Почему пригород опережает Киев по спросу на жилье

13 ноября, 07:00, 2023

Девелоперы киевской агломерации восстанавливают темпы строительства ЖК быстрее, чем в столице. Какие преимущества имеет жилье в пригороде?

Россияне вошли в Киевскую область 24 февраля и вскоре оккупировали ряд населенных пунктов, в частности Гостомель, Бородянку, Ворзель, Бучу, Ирпень и другие. До 2 апреля украинские военные возобновили контроль над всей Киевской областью.

По данным Киевской школы экономики (КШЭ), убытки жилищного фонда Киевской области составляют $3,3 млрд, Киева – $729 млн. Полностью или частично в области было разрушено 6700 единиц жилья, в столице – 454.

Казалось бы, региону понадобятся годы, чтобы возобновить строительство жилья и снова стать привлекательным для инвесторов и потенциальных покупателей. Однако сейчас мы наблюдаем совсем другую динамику: девелоперы в Киевской области возобновляют свою деятельность и пользуются спросом на квартиры. В отличие от Киева, который из-за полномасштабной войны потерял своих клиентов.

Киевская агломерация продолжает являться привлекательным местом для жизни. На это оказывают влияние относительная близость к Киеву, доступные цены, количество предложений и другие факторы. Спрос также увеличивается за счет внутри перемещенных лиц. По состоянию на сентябрь таких насчитывается более 4,9 млн. Восстанавливать рынок недвижимости в области также помогает государственная программа доступного кредитования жилья "єОселя".

LIGA.net разбирается, почему в пригороде Киева квартиры продаются лучше, чем в самом городе.

Предложения и доступные цены

Согласно информации портала ЛУН, в Киевской области продается 224 жилых комплекса (ЖК). Это 80% по отношению к общему количеству до 24 февраля 2022 года. Из них строится 133 ЖК – это довоенных 73%.

Подавляющее большинство – жилье класса эконом, комфорт минус и комфорт. Больше всего объектов строится и продается в Ирпене, Буче и Софиевской Борщаговке. Средняя стоимость сосредоточена в ценовом диапазоне 34300 гривен за квадратный метр. До вторжения – 25400 гривен.

В Киеве сегодня продается 181 ЖК. 78% по отношению к общему количеству до 24 февраля. Всего строится 116 ЖК – это довоенных 63%. Средняя цена в Киеве за квадратный метр – 47000 гривен. До вторжения – 35400 гривен. Большинство строящихся в Киеве объектов относятся к классу комфорт плюс и бизнес.

С начала полномасштабного вторжения в Киеве и области стартовало строительство 38 новых домов, 46 были полностью дораспроданы.

По мнению маркетинг-директора ЛУН Дениса Судилковского, в области больше вариантов жилых комплексов, которые рядом друг с другом. И это, в частности, влияет на спрос.

"Потому что когда ты впервые приезжаешь в Киев, ты не понимаешь, где здесь хорошо жить, где плохо. Тогда как в Софиевской или Петропавловской Борщаговках, Ирпене и Буче ты приезжаешь смотреть на находящиеся рядом комплексы и сразу выбираешь по архитектуре и цене", – считает он.

Себестоимость строительных работ примерно одинакова как в Киеве, так и в области. Но земля, наполнение и благоустройство ЖК, подключение инженерных сетей и другие "фишки" в пригороде требуют меньше затрат и влияют на ценообразование.

"Если посмотреть на структуру себестоимости, то она примерно одинакова. А стоимость участков очень отличается. Поэтому в области доля стоимости земли в себестоимости невелика, поэтому жилье там дешевле. А Киев больше застроен, там меньше земли под строительство, которая становится предметом торговли и причиной коррупционных скандалов", – отмечает Николай Коцюруба, руководитель опытного отдела M4U.

Спрос на жилье

Спрос на жилье в пригороде восстанавливался неравномерно. Первые признаки активизации рынка наблюдались в мае прошлого года в регионах, не пострадавших во время оккупации. В Киеве спрос начал возобновляться осенью.

