На Заході стало дорожче, а Київ залишився осторонь: як змінилися ціни на квартири у 2024 році

У західних містах у 2024 році фіксували помітне зростання цін на житло, як і в більшості центральних. Ситуація на ринку східних та південних регіонів залишилася без змін або навіть погіршилася. 24 Канал поспілкувався з експертами, щоб дізнатися, які суттєві зміни спостерігалися на первинному та вторинному ринках протягом 2024 року.

Ціни на первинному ринку традиційно зростали

Первинний ринок загалом демонструє стійку тенденцію до зростання вартості квадратного метра, каже провідний експерт українського маркетплейса DIM.RIA.

Київ, як і раніше, тримає лідерство за абсолютними цифрами – у новобудові це у середньому 1 341 долар за метр квадратний. Проте протягом року середня ціна на нове житло у столиці залишалася приблизно на одному і тому самому рівні,
– коментує Віталій Поберезький, керівник розвитку продуктів DIM.RIA.

У містах, що розташовані ближче до західного кордону, ціни зростали активніше. На думку експерта, це можна пояснити зрушеннями в економічному кліматі, зацікавленістю інвесторів, а також переорієнтацією внутрішнього попиту.

Новий ЖК у Львові / Фото КН РІЕЛ

Згідно з аналітичними даними DIM.RIA, середня вартість квадратного метра у великих містах:

• Київ – знизилася на 2% (1 341 долар за квадрат);
• Львів – зросла на 2,5% (1 108 доларів за квадрат);
• Харків – зросла на 3% (832 долари за квадрат);
• Одеса – залишилась без змін (896 доларів за квадрат);
• Дніпро – залишилась без змін (1 092 долари за квадрат).

Квадратний метр на первинному ринку особливо подорожчав у тих житлових комплексах, де пропонують розвинену інфраструктуру та сучасні планування квартир.

Квартири подорожчали у всіх великих містах, окрім одного

Оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак каже, що ціни на ринку новобудов зросли суттєвіше. У регіонах, де безпекова ситуація більш стабільна, показник міг сягати +15%.

Середньозважене зростання цін на первинному регіоні було в межах +15% в гривні у регіонах з більш-менш стабільною безпековою ситуацією, наприклад у Львові, це було +14%, в Одесі та Дніпрі ми бачили +10%,
– коментує експертка.

У Харкові ситуація зовсім інша – там ціни залишилися фактично без змін. Вікторія Берещак вважає, що харківський ринок "перебуває у стані шокової заморозки".

Угоди, що відбуваються, стосуються вторинки та мають дещо "воєнний контекст": купують переважно або переселенці із Харківської, Донецької та Луганської областей, що не хочуть їхати далеко від дому, або військові та рідні військових, щоб бути ближче до захисників,
– каже оглядачка ринку нерухомості.

Ринок новобудов у Харкові називають замороженим / Фото KHARKIV Today

Які фактори "тягнули" ціни вгору

Однією з причин підвищення цін на первинне житло Вікторія Берещак називає збільшення собівартості будівництва, чому сприяли:

• інфляція і зростання курсу долара;
• підвищення цін на будівельно-монтажні роботи (в середньому +37% від початку 2024 року);
• брак кваліфікованих кадрів;
• подорожчання будматеріалів (залежно від категорії, але в середньому на 45%).

Водночас ситуація на ринку свідчить про те, що був також вагомий фактор, який стримував зростання цін. Мовиться про показники реального рівня попиту і продажів. За спостереженнями Вікторії Берещак, рівень попиту практично не виріс, а подекуди навіть зменшився.

Процес будівництва нового ЖК у Львові / Фото КН РІЕЛ

Як змінилася вартість вторинного житла у великих містах

• Київ

За даними аналітиків OLX, вартість житла на вторинному ринку в Києві майже не змінилася. Якщо брати до уваги середній ціновий показник, то зафіксоване навіть зниження на 2%.

Про те, що ціни на квартири в Києві "програють" західним, зазначила також президентка Асоціації фахівців з нерухомості України Олена Гайдамаха.

Київ в питанні цін пасе задніх, тут ми бачимо, що ціни залишилися на тому ж рівні, а в деяких сегментах навіть знизилися,
– зазначила Олена Гайдамаха.

