Нова відповідь держави на «житлове питання». Зміни, які принесе реформа житлової політики, торкнуться кожного

Верховна Рада 13 січня 2026 року ухвалила в цілому проєкт Закону про основні засади житлової політики №12377. Що означає ухвалення цього закону для реформи житлової політики, які ключові проблеми вона має вирішити, що зміниться в житті пересічних українців, які є власниками чи орендарями житла, хто може розраховувати на соціальне і доступне житло і звідки воно з’явиться в Україні? 

Про все це ми поговорили з Сергієм Комнатним, одним з ключових архітекторів цієї реформи, консультантом Європейської економічної комісії ООН і доктором юридичних наук.

Чому почалась реформа житлової політики

Ухвалений у парламенті закон замінить Житловий кодекс 1983 року. Проблема не так у його давності, бо в багатьох країнах таке законодавство діє протягом десятків років, а в його філософії, бо він приймався в іншій політичній системі — соціалістичній країні і сповідує принципи планової економіки.

Сьогодні Україна живе в абсолютно інших реаліях, у тому числі з викликами, пов’язаними з війною. Ухвалення закону означає, що реформа житлової політики зробила перший крок, і назад уже шляху немає. Цю реформу передбачено Ukraine Facility Plan — програмою фінансової підтримки України від Європейського Союзу у 2024-2027 роках на 50 мільярдів євро. Закон скасовує недійсне законодавство, яке створювало колізії, Житловий кодекс і закон про приватизацію. Але це не означає, що люди, які вже почали процес приватизації, не зможуть її закінчити. Людям дадуть час, закон про приватизацію перестане діяти за рік після завершення воєнного стану. 

Що зміниться в житловій політиці

По-перше, змінюються підходи до визначення статусу громадянина, який потребує поліпшення житлових умов. Якщо ми подивимося на старий Житловий кодекс, то його основні вимоги до набуття такого статусу — відсутність житла у власності та проживання в умовах, де на кожного члена родини припадає менше семи квадратних метрів. При цьому кожен міг ці вимоги підтасувати під себе і абсолютно не перевірявся майновий стан людини. Тобто людина могла отримувати нормальні доходи, мати коштовне майно, але при цьому бути прописаною в таких житлових умовах, які дають їй право стати на квартирний облік. Зараз підхід змінюється і найголовніший та єдиний критерій, чи потребує людина або родина поліпшення житлових умов від держави та органів місцевого самоврядування — це майновий стан людини і домогосподарства.

Окремо визначаються такі соціальні категорії, як військовослужбовці, діти-сироти, які матимуть більше прав і можливостей на поліпшення житлових умов. Для них залишається можливість отримати безкоштовне житло у власність.

По-друге, новий закон про житлову політику визначає обов’язковість стратегічного планування як на рівні держави, так і на рівні окремої громади. У нас протягом 30 років житлова політика була в стані хаосу і не було розуміння, куди рухається держава чи конкретний орган місцевого самоврядування. Сьогодні, під час війни, і завтра, після завершення війни, кожна громада матиме свої пріоритети: перенаселення внутрішньо переміщеними особами, зруйноване чи пошкоджене житло тощо. Тому кожна громада повинна мати свій набір інструментів і можливість ухвалювати свою стратегію, щоб забезпечити стійкість своєї житлової сфери. Для цього буде розроблено державну стратегію і регіональні стратегії громад. Зараз важлива швидкість прийняття рішень. Кожна громада має свої проблеми, тому десь це має бути план по відновленню житла, десь це буде створення більшої кількості житлового фонду. 

По-третє, змінюється підхід до обліку житлових програм і громадян, які мають право на участь у цих програмах. Як відбувається зараз і було вчора? Органи місцевого самоврядування визначають у складі комісій, хто потребує поліпшення житлових умов, хто не потребує, і веде так звані квартирні обліки. Ця система квартирних обліків, на жаль, не узагальнюється, вони ведуться в паперових формах і в кожному регіоні вони свої. Громадяни України не знають комплексно, на що вони мають право. У новому законі ми заклали обов’язкове запровадження єдиної інформаційно-аналітичної системи. Її користувачами з одного боку будуть всі виконавці житлових програм на рівні держави і муніципалітетів і громадяни — з іншого. Ми маємо запровадити систему, коли людина вводить свої дані в мобільний додаток, комп’ютер або в ЦНАПі, а система автоматично її ідентифікує, аналізує її дані та інші реєстри (чи є в людини житло у власності, чи є інше дорогоцінне майно, які доходи вона має) і сама згенерує для людини шлях та доступні для неї житлові програми, на які вона має право відповідно до свого становища. Громадянин у декілька кліків має отримати чіткі інструкції, куди йому звертатися і на що він має право.

