Хрущевки не навсегда. Кто заплатит за снос и реновацию устаревших кварталов

Интерес к так называемым хрущевкам — домам, которые массово возводили для решения жилищного вопроса в СССР с 1959 по 1985 годы — обострился из-за появления в повестке дня девятой сессии Верховной Рады законопроекта №6458 "Об осуществлении комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилого фонда" во втором чтении. Этот документ подробно анализирует Фокус в своем новом обзоре "Украина без хрущевок. Будут ли принудительно из них выселять и какую предоставят компенсацию".

Законопроект №6458 предусматривает, что реновация устаревшей застройки будет происходить в рамках государственно-частного партнерства. То есть органы местного самоуправления на договорных условиях будут предоставлять земельные участки под реновацию застройщику-инвестору, а финансирование будет осуществляться за счет обеих сторон — строительной компании и местного или государственного бюджета.

Чтобы получить право на реновацию старого квартала, застройщику придется посоревноваться с конкурентами в открытых конкурсах, которые должны инициировать органы местного самоуправления. Участники конкурса должны отвечать следующим критериям:

• возможность обеспечить маневренный жилой фонд для временного отселения на период реконструкции;
• опыт в строительстве;
• определенные сроки строительства и технические характеристики объектов;
• участие совместно с местными властями в создании социально-бытовой и инженерно-транспортной инфраструктуры.

Как отметил в комментарии Фокусу Владимир Семенцов, соучредитель и управляющий партнер компании INSPI Development, нельзя исключить, что в результате организованных органами местной власти инвестиционных конкурсов победа достанется "своим" компаниям, которые затем не смогут выполнить конкурсные условия.

А по мнению Александра Насиковского, соучредителя и управляющего партнера группы компаний DIM, наибольший коррупционный риск кроется в таких моментах, как состав конкурсной комиссии, ее компетентность и опыт, из-за чего есть опасения, что конкурс будет просто форматом договоренностей отдельных людей.

Другой вопрос — будет ли вообще участие в таких конкурсах интересно инвесторам — застройщикам. Если в Киеве еще можно ожидать интерес к лакомым кускам дорогой столичной земли, то в небольших городах готовых к подобным проектам инвесторов может вовсе не найтись.

"Это огромные финансовые затраты, связанные с заменой инженерных коммуникаций, которые, так же как и здания, просрочили время эксплуатации. Это снос, вывоз и утилизация строительного мусора и расчистка площадки для возможности на ней работать, что полностью осуществляется за средства девелопера. Из-за этого расходы вырастают минимум на 20-30%", — рассказывает о специфике таких проектов Александр Насиковский.

То есть, с точки зрения девелоперов гораздо легче заходить на свободную площадку и строить с нуля. Но, как отмечает Насиковский, в Киеве наблюдается колоссальный дефицит земельных участков, тем более экономически привлекательных и пригодных для комплексной застройки. То есть реновация устаревших кварталов остается чуть ли не единственной возможностью для девелоперов выполнить масштабные и амбициозные проекты комплексной застройки и развития территорий в особо привлекательных районах столицы.

Владимир Семенцов предупреждает, что для реализации таких проектов необходимы огромные средства, которыми вряд ли сейчас могут похвастаться даже самые крупные застройщики. Поэтому, по мнению собеседника Фокуса, важно, чтобы до старта таких проектов на рынке нормально заработали финансовые, страховые и кредитные инструменты, которые расширят возможности девелоперов. В противном случае есть риск, что застройщики попросту не осилят взятые на себя обязательства.