Вартість однокімнатної квартири на вторинному ринку / Дані OLX Нерухомості

• Львів

Дані OLX Нерухомості свідчать про те, що ціни на вторинному ринку у Львові знизилися на 3% за рік (враховуючи вартість одно-, дво- та трикімнатних квартир). Для західних міст таке падіння нетипове, адже ціни в Івано-Франківську, Рівному та Луцьку зросли на понад 10%. Рівне взагалі стало містом-лідером за підвищенням цін на житло в Україні (у середньому +20%).

Аналітики DIM.RIA стверджують, що на Львівщині ситуація інша. Середня ціна за однокімнатну квартиру в області зросла приблизно на 7% за рік і наразі становить 70,9 тисячі доларів.

• Дніпро

На вторинному ринку Дніпра зафіксували найсуттєвіше падіння цін. За даними OLX, цей показник складає -14%. Дані аналітиків DIM.RIA також свідчать про різке падіння середньої вартості, яке становить -13%.

• Одеса

За даними OLX Нерухомості, вторинний ринок в Одесі залишається стабільним. Ціни з початку 2024 року майже не змінилися. Щоправда, в липні середня вартість різко впала, але до кінця року встигла відновитися.

• Харків

На вторинному ринку в Харкові ціни загалом стали нижчими на 10%, кажуть аналітики OLX. Середня вартість однокімнатних квартир впала найсуттєвіше – на 14%. Дані аналітиків DIM.RIA свідчать про ще більше зниження цін.

В окремих обласних центрах і містах, що втратили привабливість для інвесторів чи зіштовхнулися з відтоком населення, цей показник може бути від'ємним. Це стосується здебільшого областей, наближених до східного або південного кордону України. Якщо дивитися на вартості однокімнатних квартир на вторинному ринку, Харків показав -19%,
– Віталій Поберезький.

Вартість двокімнатної квартири на вторинному ринку / Дані OLX Нерухомості

Чому в деяких містах ціни на вторинці постійно зростають

Експертка Вікторія Берещак пояснює, що міста, де ціни на вторинці постійно зростають, можна віднести до двох категорій. Перша – міста-хаби, тобто ті, що постійно приймають переселенців. Друга – міста, де ринок активний через підвищений попит, здебільшого мовиться про західні.

У Львові ринок досі активний, тому бачимо зростанням в середньому до 10% в доларах. Дніпро, який є хабом, теж має невелике зростання – до 5% в доларах,
– пояснила Вікторія Берещак.

Однокімнатна квартира в популярному Львові, за спостереженнями експертки, зараз коштує близько 67 тисяч доларів. Це навіть більше, аніж в Києві (60 тисяч доларів).

Житло на вторинному ринку / Фото Pexels

За якими критеріями українці обирали житло у 2024 році

У 2024 році провідними залишилися ті ж критерії, що й у 2023-му. Це найперше ціна, кількість кімнат, площа квартири та район.

Однак цього року значно важливішими стали "критерії воєнного часу", про що свідчать результати опитування OLX Нерухомості. Зокрема, українці проголосували за:

• поверх (69%);
• додаткове живлення в разі відключення світла (63%);
• автономне опалення (61%);
• наявність бомбосховища (60%).

За якими критеріями українці обирали житло у 2024 році / Дані OLX Нерухомості

Як підсумувала президентка АФНУ Олена Гайдамаха, понад 85% запитів – це купівля вторинного житла з ремонтом чи в житловому стані.

Ремонт – це довго, дорого і значний дефіцит майстрів, що не дозволяє покупцям жити в цій нерухомості тут і зараз,
– зазначила експертка.

Переїзд у квартиру з ремонтом / Фото Pexels

Отже, ціни на квартири протягом 2024 року здебільшого змінилися. Найперше ці зростання чи зниження вартості були пов'язані з безпековою ситуацією в тому чи іншому регіоні та були сформовані попитом.

У західних містах ціни на квартири продовжують зростати, випереджаючи часом вартість у столиці. У містах, що страждають від частих обстрілів чи розташовані неподалік від зони бойових дій, ринок, на жаль, досі "заморожений".