7 расходов при аренде квартиры: что по закону платит арендатор, а что — владелец

При аренде квартиры в Украине не существует общего правила, по которому все счета автоматически ложатся на владельца или арендатора. Гражданский кодекс прямо предусматривает, что арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги, если договор аренды не устанавливает иного. В то же время взносы, связанные со статусом владельца, капитальный ремонт и налог на доход от аренды регулируются отдельными нормами.

Материал подготовлен на основе разъяснения проекта Соцпортал, которое проверено по действующему законодательству по состоянию на 5 октября 2026 года. В каждом пункте отдельно учтены отношения между арендатором и владельцем, а также обязательства перед поставщиками услуг, ОСМД и налоговой службой. Вот семь ключевых расходов и то, кто за них отвечает по умолчанию.

1. Арендная плата — обязанность арендатора

Арендатор обязан своевременно платить за пользование жильем. Это базовое обязательство закреплено в статье 815 Гражданского кодекса Украины. Размер, дата и способ оплаты должны быть четко прописаны в договоре, чтобы дополнительные требования владельца нельзя было задним числом выдать за часть обычной арендной платы.

Если владелец хочет включить в одну фиксированную сумму и арендную плату, и отдельные расходы, в договоре лучше прямо перечислить, что именно входит в платеж. Иначе стороны будут по-разному понимать, покрывает ли эта сумма коммунальные услуги, управление домом или другие начисления.

2. Коммунальные услуги по умолчанию оплачивает арендатор

Статья 815 Гражданского кодекса устанавливает четкое правило: арендатор самостоятельно вносит плату за коммунальные услуги, если договором аренды не предусмотрено иное. Поэтому распространенное мнение, будто коммунальные счета всегда оплачивает исключительно владелец, не соответствует общему правилу закона.

К коммунальным услугам закон относит газ и его распределение, электроэнергию и ее распределение, тепло, горячую воду, централизованное водоснабжение и водоотведение, а также обращение с бытовыми отходами. Наличие счетчика не является границей между «расходами арендатора» и «расходами владельца»: часть услуг может начисляться без индивидуального счетчика или содержать фиксированную составляющую.

3. Взносы в ОСМД и ремонтный фонд — обязанность владельца

Взносы в ОСМД нельзя автоматически приравнивать к потребленной квартирой воде или электроэнергии. Закон «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» возлагает на совладельцев обязанность своевременно и в полном объеме уплачивать установленные взносы и платежи. Доля расходов на содержание, реконструкцию, текущий и капитальный ремонт общего имущества определяется пропорционально площади помещения совладельца.

Это означает, что перед ОСМД ответственным лицом остается владелец квартиры. Арендатор может компенсировать владельцу такие расходы лишь при условии, что это прямо предусмотрено договором аренды. Отдельно стоит оговорить разовые сборы, взносы в резервный или ремонтный фонд и крупные работы по общему имуществу дома.

4. Текущий ремонт выполняет арендатор

Статья 819 Гражданского кодекса закрепляет: текущий ремонт переданного в аренду жилья обязан выполнять арендатор, если договор не устанавливает иного. Поэтому правило «любой ремонт всегда оплачивает владелец» является слишком широким.

Сторонам стоит заранее прописать в договоре, что именно они считают текущим ремонтом и как согласовывают расходы. Это особенно важно для мелких неисправностей и работ, возникающих в процессе обычного пользования жильем.

5. Капитальный ремонт оплачивает владелец

Согласно той же статье 819, капитальный ремонт жилья, переданного в аренду, обязан выполнять арендодатель, если договором не предусмотрено иное. Это соответствует общему правилу статьи 322: владелец обязан содержать принадлежащее ему имущество, если иное не установлено договором или законом.

Масштабные работы, которые восстанавливают или существенно обновляют жилье и не относятся к обычному текущему обслуживанию, нельзя автоматически перекладывать на арендатора лишь потому, что он проживает в квартире. Если владелец хочет иначе распределить такие расходы, это должно быть согласовано в договоре.

6. Налог на доход от аренды обычный арендатор отдельно не платит

Если квартиру арендует физическое лицо, не являющееся самозанятым, ответственным за начисление и уплату налога с арендного дохода является арендодатель. Налоговый кодекс прямо возлагает эту обязанность на получателя дохода — владельца жилья.

Иная схема действует, когда арендатором выступает юридическое лицо или ФОП: тогда арендатор является налоговым агентом и удерживает предусмотренные налоги с дохода, который выплачивает арендодателю. Это не означает, что владелец может просто добавить свой налог к счету обычного арендатора как отдельную «обязательную» услугу.

7. Интернет, телевидение и другие личные услуги

Интернет, кабельное телевидение, стриминговые подписки и другие услуги, подключаемые добровольно, не входят в перечень коммунальных услуг в Законе «О жилищно-коммунальных услугах». Обычно их оплачивает тот, кто заказал услугу, или тот, на кого такая обязанность возложена договором аренды.

Обращение с бытовыми отходами — исключение из бытового представления о «личных услугах»: закон прямо относит его к коммунальным услугам. Поэтому вывоз мусора следует рассматривать вместе с остальными коммунальными платежами, а не относить автоматически к отдельным частным услугам арендатора.

Как не переплатить при подписании договора

Перед подписанием договора или оплатой спорного счета стоит проверить: какие именно коммунальные услуги оплачивает арендатор и предусматривает ли договор фиксированные платежи; кто оплачивает услуги по управлению домом, взносы в ОСМД, резервный и ремонтный фонды; как стороны различают текущий и капитальный ремонт; какие показания счетчиков и задолженности зафиксированы на дату заселения; на кого оформлены интернет и другие дополнительные услуги; предусмотрено ли документальное подтверждение расходов в виде платежек, квитанций и решений ОСМД.

Если владелец требует дополнительного платежа, которого нет в договоре, попросите назвать его правовое основание, расчетный период и предоставить документ, подтверждающий начисление. В случае крупных сумм или возникшего конфликта безопаснее получить индивидуальную консультацию юриста с учетом конкретного договора.