Чи потрібні рієлторам ліцензії? Експертка пояснила, який досвід Польщі може перейняти Україна

В Україні та Польщі діють різні підходи до регулювання рієлторської діяльності. Зокрема, у Польщі обов’язкове державне ліцензування рієлторів скасували ще у 2014 році. Про особливості роботи польського ринку нерухомості та досвід, який може бути корисним для України, розповіла рієлторка Олена Гайдамаха, передає «Главком».

За словами Гайдамахи, у Польщі під час продажу нерухомості поширена комісія становить 2-3% від вартості об’єкта, а у Варшаві ставки можуть сягати 3-5%. Додатково може нараховуватися ПДВ у розмірі 23%. Наприклад, за продаж квартири за 800 тис. злотих комісія у 3% з урахуванням ПДВ становитиме 29 520 злотих.

«Платити може продавець, покупець або обидві сторони, залежно від укладених договорів. У польських обговореннях покупці скаржаться, що агент представляє продавця, але комісію просить і з покупця. Знайома для України ситуація. Водночас є й позитивні відгуки, коли рієлтор допомагає з переговорами, документами та організацією угоди. Тоді клієнти розуміють, за що платять», – сказала експертка.

Рієлторка зазначила, що на ринку оренди нерухомості у Варшаві комісія рієлтора може становити 50-100% місячної орендної плати. Її сплату також визначають домовленості між сторонами. «Для захисту власників у Польщі використовують договір umowa najmu okazjonalnego, який передбачає додаткові юридичні гарантії, зокрема нотаріальну заяву орендаря щодо звільнення житла за визначених законом умов», – додала вона.

Окрему увагу Гайдамаха звернула на ексклюзивні договори umowa na wyłączność. У Польщі їх можуть укладати на шість місяців або навіть рік. Проте такий формат не гарантує якості послуг: власники скаржаться на високі комісії, складні умови розірвання договорів і недостатню активність агентів. «Тому ексклюзив сам по собі не гарантує якісної роботи. Його потрібно підкріплювати конкретними зобов’язаннями та результатом», – пояснила вона.

Рієлторка підкреслила, що обов’язкове державне ліцензування рієлторів у Польщі скасували 1 січня 2014 року. Для роботи посередникам не потрібні спеціальний диплом чи державна професійна ліцензія. 

«Але обов’язковими залишаються письмовий або належний електронний договір посередництва, страхування професійної відповідальності та дотримання законодавчих вимог. Держава не встановлює тарифи комісій і не зобов’язує рієлторів вступати до єдиної професійної організації. При цьому у 2026 році в Польщі обговорюють обмеження подвійних комісій, коли агентство отримує оплату одночасно від покупця і продавця», – зауважила експертка.

На думку авторки допису, під час реформування українського ринку нерухомості важливо зосередитися не лише на сертифікації фахівців і контролі за професією, а й на практичному захисті клієнтів.

«Хто відповідатиме за недостовірну інформацію про квартиру? Хто компенсуватиме клієнту збитки через професійну помилку? Як забезпечити прозорість комісії та договорів? Польський досвід показує, що ринок може працювати без обов’язкового державного ліцензування. Але для цього потрібні зрозумілі договори, страхування відповідальності та дієві механізми захисту клієнтів. Україна має свої особливості. Ми працюємо в умовах війни, переміщення людей, пошкодженого житла та складних юридичних ситуацій. Тому копіювати чужу модель не варто. Але вивчати її потрібно. Я за прозорі правила, відповідальність рієлтора перед клієнтом і свободу професійної діяльності», – підсумувала Гайдамаха.

Зауважимо, віцемаршалок Сейму та один із лідерів партії «Конфедерація» Кшиштоф Босак запропонував обмежити можливість іноземців купувати житло. Йдеться, зокрема, про громадян України.

До слова, міністри та депутати обговорюють три підходи до майбутнього рієлторської діяльності: повну заборону професії, захист прав добросовісних посередників і законодавче регулювання ринку нерухомості. Відповідні пропозиції містяться у двох електронних петиціях до Кабінету міністрів та законопроєкті, зареєстрованому у Верховній Раді.