Управління багатоквартирним будинком: вибір оптимальної форми та практичні поради

Чисте подвір'я, пофарбовані лавочки та під'їзд, робочі ліфти та доглянуті клумби – все це створює затишок і комфорт. Тому 2015 року було ухвалено закон, згідно з яким мешканцям багатоквартирного будинку можна змінювати форму управління. І тепер треба зрозуміти, які бувають види управління, як підібрати для себе оптимальний варіант і які є юридичні аспекти.

Для безпечного та комфортного проживання в багатоквартирному будинку важливо вибрати оптимальну форму управління за допомогою ЗУ “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Щоб зробити правильний вибір, мешканцям слід добре проаналізувати особливості різних форм управління будинком.

Визначення та суть багатоквартирного будинку

Перш ніж з’ясувати, які є форми управління багатоквартирним будинком, треба в принципі зрозуміти, що таке багатоквартирний будинок. Це житловий будинок, у якому розташовано три чи більше квартири, які належать різним власникам і людям. Тому управління багатоквартирним будинком – це спільне утримання майна в гарному стані, забезпечення повного комфорту та безпеки мешканців території, забезпечення всіх комунальних послуг.

Основні форми управління багатоквартирним будинком

У 2015 році було ухвалено Закон “Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку”, що дає змогу кожному власнику квартир та інших приміщень бути співвласниками спільного майна з правом спільної сумісної власності. І відтоді з'явилися основні форми управління будинком:

1. Самостійне управління співвласниками.
2. Управління управителем.
3. Управління Об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ).

Мешканці одного багатоквартирного будинку можуть вибрати будь-який із запропонованих варіантів.

Самостійне управління співвласниками

Мешканці ухвалюють рішення щодо утримання й управління будинком без створення ОСББ, а обирають конкретного управителя з-поміж себе. Цей варіант підійде для будинків, у яких є 3-5 квартир, як у ЖК “Ярославенка”.

Управління управителем

Цей вибір підійде для тих, хто бажає залучити до таких обов'язків професійну людину або компанію. Між власниками квартир та управителем укладається договір на один рік.  

Управління ОСББ (Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку)

Це організація, яку власники квартир колективно створюють для спільного управління будинком. Усі учасники ОСББ повинні ухвалювати колективні рішення й обговорювати всі питання на зборах.

Переваги та недоліки кожної форми управління

Тепер слід з’ясувати, який варіант ідеально підійде для вашого будинку. Для цього вам треба зважити всі "за" і "проти", аналізуючи плюси та мінуси кожного варіанта.

Самостійне управління співвласниками: плюси та мінуси

Такий варіант передбачає часті зустрічі власників квартир для консиліуму й розв'язання різних питань, що стосуються прибудинкової території та самого будинку. Розгляньмо плюси та мінуси:

Плюси	Мінуси
Не потрібно платити комісійні або зарплати	Брак професійного досвіду
Контроль витрат коштів	Труднощі в ухваленні рішень
Власники можуть прямо брати участь в ухваленні рішення	Керуючий не може виділяти достатньо часу для виконання своїх обов'язків
Швидка реакція локального управителя на проблеми
Із управителем можна швидко зв'язатися для організації загальних зборів

Економія коштів і можливість легко зв’язатися з управителем для вирішення різних проблем – головне, що можна виділити серед переваг.  

Управління управителем: коли це доцільно

Якщо вибір припав на професійного управителя багатоквартирного будинку, то тут є і переваги, і недоліки, що впливають на життя власників.  

Плюси	Мінуси
Усі питання вирішуються з професіоналом	Висока вартість за послуги, якщо будинок невеликий
Не потребує пошуку окремих фахівців для вирішення різних проблем	Професійних управителів недостатньо
Висока якість послуг	Договірні відносини можуть стати невигідними для власників
Оперативне вирішення аварійних ситуацій	Великий ризик отримати неякісний сервіс
Є контроль дій професіонала	Нецільове та непрозоре використання коштів
Власникам не потрібно витрачати багато часу	Власники менше впливають на ухвалення рішень

Якщо більшість власників не проводить багато часу вдома та не готова вирішувати на загальних зборах питання – це чудовий варіант.

