Як війна змінила ринок нерухомості: інтерв'ю президентки АФНУ про ціни на житло і тенденції

Про все це, а також про поточну ситуацію на ринку нерухомості, зміни за роки повномасштабної війни, основні тенденції та перспективи читайте в ексклюзивному інтерв'ю 24 Каналу з президенткою Асоціації фахівців з нерухомості України Оленою Гайдамахою.

Яка ситуація з нерухомістю у відносно безпечних регіонах

Знаємо, що з повномасштабним вторгненням багато українців з небезпечних та окупованих регіонів їхали на Захід, де орендували чи купували житло. Якими були основні тенденції тоді й чи зберігаються вони й тепер?

Ціни на оренду в західних регіонах виросли приблизно вдвічі.

Ринок купівлі-продажу нерухомості вже трохи уповільнився, однак у 2022 – 2023 роках люди дуже активно купували житло. Навіть квартири, які були на етапі фундаменту.

Зараз у західних областях фіксуємо певне затишшя. Вже немає такого зростання цін. Можна навіть сказати, що вони зупинилися, але на високій планці, дуже високій.

Тут є ще один важливий аспект. Квартири то будують, однак не скрізь починають працювати нові підприємства, з'являються додаткові робочі місця. А це означає, що коли закінчиться війна, почнеться відтік людей. Якщо у населеному пункті не буде достатньо бізнесів, то люди не матимуть чим там займатися. Буде зниження цін на нерухомість. Тому що буде багато пропозицій, але мало попиту.

Якими зараз є ціни на нерухомість у відносно безпечних регіонах?

Високі ціни на нерухомість – у західних регіонах, а також на Волині. Якщо дивитися на карті, то це – Тернопільська, Львівська, Івано-Франківська, Чернівецька, Закарпатська та Волинська області. Ось там ціни справді високі.

За роки повномасштабної війни найбільше ціни на нерухомість зросли у західних областях / Фото OLX

На Вінниччині нерухомість також дорога, але ріст цін там уже призупинився. Бо вони ж підіймаються вгору тоді, коли попит великий. А зараз, мені здається, що всі, хто міг купити нерухомість, вже зробив це. Більшість купує житло за державними програмами.

Щодо Хмельницької області, то зараз там фіксуємо підняття цін, але чому? Раніше люди не дуже їхали туди. Вибирали інші регіони. І тому там ціна не дуже відчутно зростала. За останній рік усе змінилося. Ціни пішли вгору.

На Київщині, зокрема у Білій Церкві, а також у Житомирі ціни теж виросли й тримаються на доволі високій позначці. Люди не бояться там купувати житло.

Як працює ринок житла у прифронтових містах

Якщо аналізувати прифронтові області, міста, то яким є ринок нерухомості там? Чи купують люди квартири, будинки?

На всіх прифронтових територіях нерухомість дуже впала в ціні. Станом на кінець 2024 року у Херсоні зовсім немає угод з купівлі-продажу. У Харкові суттєво знижені і ціни, і угоди. Однак ринок все ж працює.

Наприклад, у Харкові однокімнатну квартиру зараз можна купити за 15 – 18 тисяч доларів. Таких цін харків'яни не пам'ятають вже дуже давно.

У Запоріжжі ситуація приблизно така ж. Але загалом ринок там трохи жвавіший, ніж у Харкові. Ціни також впали в Одесі, але не так суттєво.

Досі я вважала, що постійне падіння цін на житло в Києві – емоційна частина. Через обстріли, через те, що у столиці постійно літають "Шахеди".

Однак, коли поспілкувалася з миколаївськими рієлторами, дізналася, що у них навпаки – ціни йдуть вгору.

У Миколаєві ціни на нерухомість останнім часом пішли вгору / Фото Олександра Гордієнка, Суспільне

Завдяки чому це відбувається?

Завдяки тому, що запрацювали державні програми компенсації за зруйноване житло.