По-четверте, закон впроваджує та впорядковує 4 основні види забезпечення житлом: 

1. Фінансово-кредитні механізми (пільгова іпотека, пільговий лізинг, пільгова оренда, оренда з правом викупу та ін.). Частково вони є зараз, але обмежуються двома програмами іпотек. Закон закладає основу для більшої кількості кредитів: не лише іпотека, а й лізинг, не лише на купівлю, а й на будівництво будинку, оренда з правом викупу.
2. Доступне житло для громадян, які мають середні доходи, але яких не вистачає для придбання житла
3. Соціальне житло для громадян з вразливих категорій населення, які не можуть собі дозволити пільгову оренду
4. Службове житло для тих громадян, які мають для виконання своїх службових обов’язків мають проживати недалеко від місця роботи, в т.ч. для військовослужбовців, які постійно змінюють своє місце проживання (має бути окремий закон про це, наразі ще не визначено, на яких умовах це буде працювати).

Які проблеми має вирішити реформа житлової політики

Реформа коплексна, тому йдеться про перезавантаження житлової політики. Зрозуміло, що це не відбудеться одразу і на це піде кілька років. Дефіцит житла має бути подоланий за рахунок створення і розширення фінансово-кредитних механізмів і залучення інвестицій. Наприклад, після ухвалення цього закону Єврокомісія готова фінансувати реформу у розмірі 400 мільйонів євро в рамках Ukraine Facility Plan, Світовий банк надає державі понад 2,3 млрд євро інвестицій, в т.ч. на житлові програми. Якщо підуть пільгові кошти, то це створить більшу доступність для громадян. 

Щодо управлінського хаосу. В нас зараз виходить так, що шромадяни, які володіють інформацією більше, мають більше можливостей використати свої права. Важливо, що введення єдиної інформаційно-аналітичної системи має забезпечити рівний доступ до інформації. Обізнані громадяни матимуть більше шансів вирішити своє житлове питання. Якщо говорити простими словами, то є громадянин з житловою проблемою і є житлова програма, яка має вирішити це питання, і їх треба з’єднати між собою.

Змін потребують ще понад 60 законів і підзаконних актів. Зокрема, потрібно ухвалити новий закон про соціальне житло, який наразі в процесі розробки. У процесі створення також державна житлова стратегія на наступні 5 років і закон про управління житловим фондом. Новий закон про основні засади житлової політики встановлює принципи та пріоритети житлової політики відповідно до сучасних викликів, міжнародних норм, цілей сталого розвитку і загалом спрямовує розвиток житлової політики в європейське русло.   

Що змінить реформа для власника квартири або орендаря 

Для власників житла з точку зору реалізації права на власність нічого не зміниться. Але зміниться підхід до їхньої відповідальності. На сьогодні 97% усього житлового фонду в Україні перебуває в приватній власності. Переважна більшість цього житла, понад 60% була набута внаслідок приватизації.

Більшість українців, які приватизували житло, не розуміє, що їхнє право власності на окрему квартиру не обмежується стінами та вхідними дверима, а вони відповідальні за весь будинок у цілому: сходові клітини, ліфти, внутрішньобудинкові мережі, місця загального користування. Це все спільна відповідальність. Навіть у питаннях реновації старих будинків інвесторам і донорам важко зрозуміти, з ким підписувати угоду щодо реновації фасаду чи ремонту ліфтів, наприклад. Тому об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ) має бути оформлено як юридична особа. Також мають бути врегульовані питання власності землі під будинками та прибудинкової території. Розробляється окремий закон про управління житловим фондом, який використовує естонський досвід.

Якщо договір не є офіційним, то права як орендаря, так і власника не захищені: власник має ризик не отримати орендну плату вчасно і що його житло може бути пошкоджене, а орендар може бути виселений у будь-який момент. Ще одна проблема в тому, що держава не отримує податок з оренди житла. Основна причина — це податки. Сьогодні з оренди житла встановлено 23% податку, це майже чверть і це багато. Друга проблема — це складна бюрократична система реєстрації договорів оренди і декларування доходів з оренди, багато хто боїться перевірок податкової служби. Нам необхідно врегулювати податкове навантаження, наприклад, у Європі не більше 5% податку на оренду житла. Потрібно спростити декларування доходів з оренди і водночас посилити адміністративну відповідальність за ухилення від декларування таких доходів. Ухваленого в січні закону недостатньо, і сьогодні розробляють наступні зміни в податкове законодавство в частині детінізації оренди. Це дасть змогу залучати більше коштів у державний бюджет і захистити права власників житла і орендарів. Також це позитивно вплине на вартість оренди. Якщо договір оренди буде офіційно зареєстрований, то власники житла не зможуть піднімати вартість оренди до кінця дії договору, орієнтуючись на коливання на ринку. Довгостроковість договорів оренди також буде забезпечувати регулювання ціни оренди.