ОСББ: досвід і результати

Ще одним варіантом є спільнота власників одного будинку або під'їзду.

Плюси	Мінуси
Власники можуть самостійно вибирати підрядників і виконавців різних робіт	Відсутність професійного управління
Не потрібно платити за послуги управителю	Власники мають бути активними
Можуть брати участь у державних і міських програмах	Під час колективного вирішення можуть виникати конфлікти
Самостійно визначають розмір внесків із кожної квартири	Витрачання коштів на ті речі, які окремим власникам не потрібні
Для ефективного управління залучаються всі жителі	Потрібно самостійно вирішувати ситуації з неплатниками комунальних послуг
Власники самостійно контролюють будь-які рішення

Такий варіант підійде для справді згуртованих сусідів, які готові спільно обговорювати питання та розв’язувати проблеми.

Як вибрати оптимальну форму управління

Щоб обрати оптимальну форму управління, необхідно скликати та провести збори всіх власників квартир і приміщень, щоб обговорити можливі варіанти. Рішення ухвалюють голосуванням – потрібно набрати 50%+1 голос.

Процедури укладення та переукладення договорів на управління

Ця процедура відбувається на загальних зборах власників для ухвалення спільного рішення щодо вибору форми управління. Після голосування або створення ОСББ треба скласти відповідний договір.  

Юридичні аспекти

Для укладення договору слід враховувати правові вимоги, обов'язкові реквізити договорів і права й обов'язки сторін. Усі мешканці повинні підписати ці документи.

Вимоги до документів та учасників

Що стосується документів, то всі учасники повинні мати право ознайомитися з фінансовими звітами та бюджетом, договорами з постачальниками послуг і з документами ОСББ. Учасники мають бути громадянами України та повнолітніми.

Що передбачає послуга з управління багатоквартирним будинком

Розгляньмо докладніше, в чому полягає послуга управління багатоквартирним будинком:

1. Підтримання затишку та комфорту – регулярний ремонт спільного майна, технічне обслуговування. Це реалізовано в ЖК Riel City.
2. Безпека кожного мешканця – охорона, обслуговування системи безпеки та її відновлення в разі потреби, як у ЖК Ok'Land.
3. Забезпечення комунальних послуг – водопостачання, газопостачання, електропостачання. Що стосується опалення, то, наприклад, у ЖК “Львівський Квартал” воно індивідуальне.

Саме тому дуже важливо укладати договір ОСББ із власниками квартир або вибирати самостійне управління, знаючи все про управління багатоквартирним будинком.

Обов'язки та відповідальність управителя

До обов'язків і відповідальності управителя входять:

1. Забезпечення комфорту та безпеки.
2. Взаємодія з мешканцями.
3. Адміністративна діяльність.
4. Фінансовий облік усіх послуг.

Управитель повинен знатися на законодавстві, мати навички фінансового менеджменту, комунікативні навички, розуміння основних інженерних систем й організаторські здібності.

Контроль якості послуг

Власники зобов'язані проводити регулярний контроль якості послуг шляхом зборів жителів і створення комісії для перевірки діяльності управителя. Але в ЖК “Шенген” ви можете бути впевнені в тому, що управитель діятиме професійно.

Рекомендації та поради для ефективного управління багатоквартирним будинком

Для ефективного управління можна скористатися такими порадами та рекомендаціями:

1. Вибирайте новобудови. Цей варіант передбачає наявність управителя, завдяки чому не доведеться довго вибирати варіант, комфортний для всіх власників.
2. Плануйте утримання та розвиток будинку.
3. Вибирайте кваліфікованого управителя.
4. Перевіряйте звіти та фінансову діяльність управителя.

Усе це допоможе вам дотримуватися правил проживання в багатоквартирному будинку і знати, що управитель готовий вирішувати будь-які питання, пов'язані з управлінням будинком без створення ОСББ. А ще краще – вибирайте будь-яку новобудову, щоб в'їхати до готового будинку та насолоджуватися якісними послугами.