Смерть орендаря або власника землі: чи припиняється договір оренди

Питання спадкування прав та обов’язків, пов’язаних із землею, є одним із найпоширеніших у практиці земельного права України. Оскільки значна частина сільськогосподарських угідь перебуває в оренді, виникає логічне запитання: чи переходить право на оренду землі у спадок після смерті однієї зі сторін договору? Про це повідомляє Земельний фонд України, пише agronews.ua.

Законодавство України чітко розрізняє дві ситуації: смерть орендаря (користувача) та смерть орендодавця (власника землі).

Як саме правове поле регулює обидва випадки?

Ситуація 1. Смерть орендаря.​​​​​​​​​

Відповідно до ст. 7 Закону України «Про оренду землі» та ст. 1218 Цивільного кодексу України, право оренди земельної ділянки входить до складу спадщини, це означає, що спадкоємці фізичної особи-орендаря мають законне право продовжити користуватися ділянкою на тих самих умовах.​​​​​​​​​

Проте тут діє важливе правило: якщо інше не передбачено самим договором оренди. Тому, якщо у тексті договору є пункт на кшталт «у разі смерті орендаря договір припиняється» або «перехід права оренди у спадок заборонено», то право користування ділянкою не успадковується, а сам договір припиняє свою дію.​​​​

Важливо! Якщо спадкоємці відмовляються від спадщини або їх немає, закон дозволяє успадкувати право оренди особам, які використовували цю земельну ділянку разом із орендарем (наприклад, члени фермерського господарства) та погодилися стати новими орендарями.​​​​​​​​​ ​​​​Варто зазначити, що право власності на  земельну ділянку переходить до спадкоємців на загальних підставах, із збереженням її цільового призначення про це зазначено у частині першій статті 1225 Цивільного кодексу України.​​​​​​​

Ситуація 2. Смерть орендодавця.​​​​​​​​

Коли помирає власник паю, орендарі часто хвилюються, чи не анулюється договір автоматично.

Закон тут повністю на боці стабільності бізнесу: смерть власника не є підставою для припинення договору оренди (якщо тільки такий специфічний пункт не був окремо внесений у договір).​ Спадкоємці померлого власника разом із правом власності на землю автоматично успадковують і зобов’язання за договором оренди. Вони стають новою стороною договору (орендодавцями) до закінчення строку його дії на тих самих умовах (розмір плати, терміни тощо).​​​​​​​​​​

Обов’язки сторін після зміни власника землі:

• Повідомлення. Особа протягом одного місяця з дня набуття права власності на земельну ділянку зобов’язана повідомити про це орендаря (частина третя статті 148-1 Земельного кодексу України ). Однак, договором оренди може бути передбачено інший термін, впродовж якого особа, яка набула право власності зобов’язана повідомити про це орендаря, тому варто керуватися й умовами договору також.
• Виплата орендної плати. Орендар зобов’язаний виплатити новому власнику всю заборгованість за оренду, яка накопичилася з моменту смерті попереднього власника (з моменту відкриття спадщини). В разі відмови орендаря щодо сплати орендної плати більше ніж за 3 роки, варто звернути увагу на строк позовної давності ( простими словами це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу) який становить 3 роки, регулюється статтею 257 Цивільного кодексу України.

Згідно з ч. 4 ст. 148-1 Земельного кодексу України, обов’язкове внесення змін до договорів оренди, суперфіцію, емфітевзису, земельного сервітуту чи застави із зазначенням нового власника не вимагається. Такі зміни вносяться виключно за взаємною згодою сторін.

Щоб юридично правильно оформити перехід права оренди на себе, спадкоємцю необхідно виконати такі кроки:

• Подати заяву нотаріусу про прийняття спадщини (протягом 6 місяців з дня смерті спадкодавця).
• Надати нотаріусу оригінал договору оренди та документи, що підтверджують реєстрацію цього права (витяг з ДРРП).
• Отримати свідоцтво про право на спадщину, де серед іншого майна буде зазначено майнове право – «право оренди земельної ділянки».
• Зареєструвати право оренди у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (нотаріус зазвичай робить це одночасно з видачею свідоцтва).
• Повідомити орендодавця (власника землі) про зміну користувача. За згодою сторін можна укласти додаткову угоду до договору щодо зміни реквізитів орендаря.

Право оренди є повноцінним майновим активом, який захищається законом так само, як і право власності. Головне – уважно вивчати умови договору оренди перед його підписанням та вчасно звертатися до нотаріуса для оформлення спадкових прав.

Для отримання індивідуальної консультації телефонуйте за номером: +38 (067) 405 69 55 (дзвінки приймаємо до 19:00), пишіть у Viber цілодобово або звертайтесь на електронну пошту: [email protected].

✅ Дізнайтеся, як отримати грант до 2,5 млн грн на розвиток власного господарства за оновленою програмою «Власна справа». У цьому вебінарі ми розбираємо весь шлях: від вибору напряму та підготовки заявки до отримання коштів на трактор, обладнання чи модернізацію бізнесу.