Как разобрать строительную пирамиду и построить безопасный рынок первичного жилья

На днях премьер-министр Украины Денис Шмыгаль поручил ответственным органам разработать действенные механизмы стимулирования строительства жилья в Украине, чтобы помочь «наибольшему количеству украинских семей приобрести собственное жилье на выгодных условиях». Денис Анатольевич, имеем для вас несколько дельных предложений.

Нехватка регулирования и надзора превратила строительную отрасль в печально известную пирамиду Понци, где собранные с покупателей средства направляют на достройку когда-то начатых, но незавершенных проектов вместо того, чтобы финансировать те проекты, на которые покупатели дали средства. Люди, уплатив собственные накопленные, а иногда и заимствованные средства, годами ожидают желанную квартиру, однако многие в итоге остаются и без денег, и без жилья, да еще и с долгами. До войны некоторые эксперты рынка недвижимости оценивали количество обманутых инвесторов в более чем двести тысяч.

Невозможно определить, какими факторами обусловлены массовые задержки и дефолты со стороны застройщиков — объективными экономическими или мошенничеством. Также нельзя оценить общие масштабы долгов и дефицита средств в строительной отрасли, потому что Украина остается едва ли не единственной страной, где нет централизованных официально обнародованных данных о количестве и объеме соглашений на приобретение жилья. Нет данных и о состоянии расчетов между застройщиками и частными покупателями, а новообразованный Государственный реестр вещных прав касается только новых записей.

В чем же причина такого положения?

В Украине, в отличие от большинства стран мира, застройщикам разрешается фактически бесконтрольно привлекать средства населения. Да еще и разными способами, а именно:

• предварительная оплата, иногда даже наличными средствами;
• внесение средств в специальные «дружественные» фонды финансирования строительства;
• продажа «деривативов» и другие.

Что бы ни выбрали покупатели, прямо или косвенно они отдают средства застройщикам, не имея возможности контролировать их целевое использование.

Запутанные финансовые соглашения не имеют перспектив решения конфликтов в украинских судах, потому что в них обычные покупатели превращены в «инвесторов», которые сознательно шли на инвестиционные риски. Украинская семья, которая хочет купить новое жилье, не имеет иного выбора, как заключить такое соглашение, по которому она несет все известные финансовые и строительные риски.

А были ли у застройщиков другие способы финансировать строительство, воспользовавшись, например, банковским финансированием? Нет. И это главная проблема.

Украинские банки вообще не финансируют строительство, у них даже нет опыта сопровождения строительных проектов. Банки также не предоставляют распространенную в мире банковскую услугу агентов-эскроу, которые перечисляют застройщикам заранее депонированные на счетах эскроу средства будущих покупателей только при определенных условиях и при подтверждении объемов фактически выполненных строительных работ.

Главная причина отсутствия банковского финансирования новостроек — ошибочная практика предоставления коммунальной земли под застройку на условиях аренды вместо передачи в долгосрочное пользование или продажи на прозрачных аукционах. Собственно, это и закрывает украинский строительный рынок от иностранных инвестиций и лишает возможности привлекать другие формы долгового финансирования, кроме прямого привлечения средств частных лиц. Потому что у объектов строительства и земли, на которой они расположены, разные собственники с разным правовым статусом, поэтому они не могут выступать залогом по банковским кредитам. Даже уже сданная в эксплуатацию жилая недвижимость не формирует «единое целое» с землей под зданием.

Из-за отсутствия принятых в мире безопасных способов финансировать строительство и продажи квартир с привлечением ипотечных кредитов украинские застройщики изобрели суррогатные заменители.

Для более удобного привлечения средств предприимчивые застройщики приспособили 30-летние венчурные (недиверсифицированные) инвестиционные фонды, через которые сегодня финансируются почти 90% всех новостроек. В структуре активов таких инвестиционных фондов (которых уже насчитывается 1682 штуки) в общей сумме 641 млрд грн львиная доля приходится на дебиторскую задолженность застройщиков перед частными «инвесторами».

По этой схеме застройщики заключают со связанными компаниями по управлению активами (КУА) «форвардный договор» на продажу квартиры в будущем, а его КУА перепродает уже как «дериватив» физическому лицу, которое должно периодически вносить «обеспечительные» взносы, которые КУА сразу отдает застройщику как дебиторскую задолженность.

