Реформа программы єОселя, военное страхование жилья и прочее. Как НБУ меняет рынок ипотеки в Украине

Национальный банк в июле обнародовал Стратегию развития ипотечного рынка Украины, рассчитанную до середины 2027 года, и финансисты сделали предварительные прогнозы по ее реализации. Благодаря ей простые украинцы должны получить удешевление ипотечных кредитов, уменьшение требований первичного взноса за недвижимость собственными средствами и решение вопроса страхования военного риска на случай повреждений/уничтожения жилья в результате бомбардировок или боевых действий. Конечно, все не сразу, а по ходу изменений базовых возможностей, правил для потребителей и перестройки ипотечного рынка в целом. Эта перестройка будет длиться ближайшие пару лет, и отдельные изменения произойдут уже в 2025-м, причем по ключевой государственной программе єОселя. Ее оператор госкомпания "Укрфинжилье" сообщила "Телеграфу" о своих планах.

Что Стратегия значит для банков и что даст людям

Всего в перечне новой ипотечной Стратегии предусмотрено 13 мероприятий, и среди первых шагов (на 2025 год) есть изменения в работе государственной компании-оператора программы єОселя — "Укрфинжилье", которая на 100% принадлежит Министерству экономики. Для нее утвердят новую стратегию, детали которой пока не известны. Также под ипотеку должны создать механизм страхования от военных рисков и обновить законодательство об оценочной деятельности.

"В частности, в Стратегии речь идет о таких важнейших направлениях, как защита прав кредитора, защита прав покупателя жилой недвижимости на этапе строительства через контроль над целевым использованием инвестированных средств и этапностью строительства, страхование военных рисков, имплементации директив ЕС 2014/17/ЕС в т.ч. в части унификации договоров др.", — сообщила "Телеграфу" директор по развитию ипотечного кредитования Sense Bank Орыся Юзвишин.

А начальник управления развития продуктов департамента розничного банкинга "Укргазбанка" Виталий Годун перечислил нам такие ключевые риски, которые должна минимизировать эта ипотечная Стратегия:

1. Более прозрачные условия кредитования и защита прав заемщиков будут способствовать повышению доверия к банковскому сектору в целом, уменьшая вероятность судебных исков и негативного резонанса.
2. Благодаря введению страхования военных рисков банки получат дополнительный механизм защиты от потерь, связанных с повреждением или уничтожением залога из-за военных действий.
3. Усовершенствование законодательства по регулированию строительства и повышению прозрачности продаж недвижимости минимизирует риски, связанные с недобросовестными застройщиками и недостроями.
4. Обновление процедур урегулирования проблемной задолженности и имплементация европейских стандартов позволит банкам быстрее и эффективнее работать с проблемными активами, сокращая сроки их возврата и минимизируя потери.
5. Использование инструментов секьюритизации и облигаций с покрытием позволит банкам диверсифицировать риски и привлекать долгосрочное финансирование, что повысит стабильность финансовой системы.

Он пояснил, что при условии снижения собственных рисков, банки смогут уменьшать стоимость кредитов для потребителя (реальные процентные ставки), а более прозрачная работа застройщиков и целевое использование средств исключат возможность злоупотребления и проблемы со строительством жилья.

"Уменьшение рисков для банков благодаря страхованию военных рисков и лучшему урегулированию проблемной задолженности может позволить банкам снизить требования к минимальному взносу. Однако реализация Стратегии не будет стимулировать увеличение сроков кредитования, поскольку действующие программы ипотечного кредитования, как правило, уже предусматривают возможность получить кредит сроком на 20 лет", — добавил Годун.

Запуск же в Украине еще сложной для общего понимания секьюритизации позволит привлекать в ипотеку более дешевые денежные ресурсы. Этот способ сводится к нескольким ключевым шагам: сначала ипотечная компания или банк выдает пачку ипотечных кредитов, например, на 1 млрд грн, затем выпускает на этот миллиард целевые облигации, обеспеченные этими кредитами (по сути, продает этот ипотечный портфель), и размещает их на рынке. Соответственно, получает за них 1 млрд грн. То есть снова может на эту же сумму выдавать новые ипотечные кредиты. Схема может повторяться, а заработок будет распределяться на две части: проценты, которые заемщики будут платить по своим ипотекам, получат покупатели кредитных портфелей (владельцы ипотечных облигаций), а комиссии по ипотекам — банки или ипотечные компании, первоначально выдававшие людям кредиты.