Про доступність житла 

Питання оренди житла — це питання фінансової доступності, бо не всі люди можуть собі дозволити оренду за ринковими умовами. Тому важливо створити соціальне і доступне орендне житло в Україні.

У ці витрати входять витрати на іпотечний кредит та витрати на оренду. У країнах Євросоюзу орендне житло є сталим механізмом забезпечення житла: люди можуть жити все життя в орендному житлі й не відчувати від цього якогось дискомфорту, їхні права як орендарів захищені. В Україні прийнято вважати, що орендне житло не є сталим вирішенням житлового питання. На сьогодні є державні програми, спрямовані на отримання житла у власність. є-Відновлення передбачає компенсацію за пошкоджене або знищене житло, програми єОселя та “Житло для ВПО”  —  це програми пільгової іпотеки за зниженими іпотечними ставками, в тому числі для внутрішньо переміщених осіб. Якщо ми говоримо про забезпечення доступності орендного житла, то реформа передбачає три ключові сектори: соціальне житло, доступне житло і службове житло.

Про соціальне і доступне житло

Соціальне житло буде здаватися в оренду, але дешевше ніж за ринковими цінами. Доступне житло буде мати вищу ціну, більш обґрунтовану економічними умовами кожного об’єкту.

Соціальне житло, в першу чергу, передбачене для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), людей з інвалідністю та інших категорій населення з низькими доходами.

Ключове — це обмежені доходи, люди з мінімальними доходами матимуть право на соціальне житло, люди з доходами від мінімальних до середніх — на доступне житло. Навіть, якщо громадянин буде відповідної категорії чи професії, але матиме великі доходи, то він не зможе претендувати на таке житло. Наприклад, вчитель випустив десяток книжок і отримує роялті, що значно збільшило його дохід.

Цільовими аудиторіями доступного житла є молодь, ветерани, військовослужбовці тощо. В Україні вже є реалізовані приклади доступного орендного житла, зокрема містечка Хансена, але ми маємо дати нормативну базу, щоб якомога більше інвесторів були зацікавлені заходити в цю сферу. Під час підготовки реформи ми вивчали досвід по соціальному житлу Німеччини, Австрії та Нідерландів, по доступному — Австрії і США.

Збільшення фондів соціального житла і створення доступного орендного житла впливатиме й на ринок приватної оренди в Україні, бо це зменшить попит на приватне житло в оренду. Буде менший попит, відповідно буде меншою цінова політика.

Хто буде управляти соціальним і доступним житлом

Соціальне житло буде тільки орендним і не буде переходити у власність. Це дасть можливість громадам формувати фонди соціального житла. Володіти та управляти соціальним житлом будуть оператори. Операторами соціального житла будуть  державні або муніципальні підприємства, які матимуть статус  ,  неприбутковості, бо соціальне житло має бути не прибутковим, а самоокупним. Соціальне житло буде створюватися на рівні муніципалітетів для соціально незахищених верств населення, які мають мінімальні доходи. Соціальне житло було в Україні й раніше, але становило менше 1% від усього житлового фонду. 

Операторами доступного можуть бути як бізнес, так і неприбуткові організації, державні та муніципальні підприємства. Доступне житло може і має стати реальним сектором економіки. Бізнес буде розвиватися, а держава буде отримувати податки. Ресурсів держави і громад не вистачить, тому необхідно залучати приватний сектор, щоб створити операторів доступного житла і зробити житлову сферу щонайменше самоокупною. Наприклад, надавати земельні ділянки з підведенням комунікацій за умови, що забудовник побудує там доступне житло і буде здавати його в оренду. Також надавати забудовникам податкові преференції, пільги, щоб орендна плата в такому житлі була дешевшою. Реформа житлової політики має забезпечити залучення закордонного бізнесу і українського відповідального бізнесу. Бо для закордонного бізнесу 5-10% доходу річних вважається прийнятним, тоді як, для українського бізнесу, який шукає лазівки, вважається бажаним  50-60%. Наразі 13% усього житлового фонду пошкоджено або зруйновано. Без залучення приватного капіталу нам не відновити таку кількість державним коштом.