Людям перерахували гроші в розмірі 36 – 38 тисяч гривень за квадратний метр за втрачені будинки. А будинки ж були чималі – 150 квадратних метрів або й більше.

І хоча державна програма дає можливість купувати нове помешкання в будь-якому куточку нашої країни, тільки не на окупованих територіях, люди все ж обирають житло якнайближче до втраченого дому.

Тобто більшість не хоче будувати життя в іншій області. Звичайно, є частина людей, яка поїхала в західні регіони. Але основа таки купує помешкання у Миколаєві. Звідси й великий попит, а за ним і зростання цін на нерухомість.

Що з нерухомістю у Києві

Як за роки повномасштабної війни змінилися ціни на нерухомість у Києві?

Щодо самого Києва, то ціни впали після повномасштабного вторгнення, коли відкрилися реєстри. Це був червень 2022 року. Тоді вартість нерухомості опустилася приблизно на 40%. На деякі об'єкти навіть і більше.

Якщо розділити нерухомість на середній і високий сегменти, то квартири, які коштували до 100 тисяч доларів, опустилися у ціні на 30 – 40%. Все, за що потрібно було заплатити 120 – 150 тисяч і вище, подешевшало на 50%. Якщо ж аналізувати сегмент будинків, то ті, які коштували 600 – 700 тисяч, зараз пропонують за 350 – 400 тисяч.

Враховуючи, що за такими оголошеннями не дуже відгукуються, то ціни й далі будуть опускатися. Мабуть, на 70%, щоб люди стали купувати такі об'єкти. Особливо ті, які певний час були під окупацією.

Однак є й винятки. Наприклад, в Ірпені та Бучі ціни навпаки підійнялися. Адже будівництво там триває.

Загалом з червня 2024 року ціни на нерухомість у Києві почали зростати. Вони не досягли рівня, який був на момент повномасштабного вторгнення, але прямують до нього. Зараз дуже близько, але все ж поки нижчі.

За останні пів року ціни піднялися до відмітки мінус 10% від кінця 2021 і початку 2022 років.

У Бучі та Ірпені ціни на нерухомість зростають / Фото DIM.RIA

Реальні ціни на квартири

Ви казали, що власникам помешкань доводиться знижувати ціну. Наскільки початкова може відрізнятися від тієї, за яку врешті продають житло?

Якщо аналізувати квартири, які виставляють на продаж, то десь кожні два тижні на 1 – 2 тисячі доларів в сегменті цін до 100 тисяч вони падають. Якщо дивитися за пропозиціями, які є на порталах DIM.RIA, OLX, то варто зауважити важливу річ – це пропозиції та побажання власників помешкань.

Але база реальних угод показує дуже велику різницю між запропонованою і фактичною ціною угоди.

Коли приходять на об'єкти, наприклад, вартістю 85 тисяч доларів, часто дуже швидко говорять: ми готові купити за 70 тисяч. Отакий торг пропонують одразу.

Так, до якоїсь ціни можуть домовитись, але з живими грошима людей дуже мало.

Зведення нового житла

Станом на зараз наскільки активно в Україні будують нову житлову нерухомість?

Зараз будівництво скрізь йде повільно. Це пов'язано з тим, що велику кількість спеціалістів забирають на війну і будувати просто нема кому.

Були такі заяви, що забудовники начебто ведуть перемовини з Туреччиною. Аби залучати до будівництва в Україні їхніх людей. Але все це на рівні побалакали і все залишилося, як було.

Найбільша на сьогодні активність будівництва – це Івано-Франківськ, Ужгород, Чернівці. У Львові – вже повільніше, Вінниця теж. Щодо Києва, то будуть 15 – 20% від рівня, який був станом на початок 2022 року.

Будівництво житла уповільнилося по всій Україні / Фото Depositphotos

Як працює державна програма "єОселя"

В Україні з'явилися державні програми, які стосуються житла. Зокрема, "єОселя". Наскільки активно українці нею користуються?