Этот механизм довольно непрост и нуждается в более или менее развитом фондовом рынке, которого, к сожалению, нет в Украине (функционирует только рынок облигаций внутреннего госзайма — ОВГЗ). Согласно ипотечной Стратегии, законодательные предложения под секьюритизацию должны разрабатываться в первом квартале 2026 года. Параллельно будут решаться и другие текущие проблемы ипотечного рынка.

"Стратегия включает все боли и проблемы рынка и является хорошим ориентиром для реформирования ипотечного рынка. Стратегия развития ипотечного кредитования содержит набор мер по реформированию всего финансового рынка, при их реализации позволит сделать ипотечный рынок цивилизованным с достаточной защитой прав как заемщика, так и кредитора", — подчеркнул в комментарии для "Телеграфа" руководитель департамента обеспеченного кредитования "ПриватБанка" Владислав Королев.

Государственная же компания "Укрфинжилье", реализующая єОселю, в эксклюзивном комментарии для "Телеграфа" анонсировала реализацию в Украине программы финансового лизинга (когда семьи арендуют жилье с последующим выкупом) и перечислила практические выгоды Стратегии для потребителей:

• Меньше бумаг и минимизация затрат времени заемщика. Благодаря цифровой трансформации процедур, в т.ч. получения информации о заемщике через государственные реестры. Цель – цифровая ипотека от заявки до подписанных дистанционно договоров.
• Новые формы поддержки. В частности, инструменты для тех, кому тяжело накопить первый вклад.
• Появится альтернатива ипотеке. В виде программ финансового лизинга либо аренды с выкупом.
• Фактически это движение в сторону "ипотеки без очередей, без справок и без барьеров". Но с балансом между адресностью поддержки и финансовой устойчивостью программы.

Как изменят єОселю и какие новые программы запустят

В компании "Укрфинжилье" сообщили, что до конца 2025 года запланировано обновление государственной программы єОселя. Уточнив, что изменения направлены на расширение доступа к кредитам, упрощение процедур и повышение социальной адресности.

"Среди ключевых новаций, которые планируется осуществить в ближайшее время, — внедрение ограничений по стоимости жилья, нормативу площади, как на входе в программу, так и доступное для приобретения количество квадратных метров. Инициированное изменение расширения категорий, которым єОселя будет доступна под 3% — в частности, за счет включения мобилизованных. Также работаем над внедрением ограничений относительно совокупного дохода семьи заемщика. Чтобы этот вопрос решался максимально автоматизированно – через взаимодействие с государственными реестрами, без лишней бюрократии", – говорится в комментарии "Укрфинжилья" для "Телеграфа".

Там также добавили, что єОселю будут менять и в 2026 году, чтобы помочь тем, кому не хватает средств для старта участия в программе.

О страховании от военных рисков пока говорят в целом, без конкретики и срока его полноценного запуска. Подавляющее большинство ипотек сейчас не защищено. То есть, если в кредитное жилье попадет ракета/дрон или оно будет другим способом повреждено или уничтожено войной, то убытки останутся на заемщике.

"Вопрос страхования ипотеки от военных рисков действительно актуален. На сегодняшний день действующее Постановление Кабмина №856 от 2 августа 2022 года уже предусматривает возможность такого страхования — однако оно не обязательное. Решение о заключении соответствующего договора остается за заемщиком, и расходы покрываются за его счет: сейчас мы изучаем рынок предложений такого страхования: существуют опции, которые покрывают повреждение или полное разрушение жилья в результате ударов ракет, дронов, осколков или ударной волны. Условия тарификации типично формируются как ежегодный процент от стоимости недвижимости — в зависимости от уровня покрытия и зоны действия договора", — рассказали в "Укрфинжилье".

А еще уточнили: когда военное страхование все же происходит, то страховая сумма обычно равняется полной стоимости недвижимости. Но выплата ущерба ограничивается лишь 25% такой стоимости, хотя и зависит от региона и условий договора.

