Як розібрати будівельну піраміду і побудувати безпечний ринок первинного житла

Днями прем'єр-міністр України Денис Шмигаль доручив відповідальним органам розробити дієві механізми стимулювання будівництва житла в Україні, щоб допомогти «якнайбільшій кількості українських родин придбати власну оселю на вигідних умовах». Денисе Анатолієвичу, маємо для вас кілька слушних пропозицій.

Брак регулювання та нагляду перетворив будівельну галузь на сумнозвісну піраміду Понці, де зібрані з покупців кошти спрямовують на добудову колись розпочатих, але незавершених проєктів замість фінансування тих проєктів, саме на які дали кошти покупці. Люди, сплативши власні накопичені, а іноді й запозичені кошти, роками чекають на омріяні квартири, проте багато хто зрештою залишається і без грошей, і без житла, та ще і з боргами. До війни деякі експерти ринку нерухомості оцінювали кількість ошуканих інвесторів у понад 200 тисяч.

Неможливо визначити, якими чинниками зумовлені масові затримки та дефолти з боку забудовників — об’єктивними економічними чи шахрайством. Також не можна оцінити загальні масштаби боргів і дефіциту коштів у будівельній галузі, бо Україна залишається чи не єдиною країною, де немає централізованих офіційно оприлюднених даних про кількість та обсяг угод на придбання житла. Немає даних і про стан розрахунків між забудовниками та приватними покупцями, а новостворений Державний реєстр речових прав стосується лише нових записів.

У чому ж причина такого становища?

В Україні, на відміну від більшості країн світу, забудовникам дозволяється фактично безконтрольно залучати кошти населення. Та ще й різними способами, а саме:

• попередня оплата, іноді навіть готівковими коштами;
• внесення коштів до спеціальних «дружніх» фондів фінансування будівництва;
• продаж «деривативів» тощо.

Хоч би що обрали покупці, прямо чи опосередковано вони віддають кошти забудовникам, не маючи можливості контролювати їхнє цільове використання.

Заплутані фінансові угоди не мають перспектив вирішення конфліктів в українських судах, бо в них звичайних покупців перетворено на «інвесторів», які свідомо йшли на інвестиційні ризики. Українська сім’я, що хоче купити нове житло, не має іншого вибору, аніж укладати такі угоди, за якими вони несуть усі відомі фінансові та будівельні ризики.

А чи були у забудовників інші способи фінансувати будівництво, аніж брати гроші у людей, скориставшись, наприклад, банківським фінансуванням? Ні. І це є головною проблемою.

Українські банки взагалі не фінансують будівництва і не мають навіть досвіду супроводу будівельних проєктів. Банки також не надають поширеної у світі банківської послуги агентів-ескроу, які перераховують забудовникам заздалегідь задепоновані на рахунках ескроу кошти майбутніх покупців лише за певних умов і за підтвердження обсягів фактично виконаних будівельних робіт.

Головною причиною відсутності банківського фінансування новобудов є хибна практика надання комунальної землі під забудову на умовах оренди замість передачі у довгострокове користування або продажів на прозорих аукціонах. Власне, це і закриває український будівельний ринок від іноземних інвестицій та позбавляє можливості залучати інші форми боргового фінансування, крім прямого залучення коштів приватних осіб. Бо об’єкти будівництва та земля, на яких вони розташовані, мають різних власників із різним правовим статусом, тому не можуть виступати заставою за банківськими кредитами. Навіть уже здана в експлуатацію житлова нерухомість не формує «єдиного цілого» із землею під будівлею.

Через брак прийнятних у світі безпечних способів фінансувати будівництво та продажі квартир із залученням іпотечних кредитів українські забудовники винайшли їм сурогатні замінники.

Для зручнішого залучення коштів винахідливі забудовники пристосували 30-річні венчурні (недиверсифіковані) інвестиційні фонди, через які сьогодні фінансуються майже 90% усіх новобудов. У структурі активів таких інвестиційних фондів (яких уже налічується 1682 штуки) у загальній сумі 641 млрд грн левова частка припадає на дебіторську заборгованість забудовників перед приватними «інвесторами».

За цією схемою забудовники укладають із пов’язаними компаніями з управління активами (КУА) «форвардний договір» на продаж квартири у майбутньому, а його КУА перепродає вже як «дериватив» фізичній особі, котра має періодично вносити «забезпечувальні» внески, які КУА відразу віддає забудовнику як дебіторську заборгованість.