Несмотря на спрос, девелоперы не рискуют начинать строительство новых комплексов. Сейчас они сосредоточены на достройке имеющихся объектов и строительстве новых секций в ЖК. Совершенно новые проекты инвестиционно не выгодны для застройщиков, рассказывал владелец компании SAGA Development Андрей Вавриш в интервью LIGA.net. В Киеве и стадии "в проекте" и "подготовительные работы" находятся всего 10 объектов. А в области 26.

Поговаривают, что из-за отсутствия новых проектов и спроса на жилье уменьшается количество предложений и может образоваться дефицит. С этим не согласен основатель Школы профессионального девелопмента Игорь Райков. По его словам, если нет новых проектов, значит, нет дефицита товарных остатков. Рынок сразу отреагировал бы на дефицит. Потому, как утверждает эксперт, подобные заявления – это маркетинговый трюк.

Спрос на жилье в области будет поддерживаться на том же уровне определенный период с постепенным уменьшением, считает эксперт.

"Те, кто хотел и имел возможность, они это уже сделали (купили квартиру. – Ред.). Остались те, кто не определились. И когда этот спрос будет реализован, то он будет постепенно уменьшаться", – объясняет Райко.

В области такое же оживление рынка наблюдали после начала войны в 2014 году. По словам Райкова, большинство ЖК Гостомеля, Ирпеня и Бучи построены на деньги переселенцев из Донбасса.

Кто покупает?

Сегодня жилье покупают преимущественно для себя как в Киеве, так и области. Инвестируют в недвижимость единицы. Большинство покупателей в Киевской области – переселенцы. По словам Судилковского, киевская агломерация психологически комфортна для перемещенных лиц и напоминает те города, откуда они уехали.

"Часть переселенцев временно переехала на запад, им там не сильно понравилось, но в условный Харьков или окрестности они не готовы возвращаться и выбирают поселиться в пригороде Киева. Там соответственно масштаб не так велик, архитектура подобна. Это такие уютные городки, где им комфортно", – рассказал эксперт.

Райков также говорит, что для переселенцев города в Киевской области более похожи по размеру и темпу жизни на те, которые им пришлось покинуть.

Кроме того, большой сегмент приобретений – семьи военных или погибших военных, получающих выплаты. Также есть те, кто получил компенсацию за разрушенное жилье. Так, в Киевской области в рамках первого этапа реализации программы "Відновлення" одобрено почти 4200 заявок граждан о выплате компенсации за жилье, разрушенное из-за агрессии России. На финансирование выплат предусмотрено более 377 млн гривен. С ноября уже можно приобрести новую квартиру или дом на вторичном рынке или вложить инвестиции в строительство.

Скорость строительства

В Киевской области большинство проектов – малоэтажные. И это оказывает влияние на темпы строительства. Соответственно, срок строительства быстрее, чем в Киеве – это год или полтора.

"Это срок, на который человек может рассчитывать и строить планы. За это время человеку легче спрогнозировать свои доходы. И он понимает, что может брать на себя большие обязательства", – считает Райков.

"єОселя"

Государственная программа "єОселя" наиболее активно реализуется именно в Киевской области. Ведь в пригороде гораздо больше объектов, отвечающих критериям программы.

На сайте ЛУН представлено 60 жилых комплексов в пригороде Киева, участвующих в программе (13 вариантов эконом класса, 32 – комфорт, 16 – бизнес, 1 – премиум). В то же время в столице 41 ЖК участвует в программе (5 вариантов эконом класса, 23 – комфорт, 12 – бизнес, 1 – премиум).

По состоянию на 8 ноября в Киевской области было выдано 1283 кредита на 1,9 млрд гривен – это лучший показатель по Украине. В то же время в Киеве выдано всего 712 кредитов на 1,4 млрд гривен.

В основном жилье по программе покупают военнослужащие и силовики. Сделки заключаются в отношении жилья на вторичном рынке – 68%. И только 30% квартир приобретены у застройщиков.

Дарья Крутько

Корреспондент LIGA.net

Источник материала