
Оба направления — и Бали, и Буковель — могут быть выгодны инвестору.
Настоящая диверсификация — это инвестиции в объекты с разными валютами, сезонами, подходами к аренде.
Именно поэтому все большее количество украинских инвесторов покупают апартаменты и в Буковеле, и на Бали, балансируют доходность и риски, а также пользуются возможностью иметь жилье как в Карпатах, так и в тропиках.
Автор: Юрий Грушецкий.