Також набула неабиякого поширення і сурогатна іпотека у вигляді продажів житла з відтермінуванням розрахунків (розстрочка), за якими покупець отримує право власності на житло після остаточного розрахунку з КУА. Договори містять умови, за якими несплачений борг індексується на курс іноземної валюти і на нього нараховуються відсотки.

Такі позабанківські форми фінансування вже наздоганяють обсяги банківських кредитів, але про це немає нічого в періодичних звітах НБУ, він також не помічає ризикованих форм залучення коштів населення та кредитування без ліцензій. Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку не бачить порушення в залученні КУА коштів понад продажі інвестиційних сертифікатів та у продажах «деривативів» некваліфікованим інвесторам, які позбавлені будь-якого захисту, коли укладають надскладні за умовами угоди.

Керівництво ПрАТ «Українська фінансова житлова компанія» («Укрфінжитло») наразі стверджує, що в іпотеку на первинці планується спрямовувати його кредитні кошти з державного бюджету. Та чи не розчиняться державні кредити в інших зобов’язаннях забудовників? Сумнівними є і цінові пропозиції забудовників, які, як зазначає НБУ, «не підкріплені об'єктивними ринковими чинниками».

Як за таких умов дорости до нормальних взаємовідносин і вивести ринок житлового фінансування у легальний законний простір, де не буде проблем із фінансуванням?

Відповідь полягає в консолідації всіх зацікавлених сторін і чітко спланованих та узгоджених діях із боку уряду разом з органами місцевого самоврядування, фінансових регуляторів, банків, представників будівельного бізнесу та приватних інвесторів.

Однак спочатку треба прийняти основоположний принцип, на якому базуватиметься компроміс між усіма учасниками: фінансується будівельний проєкт, а не потреба забудовника.

Також треба, по-перше, усвідомити той факт, що іпотека не є і ніколи не стане масовим продуктом для всіх, хто потребує житла. На іпотечний кредит мають претендувати лише родини зі стабільним підтвердженим доходом вище середнього. Певні позичальники можуть користуватися державними пільгами, але такі пільги не повинні знищувати ринкові форми іпотечного кредитування.

По-друге, погодитися, що власне житло не є єдиним способом вирішення житлових потреб населення. У країнах Євросоюзу понад 60% житла орендується. Тому слід головну увагу приділяти створенню орендного житлового фонду, передусім соціального, починаючи з територіальних громад.

Розв’язання нагальних проблем із добудовою вже розпочатих багатоквартирних будинків і побудова цивілізованого житлового ринку полягають у такому:

• суворе обмеження прямого чи опосередкованого залучення коштів фізичних осіб забудовниками на стадії будівництва з оформленням продажів лише готового житла. Започаткування світової практики депонування коштів покупців на рахунках ескроу для майбутнього придбання новозбудованого житла за укладеними договорами із забудовниками;
• запровадження операцій із банківського фінансування будівництва з використанням депонованих коштів як кредитних ресурсів. Перетворення незавершеного будівництва на зручний предмет застави. Поєднання у банках функцій агентів-ескроу з кредитним фінансуванням будівництва за рахунок депонованих на рахунках ескроу коштів покупців, що має принципово здешевити кредитне навантаження на забудовників і не впливатиме на зростання цін за новобудови;
• встановлення справедливих ринкових цін на житло через виключення з вартості будівництва непрофільних і корупційних складових, які не мають фінансуватися за рахунок громадян. Звільнення забудовників від витрат, що прямо не пов'язані з будівництвом багатоквартирних житлових будинків, включаючи погодження технічних умов щодо підключення до комунікацій;
• припинення прихованих продажів будівельних ділянок через короткострокову оренду. Кошти від прозорих аукціонів мають спрямовуватися за цільовим призначенням у будівництво та ремонт капітальних інженерних мереж;
• створення конкурентного будівельного ринку із залученням до реалізації проєктів іноземних підрядників із країн-донорів. Залучення міжнародних банків та інвестиційних фондів до фінансування відновлювальних і соціальних житлових програм на інвестиційній і поворотній основі.

Та найбільшою проблемою, яку треба розв’язати, залишається наша здатність до компромісів заради спільної мети з чесним розподілом ризиків між усіма учасниками ринкових відносин. Для цього треба у короткі терміни сформулювати узгоджені пропозиції, розробити плани заходів, по ходу вирішуючи всі практичні спірні питання у відкритий спосіб, незалежно від відомчих переваг. Українську національну іпотечну асоціацію як експертний майданчик без вузької галузевої належності можна легко переформатувати під такі завдання із долученням міжнародної експертизи.