От упрощения до неконтролируемой застройки один шаг

Проект ЗУ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины для привлечения инвестиций с целью быстрого восстановления Украины» (№9627 от 21.08.2023) призван упростить процедуру изменения целевого назначения земельных участков. По убеждению законотворцев, это будет способствовать эффективному восстановлению промышленности нашего государства и привлечению иностранных инвестиций на восстановление страны. Но упрощение — это всегда риск того, что контроль над процессами вообще будет утрачен, особенно при наличии правовых коллизий и отсутствии действенных ограничений.

Что меняет законопроект

Предлагаемые изменения являются логичным продолжением ЗУ №2247-IX, упростившего процедуру предоставления и изменения целевого назначения земельных участков для размещения предприятий, которые эвакуируются из зоны боевых действий, объектов для временного пребывания внутренне перемещенных лиц, постоянного функционирования газотранспортной и газораспределительной систем, водоснабжения, теплогенерации и т.д.

Так, законопроект №9627 предполагает внесение изменений в Земельный кодекс Украины (ЗКУ), которые упрощают порядок установления и изменения целевого назначения земельных участков на территориях за границами населенных пунктов для размещения зданий сельскохозяйственного назначения, лесоводства и рыбного хозяйства, комплексных промышленных сооружений, промышленных зданий и складов, трубопроводов, коммуникаций и линий электропередачи, в случае, если по таким территориям нет утвержденной градостроительной документации на местном уровне.

При этом законодательные изменения не коснутся:

• использования земель, отнесенных к категориям природно-заповедного фонда и другого природоохранного назначения, земель историко-культурного назначения, земель водного фонда, рекреационного, лесохозяйственного назначения;
• размещения предприятий и сооружений предприятий по обогащению и переработке ядерных материалов;
• размещения сооружений и печей для сжигания отходов, а также атомных электростанций;
• размещения магистральных нефтепроводов и магистральных газопроводов.

Кроме того, для достижения целей законопроекта № 9627 предложено внести следующие изменения в Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности»:

• возможность внесения сведений градостроительного кадастра в Единую государственную электронную систему в сфере строительства (ЕГЭССС) на период до создания такого кадастра;
• создание извлечений из градостроительной документации с использованием ЕГЭССС.

Согласно положениям законопроекта изменение целевого назначения земельных участков проводится:

• по решению собственника земельного участка путем подачи им заявления о внесении сведений об измененном целевом назначении земельного участка в Государственный земельный кадастр;
• без соблюдения требований абзаца первого части третьей, абзаца второго части пятой статьи 20 Земельного кодекса Украины;
• без разработки документации по землеустройству;
• на основании мотивированного заключения органа градостроительства и архитектуры о соблюдении ограничений в использовании земель.

Следует обратить внимание, что упрощенная процедура будет действовать на протяжении действия правового режима военного положения и пяти лет со дня его прекращения или отмены в Украине или в соответствующей отдельной местности.

Необходимо заметить, что документ, который будет основанием для изменения целевого назначения земли, будет также особым видом градостроительных условий и ограничений, что позволит начинать проектирование объекта строительства.

Таким образом, реализация положений законопроекта №9627 также неразрывно связана с законом №2254-IX, который решает ряд градостроительных вопросов, возникших вследствие военного вторжения РФ в Украину.

Какие риски несет законопроект

Основным, но не единственным недостатком законопроекта является несоответствие его положений нормам действующего Земельного кодекса. Например, законопроект не учитывает предписания статьи 23 ЗКУ, в которой определяется приоритетность земель сельскохозяйственного назначения по сравнению с другими категориями земель.

Так, согласно части первой этой статьи земли, пригодные для потребностей сельского хозяйства (кроме самозалесенных земель), надо предоставлять прежде всего для следующих целей:

• ведения сельского хозяйства;
• ведения лесного хозяйства;
• создания территорий и объектов природно-заповедного фонда.

Также коллизия в законопроекте №9627 возникает и с частью третьей статьи 23 ЗКУ, которая предусматривает необходимость предоставлять другие категории земель, отличные от земель сельскохозяйственного назначения, для строительства промышленных предприятий, объектов жилищно-коммунального хозяйства, железных дорог и автомобильных путей, линий электропередачи и электронных коммуникационных сетей, магистральных трубопроводов и т.д. Принимая во внимание вышеизложенное, можно сделать вывод, что если не учесть соответствующие нормы земельного законодательства, то это может привести к потере приоритетных земель сельскохозяйственного назначения, которые критически важны для государства в условиях ведения войны.

Отдельного внимания в исследовании этого вопроса заслуживает заключение Главного научно-экспертного управления Аппарата ВР Украины по этому законопроекту, которым констатируется, что в проекте не определены какие-либо ограничения по размеру земельных участков, отнесенных к категориям земель, в отношении которых допускается изменение их целевого назначения.

Кроме того, в заключении ГНЭУ указано, что в объяснительной записке к законопроекту не приведены ориентировочные прогнозы объема земель, которые планируется привлечь под строительство в целях реализации этого проекта, с учетом уже существующих потребностей физических и юридических лиц. А это не позволяет объективно проанализировать последствия принятия проекта закона для обеспечения, в частности, продовольственной безопасности.

На практике, как отмечает ГНЭУ, реализация предложенных в законопроекте новелл по упрощению изменения целевого назначения земельных участков может вызвать их неконтролируемую застройку:

• промышленными зданиями и складами;
• зданиями сельскохозяйственного назначения, лесоводства и рыбного хозяйства; трубопроводами, коммуникациями и линиями электропередачи (кроме магистральных нефтепроводов и магистральных газопроводов);
• комплексными промышленными сооружениями (кроме предприятий и сооружений предприятий по обогащению и переработке ядерных материалов; сооружений и печей для сжигания отходов; атомных электростанций).

Особое значение эти риски приобретают на территориях вокруг крупных городов, ситуация с застройкой которых и так критична на сегодняшний день.

Также внедрение такого подхода увеличивает коррупционные риски в этой сфере, поскольку в проекте не определены четкие и однозначные критерии, на основании которых целевое назначение земельных участков может быть изменено с одной категории на другую.

Таким образом, с учетом всего вышеизложенного указанный законопроект может способствовать реализации инвестиционных проектов, необходимых для быстрого восстановления промышленности нашего государства, но только при условии его доработки и устранения многочисленных недостатков. В ином случае он лишь ухудшит здесь бизнес-климат, который будет, скорее, отпугивать привыкших к качественным регуляциям инвесторов.