Що відбувається з ринком нерухомості України на третьому році війни: зміни в цифрах і тенденції

Аби оцінити зміни за останні 3 роки та дослідити нові тенденції, 24 Канал проаналізує, якою була ситуація на ринку нерухомості перед повномасштабним вторгненням Росії та наприкінці 2024 року.

Повномасштабне вторгнення та ринок нерухомості: як усе було

Протягом 2021 року пропозиція нового житла в Україні досягла свого піку. В експлуатацію ввели 11,4 мільйона квадратних метрів житла. Це стало найвищим показником за останні 30 років.

2022 також починався активно, і тенденції до подальшого активного розвитку ринку могли б зберегтися. Але 24 лютого все змінило.

Після повномасштабного вторгнення майже всі забудовники призупинили роботу на будівельних майданчиках. Як писав Forbes із посиланням на дослідження EY, частина не відновлювала роботи протягом тижнів та місяців, а частина – значно довше, а то й взагалі припинила їх. Унаслідок цього у 2022 році загальна площа введеного в експлуатацію житла становила 7,1 мільйона квадратних метрів (18 300 приватних будинків та 74 300 квартир), що на 38% менше, ніж було у 2021 році.

Пропозиція житла скоротилася майже в усіх регіонах України, за винятком кількох. Найбільшого спаду в будівництві зазнали східні та південні області, адже значна частина населених пунктів там або потрапила під окупацію, або була надто близько до фронту, або стала територією бойових дій. Обсяги введення в експлуатацію нового житла у 2022 році там впали на 70 – 90% порівняно з попереднім роком.

На будівельних майданчиках розпочалося будівництво лише тих ЖК, проєкти яких уже було затверджено, які були готові до старту та мали фінансування. Внаслідок цього за перші три квартали 2022 року почали будувати лише 68 200 квартир. Це вдвічі менше, ніж за аналогічний період 2021 року.

Через війну у 2022 році темпи будівництва відчутно сповільнилися / Фото Peхels

Негативний вплив на ринок нерухомості мала не лише небезпека через війну. Темпи будівництва сповільнилися також через суттєве зростання курсу валют та високу інфляцію, які зменшили купівельну спроможність населення. Водночас вартість будівництва зросла.

Крім того, спочатку не вистачало будівельних матеріалів і були проблеми з їхньою логістикою. Проте згодом забудовникам вдалося адаптуватися до нових реалій, налагодити нові логістичні шляхи.

Але виклики на цьому не закінчилися. Адже восени 2022 року росіяни почали обстрілювати українську енергетику. Тому компаніям довелося адаптуватися до графіків відключень світла та купувати потужні генератори, які забезпечили б безперебійне будівництво.

Масштаби зруйнованого та пошкодженого житла в Україні

Але найгірше – це зруйноване та пошкоджене ворогом житло. За інформацією Світового банку, 10% житлового фонду України пошкоджено чи повністю зруйновано через обстріли.

Загальні прямі збитки України з 24 лютого 2022 року по 31 грудня 2023 оцінюють у 152 мільярди доларів. Йдеться не лише про житловий фонд.

Але навіть якщо не враховувати 2024 рік, потреба у відновленні за прямими збитками та за поточним курсом оцінюється приблизно в 6,3 трильйона гривень.

Як зазначала нещодавно голова комітету Верховної Ради з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк, за нинішнього фінансування у 4 мільярди гривень на рік для повної компенсації зруйнованого та пошкодженого житла знадобиться 1 575 років.

Росія зруйнувала та пошкодила величезну частину житлового фонду України / Фото Тетяни Довгань

Як ринок нерухомості пристосовувався до нових реалій

Оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак розповіла 24 Каналу, що у 2024 році ринок нерухомості України переживає свій третій масштабний тест на стійкість від початку повномасштабного вторгнення.

Перші два були пов'язані безпосередньо з початком великої війни та фактичним падінням попиту до нуля, а також першим етапом ракетного терору восени 2022 року, коли росіяни частково знищили нашу енергосистему.
– пояснює Вікторія Берещак.

Поступово ринок, точніше ті гравці, які хочуть залишитися на ньому і після перемоги, пристосувалися до нових реалій, відновлювали роботи на майданчиках, адаптували бізнес-процеси до викликів:

• мобілізація кваліфікованих будівельних кадрів, що безпосередньо впливає на темпи введення, а також на собівартість будівництва;
• енергетичне питання, коли потреба у живленні і будмайданчиків, і критичної інфраструктури введених перших черг ставала критичною;
• пошуки механізмів, як повернути покупця ринку: система гнучких форматів купівлі, збільшення частки тривалих програм розтермінувань від 3 років до 40% у загальній структурі програм розтермінувань від девелопера.

Експертка зазначає, що все це разом із якісним та ліквідним продуктом, що відповідає актуальним запитам покупця, давало свій результат.

У теплий сезон 2023 відновлення рівня платоспроможного попиту вселяло оптимізм – ми мали середньозважений приріст по ринку на рівні 3 – 5% на місяць у форматах сегменту комфорт+ (поліфункціональний квартал / кластер, місто в місті з рекреаційним потенціалом),
– розповідає експертка.

Загалом тоді до середини осені 2023 року вийшли на рівень до 25% рівня довоєнного обсягу попиту.

