Іпотека у 2025 році: чи варто брати кредит на житло – поради експерток

Про те, які є можливості для українців, наскільки вигідно чи невигідно брати іпотеку та на що звернути увагу, якщо зупинилися на такому варіанті, читайте у матеріалі 24 Каналу.

Кредит на житло – що врахувати насамперед

Іпотека – це фінансовий інструмент, який дозволяє купити житло, використовуючи кредит, забезпечений заставою нерухомості.

Оглядачка ринку нерухомості Вікторія Берещак радить людям, які задумуються над тим, аби взяти кредит на житло, насамперед з'ясувати власну платоспроможність – станом на зараз (у момент укладання угоди) і на майбутній період, поки будуть зобов'язання перед банком.

Далі важливо зрозуміти, на які умови по іпотечному кредитуванню ви можете розраховувати.

Нині в країні діє державна програма "єОселя", а також є банківські програми кредитування, проте умови за ними (відсоткова ставка та перший внесок) переважно є непідйомними: 18% і вище. А є банки, де ставка сягає 29,99% річних, проте є фіксованою,
– пояснила Вікторія Берещак.

Тому, на думку експертки, реальним інструментом іпотечного кредитування є "єОселя", хоча й тут не все так просто.

Президентка Асоціації фахівців з нерухомості України Олена Гайдамаха підтвердила, що звичайні кредити на нерухомість українці беруть дуже мало через умови їхнього надання.

В Україні працює державна програма "єОселя" / Фото Pexels

Можливості та умови програми "єОселя"

Як розповіла керівниця сектору з розвитку продажів OLX Нерухомості Оксана Остапчук, "єОселя" пропонує пільгові умови іпотечного кредитування – 3% і 7%, з першим внеском 10% чи 20% залежно від категорії громадян та з терміном кредитування до 20 років.

Це хороші умови для покупки житла, і, враховуючи щомісячне зростання кількості учасників, програма має попит серед українців,
– зауважила Оксана Остапчук.

Та додала, що завдяки низьким відсотковим ставкам "єОселі", іпотека стала доступною для широкого кола громадян, особливо для пільгових категорій.

"Це найнижчі відсоткові ставки за останні 10 років. Саме через відсоткові ставки іпотечні кредити були менш доступними, а пропозиції кредитування від забудовників були на короткий термін, що також не всім підходило", – експертка порівняла ситуацію з тією, що була раніше.

До пільгових категорій належать: військовослужбовці за контрактом, захисники України та члени їхніх родин, медичні працівники, педагогічні та наукові працівники.‍

Пільговий кредит на житло можуть отримати деякі категорії населення / Фото Depositphotos

Проблемні аспекти програми "єОселя"

Вікторія Берещак зазначила, що "єОселя" помічна для первинного ринку, проте поки що не є драйвером. Про це говорять цифри: за даними Укрфінжитло, у 2024 році через "єОселя" видали 8 515 іпотечних кредитів на загальну суму 4,84 мільярда гривень і заледве третина з них припадає на первинний ринок.

Щоб "єОселя" була драйвером, треба змінити умови для ветеранів – 3% річних, а також змінити авансовий платіж до 10%, як це сталось в жовтні для молоді. Окрім того, фінансування програми має сягати 10 – 15 мільярдів гривень на рік і бути стабільним протягом щонайменше 5 років,
– пояснила експертка.

Та додала, що другий момент – це відповідність гравців ринку та їхніх об'єктів вимогам банків, щоб бути учасниками "єОселі": "Це юридична чистота, фінансова чистота проєкту, коли банки не бояться мати такого партнера, бо знають, що той виконає свої зобов'язання. У нас зараз умовно 190 ЖК по Україні та приблизно 90 компаній беруть участь в "єОселі". Це крапля в морі від реальної кількості гравців та проєктів. Я вже мовчу про котеджну забудову, наприклад".

Олена Гайдамаха вважає, що "єОселя" стала невигідною для українців.

Раніше за цією програмою під 3% можна було купити нерухомість у Києві віком до 10 років, за межею столиці – до 55 років. А з 1 грудня 2024 року під 3% можна купити нерухомість віком до 3 років. А у такому випадку виникають податки,
– розповіла президентка АФНУ.

А це – додаткове навантаження й аж ніяк не заохочення до того, аби ставати учасником програми.

Крім того, люди переважно не готові чекати, поки будинок добудовуватимуть. Вони хочуть заселятися якнайшвидше. Тому, як зауважує експертка, кількість угод і зменшилася: "Рієлтори з маленьких міст розповідали мені, що в них ця програма повністю зупинилася. Адже в деяких регіонах найновіша новобудова – це будинок 2003 року".