"На текущий момент страхование военных рисков не обязательно. Банк может требовать базовое страхование имущества, но опция "военных рисков" обычно добровольная и является надстройкой к стандартному полису. В среднем такой полис будет стоить от примерно 3 000 гривен до 15 000 гривен в год в зависимости от страховой суммы и местоположения объекта. Страхование не доступно на временно оккупированных территориях, в зонах активных боевых действий, в областях, которые граничат с фронтом. Чем ближе к линии фронта или критической инфраструктуре, тем выше тариф (до 2,5% от страховой суммы). Высока также франшиза — до 30%, покрытие на конструкции составляет 70% стоимости, на внутреннее имущество — 30%", — пояснила Орися Юзвишин из Sense Bank.

Смягчение условий военного страхования ожидается только после разработки новых механизмов и привлечения более широкого круга страховых компаний. В том числе с участием "Укрфинжилья".

Еще в этой госкомпании сообщили, что уже приступили к собственной докапитализации на 30 млрд грн, которая должна завершиться во втором полугодии 2025 года.

"Укрфинжилье" эмитирует акции, а государство в лице Министерства экономики покупает их за счет ОВГЗ (облигаций внутреннего государственного займа)", — уточнили нам механизм.

Но отметили, что оператор программы єОселя планирует развивать ипотеку не только за государственный счет, но и при участии международных партнеров — речь идет как о привлечении прямых средств, так и о механизмах гарантий через украинские банки.

"Из соображений конфиденциальности не можем раскрывать детали всех переговорных процессов без согласия партнеров. Однако уже достигнуты принципиальные договоренности со Всемирным банком относительно изменения отдельных условий программы, а также потенциального привлечения дополнительного финансирования (сейчас сумма еще находится на стадии согласования). Это важный шаг, и, без сомнения, впереди еще много позитивных новостей", — заверили "Телеграф" в "Укрфинжилье".

Еще в компании добавили, что недавно на Ukraine Investment Projects Portal Киевской школы экономики (KSE) был размещен ее проект yeOSELIA+: Scaling the Affordable Mortgage Program with Additional Funding, предусматривающий привлечение до $1,5 млрд в течение следующих 5 лет. Это позволит масштабировать программу єОселя.

По данным компании, на 28 июля 2025 года в целом по программе єОселя выдано почти 18,5 тысяч кредитов на 30,7 млрд гривен. Самым результативным стал прошлый год, а в 2025-м темп выдачи новых ипотек несколько замедлился:

• октябрь – декабрь 2022 года – выдано 470 кредитов на 611,5 млн грн;
• 2023 год — 5 855 кредитов на 8,8 млрд грн;
• 2024 год — 8 515 кредитов на 14,6 млрд грн;
• на 28.07.2025 — 3 652 кредита на 6,7 млрд грн.

"Стратегическим планом развития "Укрфинжилья" на 2025—2029 годы заложено масштабирование до 70 тысяч выданных кредитов", — отметили нам в компании.

Государственная ипотека и другие нюансы

На текущий момент около 96% всех ипотечных кредитов населению в Украине выдается именно в пределах госпрограммы єОселя. Подавляющее большинство ссуд – 60% – идет под покупки в новостройках.

"Очевидно, условия по сугубо банковским кредитам не могут конкурировать с государственной ипотекой, ведь в среднем ставки по программе єОселя вдвое ниже процентов, которые предлагают банки. Однако в условиях войны важно сохранить этот банковский сегмент. Кроме того, банковские условия более лояльны к заемщику, а также отсутствуют ограничения в отношении "возраста" дома, в котором гражданин планирует купить жилье", — пояснила первый заместитель председателя правления "Глобус Банка" Елена Дмитриева.

В рамках программы єОселя действуют два предложения по ипотекам. Целевая — для военнослужащих, медицинских работников, педагогов и ученых — и так называемая массовая ипотека для ветеранов, внутренне перемещенных лиц и других граждан, не владеющих жильем или имеющих недвижимость менее 52,5 кв. м+21 кв. м на каждого члена семьи дополнительно.

Первоначальный взнос варьируется от 10% до 20% стоимости жилья, срок кредитования – до 20 лет, а процентная ставка – от 3% до 10% годовых.

По словам Елены Дмитриевой, за 5 месяцев этого года около 41% ипотечных кредитов по программе єОселя было оформлено на жилье площадью до 50 м², еще 34% — площадью от 50 до 73 м².