Ринок нерухомості України відновлюється, проте тенденції дуже змінилися / Фото Depositphotos

Сподівання на 2024 рік: чи було так, як очікували

Далі, за словами фахівчині, потрібно було перечекати традиційно складний опалювальний сезон, коли через загрозу для енергосистеми і загалом непростий період для країни та фронту ринок завмирає, а на весну 2024 були великі сподівання.

Проте сталося не так, як гадалося. І причин тут кілька:

• перша – серйозний удар по енергетиці країни наприкінці весни, коли росіяни знищили левову частку енергосистеми;
• друга – не надто втішні новини з фронту та перегріті очікування суспільства щодо контрнаступу;
• третя – падіння реальної платоспроможності покупця через складну ситуацію в економіці;
• четверта – неготовність/неспроможність великої частини девелоперів брати на себе зобов'язання та будувати навіть в умовах низького рівня попиту.

Дані по ринку свідчать самі за себе: якщо взяти за основу 100% проєктів, що будувалися до 24 лютого 2022 року та відновили роботи на майданчиках у столичному регіоні, по факту це зробили приблизно 80%. Проте реальні темпи будівництва та результати демонструє половина з них. Прийнятні темпи – це щонайменше 6 – 8% готовності на місяць, або 1 поверх моноліту в теплий сезон. Станом на сьогодні до середніх затримок у 18 – 24 місяці, які фіксували раніше, доведеться додавати щонайменше ще 3 місяці через складну ситуацію в енергосистемі в теплі сезони, які мають бути активними для будівельного ринку.

Можемо говорити відверто: 2024 рік став програшним для ринку з погляду повернення покупця, як для столичного регіону, так і для західних областей, де темпи продажів також суттєво уповільнилися,
– підсумовує оглядачка ринку.

Продажі на ринку нерухомості в 2024 році пішли на спад / Фото Depositphotos

Ринок нерухомості-2024 в цифрах

Бренд-менеджерка категорії OLX Нерухомість Юлія Козар у коментарі 24 Каналу навела основні цифри ринку нерухомості станом на кінець 2024 року.

Вона повідомила, що вторинний ринок житла досі залишається нижчим за довоєнний рівень через депопуляцію, зниження платоспроможності та невизначеність щодо майбутнього, яка створює відкладений попит на купівлю.

У поточному році попит на житло помітно зріс: у січні та лютому на 19 та 18% відповідно порівняно з 2023 роком. Проте в інші місяці, за винятком серпня, спостерігалося зниження активності.

Загалом за період із січня по жовтень 2024 року попит на купівлю житла, як вторинний, так і первинний ринок, становив 75% від показників 2021 року, що на 3,1% менше, ніж у 2023 році. Для порівняння: у 2022 році попит упав на 37% щодо 2021 року. Ці цифри свідчать про поступове відновлення ринку протягом останніх трьох років,
– розповідає Юлія Козар.

За її словами, на вторинному ринку пропозиція зростає: загалом в Україні кількість оголошень про продаж квартир зросла на 5%, а будинків – на 8% у 2024 році порівняно з 2023. Найбільше зростання зафіксовано в сегменті двокімнатних – на 8%, трикімнатних – на 5% квартир. Кількість відгуків по країні загалом зменшилася на 9%. Найбільше впав інтерес до трикімнатних квартир – на 14%, що насамперед пов'язано з їхньою високою вартістю.

Ціни на квартири та будинки у 2024 році зросли в більшості міст, зокрема у західних та центральних областях України. Натомість знижуються у східних регіонах, а також у Дніпрі, Сумах, Запоріжжі та Херсоні – містах, які наближені до лінії фронту або перебувають під постійними обстрілами.

Лідером за зростанням вартості одно-, дво- та трикімнатних квартир стало Рівне. Київ зберігає першість за вартістю квартир серед обласних центрів, за ним – Львів та Ужгород.

Ціни на квартири у 2024 році зросли в більшості регіонів / Фото Depositphotos

Що тепер важливо для українців під час вибору житла

Президентка Асоціації фахівців з нерухомості України Олена Гайдамаха розповіла 24 Каналу, що зараз важливо для українців, які обирають житло, та що змінилося з повномасштабним вторгненням.

Тепер люди звертають увагу, щоб обов'язково був генератор на ліфт,
– зазначає Олена Гайдамаха.

Експертка додає, що в усіх новобудовах, зведених після 2005 року, є кругове опалення. Коли вимикають світло, вимикаються всі насоси. І, відповідно, не працює ліфт, опалення, немає води. Тому в Києві в багатьох будинках тепер ставлять генератори, аби було підкачування води, працював ліфт і обов'язково було опалення.

"Якщо є генератор, то взагалі немає жодних питань до квартири", – каже президентка АФНУ.

Щодо поверхів у контексті можливих обстрілів, то не виділяють особливих пріоритетів. Особливо молодь, яка віддає перевагу верхнім.

Тепер для українців важливо, щоб у будинку був генератор на ліфт / Фото Depositphotos

Подальші перспективи

Вікторія Берещак підсумовує, що наступний етап для ринку залежатиме безпосередньо від готовності гравців перелаштовуватися та шукати можливості виконувати свої зобов'язання перед чинними інвесторами, нарощувати темпи будівництва і тим самим доводити серйозність своїх намірів. Це з однієї сторони.

З іншої, усе залежатиме від синергії приватного партнерства – пошуку фінансових партнерів з інших ринків, державно-приватного партнерства, а також залучення ринку в державні програми, реальної інтеграції з єОселею та єВідновленням.