Тепер кредит під 3% за "єОселею" можна отримати тільки у будівлях віком до 3 років / Фото Pexels

На що звернути увагу, якщо обрали іпотеку

Оксана Остапчук розповіла про фактори, на які слід звернути увагу, якщо вирішили взяти іпотеку:

• Розмір початкового внеску: чим більший власний внесок, тим меншими будуть щомісячні платежі та загальна переплата.
• Відсоткова ставка та умови кредиту: уважно вивчіть умови різних банків та оберіть найвигідніші. Залучіть професіоналів, наприклад юриста для вичитки договорів, щоб бути впевненим, що немає підводних каменів.
• Термін надання кредиту.
• Слід перевірити продавця.

Якщо купуєте на первинному ринку, важливо перевірити репутацію забудовника, документи на землю, сертифікат введення в експлуатацію та інші. Якщо це вторинний ринок – документи, що підтверджують право власності: свідоцтво про право власності, договір дарування, документи про спадщину чи купівлі-продажу.

Важливо перевірити, чи немає арешту на житло. Для цього можна використати OpenDataBot або ж онлайн-сервіси Мін'юсту, з інформацією про які можна детальніше ознайомитись на сайті Дії.

Паспорт та ідентифікаційний код власника, щоб переконатись, що продавець є дійсним власником. Також за допомогою сервісів OpenDataBot чи на сайті Дія можна перевірити власника, а саме: чи відсутній він в історії боржників та чи немає на нього виконавчих проваджень.

Документи, що підтверджують відсутність заборгованості по комунальних послугах: квитанції або довідки від постачальників комунальних послуг. Також довідка про відсутність заборгованості з платежів, яку можна отримати через портал Дія.

• Додаткові витрати: врахуйте витрати на страхування житла – щорічний платіж впродовж терміну, поки житло буде в кредиті; оцінка нерухомості; нотаріальні послуги; відсоток банку за видачу кредиту найчастіше від 0,5% до 1% – податки, які потрібно буде сплатити при купівлі.

Якщо ж йдеться про "єОселю", то Вікторія Берещак наголосила, що програма має чіткі та фіксовані умови. Тому звернути увагу слід на репутацію девелопера (фінансову спроможність виконувати зобов'язання і будувати), на реальні умови банку (щоб перший внесок після аудиту вашої платоспроможності не зріс до 30% через те, що банк себе так убезпечує).

Якщо у вас погана кредитна історія, банк не надасть житло в іпотеку / Фото iStock

Коли у кредиті можуть відмовити та як цього уникнути

Олена Гайдамаха розповіла, чому кредитна історія надзвичайно важлива для того, щоб стати учасником програми "єОселя".

У мене були клієнти, які казали, що впевнені в отриманні кредиту, бо таке повідомлення отримали в Дії. Я за 5 хвилин перевірки відповідала їм – банк не дасть вам цих грошей,
– поділилася президентка АФНУ.

Люди не розуміли, що відповідь у Дії їм дав чат-бот. А він на основі математичної формули показує, скільки потрібно грошей, але не враховує багатьох нюансів.

Для банку, як наголосила Олена Гайдамаха, первинна – це ваша кредитна історія. Вона позначається зеленим (усе добре) і червоним (були проблеми) кольорами: "Якщо вона переважно червона, то жоден банк не дасть кредит. Навіть якщо по всіх параметрах ви будете підходити, то почистити кредитну історію майже неможливо".

Зберігається кредитна історія дуже довго. Адже для банку важливо розуміти платоспроможність людини, яка бере кредит, та її відповідальність.

Президентка АФНУ радить українцям не подавати документи на програму самотужки, а звернутися до рієлторів.

Як робить це моя компанія: спочатку людина звертається, ми перевіряємо її кредитоспроможність, робимо довідку з УБКІ. Якщо все гаразд, відправляємо документи у банк, прораховуємо приблизну суму. Далі знаходимо квартиру, відправляємо в банк документи. Банк перевіряє їх. Після цього ми замовляємо оцінку,
– розповідає алгоритм Олена Гайдамаха.

Тільки після цього рієлтори заходять у Дію.

Коли краще обрати оренду замість іпотеки

Оксана Остапчук пояснила, що в деяких випадках оренда житла може бути кращим варіантом.

Це стосується тих, хто не планує довгостроково залишатися в одному місці чи місті або не має достатньої суми на перший внесок,
– заявила експертка.

Проте іпотека дозволяє інвестувати гроші у власне житло, що забезпечує стабільність та потенційне зростання вартості нерухомості з часом.

Підсумовуючи, варто зауважити, що іпотека може бути справді вдалим варіантом, аби стати власником житла. Адже програма "єОселя" надає можливості, яких українці раніше не мали – пільгові умови кредитування.