Атака на реестр прав собственности на недвижимость — что не так с реестром?

19 декабря хакеры осуществили масштабную кибератаку на реестры Украины. Под нее попали: Единый реестр доверенностей, Единый реестр специальных бланков нотариальных документов, Наследственный реестр, Государственный реестр актов гражданского состояния граждан, Единый государственный реестр юридических лиц и физических лиц-предпринимателей, перерегистрация авто, бронирование работников, «єВідновлення», извлечения из ЕГР, актовые записи, сообщения о поврежденном / уничтоженном имуществе и даже… Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и реестр обременений. Слов нет — одни эмоции.

Без бумаги не обойтись?

ZN.UA 16 декабря опубликовало статью «Почему украинцы не вносят права на свою недвижимость в электронный реестр», в которой дана рекомендация гражданам поторопиться и внести свои права собственности в Госреестр вещных прав Минюста. Поскольку именно это предусматривает закон. А теперь, после кибератаки, уже не нужно этого делать? Или, может, все те, кто не внес права в реестр, теперь имеют преимущества, потому что у них есть на руках бумажные документы?

Ответ следующий: несмотря на все, сейчас согласно букве закона свои права в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (ГРВП) обязательно надо внести, потому что без этого нельзя ни продать эту недвижимость, ни завещать или передать в залог для получения кредита. Получить компенсацию в случае его повреждения агрессором также нельзя.

При этом, конечно, существует еще ряд случаев, когда гражданам — владельцам недвижимости необходимо взаимодействие с данными ГРВП, но однозначно можно сказать, что, по нынешнему законодательству, без реестра делать что-либо с недвижимостью невозможно. Так что же делать, чтобы избежать возможности (как выяснилось, вполне вероятной) потерять свое имущество?

Позитив ситуации заключается в том, что наконец (после того, что произошло 19 декабря) об этой проблеме должно позаботься государство. Хотя о существующей проблеме ZN.UA предупреждало еще в 2017 году в статье «Защитит ли наши квартиры смс-маяк?». Но тогда ни правительство, ни народные депутаты не обратили внимания на предупреждение.

Также в статье «Только электронный вариант» критиковалась зависимость владельцев недвижимости от исключительно электронного варианта регистрации вещного права собственности на недвижимость, из которого, правда, согласно постановлению Кабинета министров от 25 декабря 2015 года владелец имеет право получить бумажный вариант извлечения о государственной регистрации вещного права на недвижимое имущество. Но действие этого бумажного документа очень ограничено во времени.

И это хорошо, если государство заранее позаботилось о защищенной копии реестра, с которой его теперь можно будет восстановить. Потому что если нет, то совсем беда. Не будут же восстанавливать электронный реестр с помощью бумажных копий, которые принесут владельцы? Тем более не факт, что у всех этот бумажный документ о праве собственности сохранился. Ведь в законе же записано, что как только информация внесена в ГРВП, бумажный документ теряет силу и больше не нужен.

Но оказалось, что даже физически спрятанные в безопасной стране серверы с реестрами вполне доступны хакерам через сеть Интернет. Поэтому, как подтвердила жизнь, неправильно с точки зрения защиты прав владельцев недвижимости опираться исключительно на электронный вариант. И это именно то, над чем следует поработать депутатам и внести соответствующие изменения в законодательство. Дублирование права собственности на недвижимость в бумажном варианте — это насущная необходимость, особенно для воюющей страны. К тому же именно такой способ дублирования практикуется цивилизованным миром.

Как у них

Изобретать велосипед не приходится. Во-первых, западные страны, в частности США, имеют довольно сложную систему оформления договоров купли / продажи, которая осуществляется юристами / нотариусами государственной компании Title.

Через эту компанию можно регистрировать недвижимость, находясь как в США, так и за границей. Компанию, которая является монополистом в области регистрации прав собственности, очень серьезно регулирует и контролирует государство, устанавливая требования к каждому шагу, включительно с тарифами. Но главное, что компания владеет специальным программным обеспечением для идентификации лица, а также для подписания этим лицом необходимых документов через Интернет в случае, если человек находится за границей.

Конечно, оформить соглашение можно и офлайн в специальном офисе, как и в Украине, но в нашей стране все еще существует проблема момента уплаты денег, которые якобы должны передаваться через банк, а на самом деле все еще передаются наличными. Все же хотят получить валюту, но договор должен быть в гривне. Поэтому проблема «что должно быть раньше — договор или деньги?» все еще остается актуальной.

В Америке все риски берет на себя Титульная компания, получающая деньги от покупателя на специальный эскроу-аккаунт, а после подписания всех необходимых документов отправляет их продавцу. Поэтому тут есть над чем поработать Национальному банку.

Да, у нас война, да, есть проблемы, но подобными методами эти проблемы не регулируются, а только рынок стимулируется к переходу в «тень». Хотелось бы увидеть статистику, много ли заработало государство на сегодняшних ограничениях?

Проблемы внесения недвижимости в реестр

В комментариях читателей под декабрьской статьей ZN.UA многие отмечают, что ключевой проблемой внесения своей недвижимости в электронный реестр является отсутствие паспорта БТИ. Причем есть те, кто считает целесообразным отменить это требование, но есть и те, кто считает его необходимым.

Те, кто за отмену, расценивают требование о паспорте БТИ как искусственно созданную кормушку для определенной категории людей. Потому что, поверьте, первое, что находят БТИ-шники у вас дома, — это различные проблемы, даже если их там нет. И, конечно, немедленно поднимают свой ценник. То есть они готовы закрыть глаза на эти проблемы, если вы заплатите им определенную сумму. Ну, какой смысл в таком техпаспорте на квартиру, если на самом деле есть несоответствия между реальностью и информацией, указанной в документе?

Те, кто считает, что техпаспорт — полезная вещь, говорят о фальсификациях и подделках, перестройке и перепланировании, которые проводились после получения прав на недвижимость. И тогда хочется спросить: если за деньги этого никто не заметит, то это нормально? Если перепланирование сделают после регистрации в электронном реестре, то это нормально? А то, что в извлечении из электронного реестра никакой техпаспорт не указывается, — это тоже нормально?

Поэтому специалисты считают, что требование о техпаспорте необходимо отменить. И только потом начать уговаривать людей вносить свое жилье в реестр, хотя бы с учетом того, что у нас война, и недвижимость или локальное БТИ (которое дает выписки о правах собственности при внесении недвижимости в реестр) могут быть повреждены.

Депутатам и правительству также нужно задуматься над восстановлением угасающего рынка недвижимости, который в действительности дает много рабочих мест, стимулирует промышленность строительных материалов, мебели и сантехники и другие рынки.

Да, действительно, регистрация — это еще и платная процедура. Но у государственного регистратора (через ЦПАУ) цена намного ниже, чем у нотариуса. И в случае, если ЦПАУ осуществляют регистрацию сроком до пяти дней, плата составит всего одну десятую прожиточного минимума для трудоспособных лиц. То есть с учетом того, что в декабре 2024 года прожиточный минимум равняется 3028 грн, плата при регистрации на протяжении пяти дней будет составлять 302,8 грн. Ускоренные сроки регистрации, конечно, потребуют большей платы, но, простите, пять дней это не так уж и долго.