Соціальне ґетто vs соціальний міст

В Україні фактично формується нове бачення соціального житла. Чим воно принципово відрізнятиметься від підходів, які існували раніше? Ми маємо змінити не лише юридичні підходи, а й сприйняття соціального житла.

У Європі зовсім інше уявлення про соціальне житло, бо там його всі бачили: воно часто кращої якості, більш інклюзивне, більш енергоефективне тощо. 

Соціальне житло має стати соціальним мостом. Соціальне житло не має бути збудовано на околиці, щоб не перетворитися на гетто. Якщо планується район у місті, то там мають відразу планувати і соціальне житло, і приватне житло, і інфраструктуру. Житло має бути вписано в міську агломерацію. Ідеально, коли навіть у межах одного будинку буде і соціальне житло, і приватне. Якщо ні, то на етапі планування нового району місто має передбачити в ньому і соціальне житло, і приватне, і соціальну інфраструктуру.

Є закон 2006 року, але соціального житла не з’явилося. Бо не було створено економічну модель, не було відповідних джерел, окрім як кошти місцевого самоврядування. Тому зараз передбачено залучення ресурсу. Кредит на будівництво має залучити  револьверний фонд, де кошти будуть залишатися на утримання соціального житла, погашення кредитів, створення нового фонду. Револьверний фонд — це фонд для того, щоб кошти залишалися в певній сфері, а не розпорошувалися.

Які ключові зміни чекають на ОСББ

Одна з проблем сьогодні — відсутність відповідального власника. Ми бачимо занедбані двори, а чому? Місто каже, що це не наша земельна ділянка, отже, потрібно дати відповідального власника. Ми маємо встановити механізм, коли ОСББ може ініціювати створення юридичної особи. Впорядкування земельних ділянок можливе, якщо внести зміни до Земельного кодексу, визначити межі земельної ділянки та повноваження співвласників ділянки. 

Сьогодні громадяни знають свої права, але не знають своїх обов’язків, не тому, що вони не хочуть, а тому що вони були не прописані. Власник житла несе відповідальність не лише за свою квартиру, а й за фасад, сходи, ліфти та інші частини будинку.  Потрібно також створити систему, коли споживання послуг буде регулюватися на рівні ОСББ, а не окремих людей.

Чи є ризик, що частина реформ залишиться «на папері» 

Ризик завжди є. Під час ухвалення закону в парламенті 90% правок, які ми отримали від депутатів — це так званий поправочний спам, який мав на меті затягнути або зірвати профес реформи. Хто може бути зацікавлений у цьому? Ті, хто має відношення до квартирних обліків, бо зараз ці черги закриті і громада не має до них доступу, тому переведення цих обліків у цифровий формат комусь невигідне. Напевно, хтось надалі хоче роздавати житло на приватизацію безконтрольно і закрито. Бо військовим на передовій не має коли цим займатися, тому житло зараз отримують найспритніші, а не всі, кому воно потрібне. Супротив реформі є, він буде, і це нормально. Разом з тим, варто подякувати за суттєві правки тим депутатам, які подали такі правки. Але таких правок було не більше 10%. 

Ukraine Facility Plan встановлює не лише основні напрямки цієї реформи житлової політики, а й її фінансування. Після запровадження реформи передбачені інвестиції від Єврокомісії, Світового банку та інших фінансових партнерів. Дуже багато донорських організацій готові фінансувати реновацію житла, якщо будуть прозорі та зрозумілі механізми і відповідальність власників.

Прогноз на 3-5 років

Метою цієї реформи єстворення такої житлової політики, яка б нікого не залишила осторонь. Кожен громадянин України має право на житло, це природнє право. Якщо реформа буде реалізована успішно, то кожен громадянин не лише знатиме свої права, а й як їх реалізувати, куди звернутися і зможе реалізувати своє право на житло. У цій реформі передбачено всі доступні для цього механізми. Якщо ми зробимо все заплановане, то я впевнений, що в Україну підуть міжнародні організації, а до створення доступного житла буде залучено бізнес зовнішній і внутрішній.

Мірилом успіху буде те, чи зможе сектор житлової політики стати реальним сектором економіки, щоб не казали, що це тільки для своїх.

Житловий сектор має стати більш енергоефективним. Сьогодні житловий сектор споживає 40% всієї енергії у країні, тому, що він не є енергоефективним. У реформі є окремий блок про систему містобудування: має бути встановлені нові європейські форми будівництва, впорядкування відповідальності. Також важливо, щоб наше житло стало більш інклюзивним, тобто фізично доступним, безбар’єрним для ветеранів, для мам з дитячими візочками, для людей похилого віку і людей з інвалідністю.