Также получила значительное распространение и суррогатная ипотека в виде продаж жилья с отсрочкой расчета (рассрочка), по которым покупатель получает право собственности на жилье после окончательного расчета с КУА. Договоры содержат условия, по которым неуплаченный долг индексируется на курс иностранной валюты и на него начисляются проценты.

Такие внебанковские формы финансирования уже догоняют объемы банковских кредитов, но об этом ничего нет в периодических отчетах НБУ, он также не замечает рискованных форм привлечения средств населения и кредитования без лицензии. Национальная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку не видит нарушения в привлечении КУА средств свыше продаж инвестиционных сертификатов и в продажах «деривативов» неквалифицированным инвесторам, которые лишены какой-либо защиты, когда заключают сверхсложные по условиям соглашения.

Руководство ЧАО «Украинская финансовая жилищная компания» («Укрфинжилище») сейчас утверждает, что в ипотеку на первичке планируется направлять его кредитные средства из государственного бюджета. Но не растворятся ли государственные кредиты в других обязательствах застройщиков? Сомнительны и ценовые предложения застройщиков, которые, как отмечает НБУ, «не подкреплены объективными рыночными факторами».

Как при таких условиях дорасти до нормальных взаимоотношений и вывести рынок жилищного финансирования в легальное законное пространство, где не будет проблем с финансированием?

Ответ заключается в консолидации всех заинтересованных сторон и четко спланированных и согласованных действиях со стороны правительства вместе с органами местного самоуправления, финансовых регуляторов, банков, представителей строительного бизнеса и частных инвесторов.

Но сначала надо принять основополагающий принцип, на котором будет базироваться компромисс между всеми участниками: финансируется строительный проект, а не потребность застройщика.

Также надо, во-первых, осознать тот факт, что ипотека не является и никогда не станет массовым продуктом для всех нуждающихся в жилье. На ипотечный кредит должны претендовать только семьи со стабильным подтвержденным доходом выше среднего. Некоторые заемщики могут пользоваться государственными льготами, но такие льготы не должны уничтожать рыночные формы ипотечного кредитования.

Во-вторых, согласиться, что собственное жилье не является единственным способом решения жилищных потребностей населения. В странах Евросоюза более 60% жилья арендуется. Поэтому необходимо главное внимание уделять созданию арендного жилищного фонда, прежде всего социального, начиная с территориальных громад.

Решение неотложных проблем с достройкой уже начатых многоквартирных домов и строительство цивилизованного жилищного рынка состоят в следующем:

• строгое ограничение прямого или косвенного привлечения средств физических лиц застройщиками на стадии строительства с оформлением продажи только готового жилья. Использование мировой практики депонирования средств покупателей на счетах эскроу для будущего приобретения новопостроенного жилья по заключенным договорам с застройщиками;
• внедрение операций по банковскому финансированию строительства с использованием депонированных средств как кредитных ресурсов. Превращение незавершенного строительства в удобный предмет залога. Сочетание в банках функций агентов-эскроу с кредитным финансированием строительства за счет депонированных на счетах эскроу средств покупателей, что должно принципиально удешевить кредитную нагрузку на застройщиков и не будет влиять на рост цен за новостройки;
• установление справедливых рыночных цен на жилье путем исключения из стоимости строительства непрофильных и коррупционных составляющих, которые не должны финансироваться за счет граждан. Освобождение застройщиков от расходов, прямо не связанных со строительством многоквартирных жилых домов, включая согласование технических условий по подключению к коммуникациям;
• прекращение скрытых продаж строительных участков через краткосрочную аренду. Средства от прозрачных аукционов должны направляться по целевому назначению в строительство и ремонт капитальных инженерных сетей;
• создание конкурентного строительного рынка с привлечением к реализации проектов иностранных подрядчиков из стран-доноров. Привлечение международных банков и инвестиционных фондов к финансированию восстановительных и социальных жилищных программ на инвестиционной и возвратной основе.

Но наибольшей проблемой, которую надо решить, остается наша способность к компромиссам ради общей цели с честным распределением рисков между всеми участниками рыночных отношений. Для этого необходимо в короткие сроки сформулировать согласованные предложения, разработать планы мер, по ходу решая все практические спорные вопросы открытым образом, независимо от ведомственных преимуществ. Украинскую национальную ипотечную ассоциацию как экспертную площадку без узкой отраслевой принадлежности можно легко переформатировать под такие задачи с привлечением международной экспертизы.