Я спілкувалася з представниками Укрфінжитла, неодноразово намагалася донести свою думку. Суть у чому: на початку 2023 року з'явилися розмови про те, що вектор програми "єОселя" будуть змінювати у сторону новобудов. Все і справді так сталося, ще й дуже швидко.

Особливо це відчувається, якщо врахувати, що люди боялися державних програм, боялися всього, що стосується іпотеки, кредитування. Згадували 2008 рік, коли все це набирало обертів, і потім в один момент обвалилося. Курс долара стрімко пішов вгору. І люди просто втратили своє житло. Тому й був страх. Люди просто не реагували на пропозиції. Мені здавалося, що кожен вже чув про ці державні програми. Говорили про них скрізь.

З'ясувалося, що, наприклад, люди, які мене оточують особисто, які потрапляли під цю державну програму, тільки після моїх дописів почали звертати увагу на неї. Тому десь рік це було розгойдування. Люди вчилися довіряти програмі, починали шукати житло. Розуміли, що ця програма хороша, доступна.

І поступово українці почали у такий спосіб купувати житло. Продавців також доводилося переконувати. Бо гроші за нерухомість, які вони отримували, мали певні обмеження на зняття. Але все ж власники помешкань на це погоджувалися. І ось, коли ця програма набрала обертів, її вирішили змінити.

Розкажіть коротко, чого саме стосуються зміни.

Не вдаватимуся у подробиці, розповів загалом. У Києві та решті великих міст за цією програмою можна було купувати будинки, квартири "віком" до 10 років. Якщо за межами міст, то обмеження було, щоб будівля не була споруджена більш ніж 55 років тому. Тобто продавалося вторинне житло.

Під час повномасштабної війни в України запустили програму "єОселя" / Фото Depositphotos

З 1 листопада 2024 року можна купувати будинки й квартири як у межах великих міст, так і за ними, але нерухомість має бути зведена за останні 3 роки. А за таке житло в нас передбачені податки. Президент підписав закон про збільшення військового збору з 1,5% до 5%.

Податки повинні сплачувати продавці. Це закон так трактує. Але на практиці часто продавець каже: хочете купити нашу квартиру, сплатіть за нас податки. І навантаження йде на покупця. Або ж продавець погоджується сам заплатити податки, але дає додаткову націнку на житло у 10%.

Це перший момент. А другий – п'ять категорій, які потрапляють під 3% кредитування – науковці, вчителі, лікарі, контрактники ЗСУ, поліція й рятувальники. Цим людям треба жити зараз, а не робити ремонти. Купити новобудову з ремонтом, якій до трьох років, це ж яка ціна буде. І таких об'єктів дуже мало.

З 18 грудня програма "єОселя" трохи розширилась. Можна купити житло, якому до 10 років. Але тільки для ВПО.

Які перспективи для ринку нерухомості

Наші Збройні Сили, на щастя, тримають ворога. Але повномасштабна війна йде вже майже три роки. На ринку попит породжує пропозицію. Якщо ж він дуже повільний, то все так і працює. Покупці опускають ціну, багато об'єктів на паузі. Покупці чекають, що ціна ще знизиться. Продавці – що підійметься.

Був такий смішний випадок. Приходять мої рієлтори й регочуть. Я запитую, що сталося. Розповідають, що були на огляді житла з клієнтами. На запитання, чи планує торгуватися, власник помешкання дуже впевнено відповів: "Та ви що, я з завтрашнього дня буду підіймати ціну, війна ж закінчилась". Думали, що він так жартує. Але ні. Свої слова він пояснив тим, що Трамп переміг, а він же обіцяв закінчити війну за 24 години.

Трохи чорний гумор, але він існує. Наприклад, як анекдот, коли рієлтор показує дві квартири й говорить: "Ось тут вікна з "Шахедної" сторони, а ось ці – з ракетної". І голос покупця: "А ви що порадите, яку сторону обрати?".

Поки війна триває, ми не знаємо, коли і як вона закінчиться. Але я вірю у перемогу. А після неї ми будемо підіймати нерухомість і рухати її.