"Сейчас текущий спрос достаточно большой, однако он ограничивается финансовыми возможностями программы єОселя. Кроме фактора войны, он может зависеть от ситуации с возвращением беженцев, наличия поддержки восстановления Украины со стороны иностранных партнеров, от состояния рынка аренды жилья и т.д.", — прокомментировали ситуацию в пресс-службе "Ощадбанка".

Значительная доля прокредитованных объектов (40%) была приобретена в уже введенных в эксплуатацию новостройках, 19% — на стадии строительства, 41% — жилье на вторичном рынке.

"Главная тенденция 2025 года — резкое сокращение ипотеки на вторичном рынке. По состоянию на 1 мая этого года, по сравнению с аналогичным периодом 2024-го, количество таких кредитов уменьшилось более чем на 1600 — то есть на 64%. В то же время постепенно растет доля ипотеки под залог имущественных прав: 17% в 2025 году против 5% за первые четыре месяца прошлого года", — подчеркнула Дмитриева.

В то же время она предоставила такую ценовую структуру профинансированных по программе єОселя ипотек:

• 42% — жилье стоимостью от 2 млн грн до 3 млн грн;
• 30% — стоимостью более 3 млн грн;
• 28% — от 1 млн грн до 2 млн грн.

В случае реализации вышеупомянутой ипотечной Стратегии финансисты прогнозируют более активное развитие не только государственной индустрии, но и чисто банковских ипотечных программ, которые сейчас сдерживаются.

Кроме большой войны, Виталий Годун из "Укргазбанка" выделил следующие факторы для спроса на ипотеку и для развития ипотечного рынка в целом:

• Экономическая стабильность и рост доходов: общая экономическая активность, уровень ВВП, занятость и доходы населения являются фундаментальными факторами. Рост доходов увеличивает платежеспособность.
• Инфляционные и курсовые ожидания: высокая инфляция и нестабильность валютного курса увеличивают риски для банков и заемщиков, влияя на ставки и желание брать долгосрочные кредиты.
• Процентные ставки: хотя есть смягчение стандартов, высокие процентные ставки остаются сдерживающим фактором. Дальнейшее их понижение будет стимулировать спрос.
• Потребительские настроения и уверенность в будущем, в собственной платежеспособности и стабильности экономики, что влияет на готовность брать долгосрочные обязательства.
• Демографические процессы: возвращение украинцев из-за границы, внутренняя миграция — все это будет создавать дополнительный спрос на жилье.
• Государственная политика: дальнейшие государственные программы, направленные на стимулирование ипотеки, их масштабы.

"Если предположить, что война полностью завершится, например, с 1 января 2026 года, то рынок и спрос на ипотеку в Украине ожидает бурный рост и качественная трансформация, хотя и с определенными вызовами на начальном этапе", — считает Годун. Но видит особенно большую перспективу при условии привлечения иностранных инвестиций в строительство и ипотечные фонды, кредитов от международных финорганизаций (ЕБРР, Всемирный банк, МВФ) и иностранных банков.

"До завершения полномасштабной войны речь может идти скорее о трансформации существующей программы єОселя — приближении ее к реалиям бюджетной ситуации в Украине. Важную роль в этом может играть сотрудничество с международными партнерами Украины, которые хотят помочь в восстановлении нашего государства. После завершения войны, по многим оценкам, Украину ожидает строительный бум, что приведет к тому, что банки будут разрабатывать привлекательные ипотечные программы", — отметили в пресс-службе "Ощадбанка".

После войны рост ипотечного рынка должен стимулироваться многими факторами. В том числе восстановлением разрушенного жилья, ростом инвестиционной ценности недвижимости, восстановлением потребительских настроений, возвратом населения и т.д.

"Ключевые мероприятия Стратегии должны коренным образом изменить правила игры на первичном рынке недвижимости. Но без их реализации финансирование восстановления и строительства нового жилья будет очень сложным. Состояние ипотечного рынка сейчас таково, что нет простых вопросов, которые Стратегия предлагает реформировать, даже введение страхования военных рисков будет иметь много дискуссий и вопросов, которые должны быть учтены при принятии этого решения", — спрогнозировал нам Владислав Королев из "Приватбанка".

По самым оптимистичным оценкам, потребители начнут ощущать первые шаги новой Стратегии не раньше конца 2025 года, по пессимистическим — марта 2026-го.