10% от стоимости квартиры: как не попасть в налоговую ловушку и не потерять тысячи

Продажа недвижимости в Украине нередко вызывает шок: продал квартиру, а государство забирает 10% от полученной суммы. Но не всегда. В 2025 году есть четкие условия, когда продавец вообще не обязан платить налоги.

Согласно Налоговому кодексу Украины, если продавец не соблюдает условия увольнения, он платит:

• 5% налога на доходы физических лиц

• 1,5% военного сбора.

Итого это 6,5%, но иногда возникают дополнительные начисления, поэтому общие потери могут достигать 10% стоимости объекта.

Проще говоря: с 1 миллиона гривен – до 100 тысяч налога.

Государство освобождает от налогов при соблюдении трех критериев:

1. Недвижимость находится в собственности более трех лет
   Исключение - объекты, полученные по наследству. В таком случае термин владения не имеет значения.

2. Это первая продажа недвижимости в текущем году
   Неважно, какие объекты продаются — квартира, гараж или дом. Вторая продажа в течение года уже облагается налогом.

3. Имущество не использовалось в предпринимательской деятельности
   Если жилье официально сдавалось в аренду через ФЛП или для бизнеса, увольнение не действует.

Если эти три условия выполнены, не нужно платить ни НДФЛ, ни военный сбор.

Если хотя бы одно условие не выполнено, то налоги уплачиваются в полном объеме:

• 5% НДФЛ

• 1,5% военный сбор.

Начисление происходит на ту сумму, которая больше — либо договорная, либо оценочная стоимость объекта.

Распространенные ситуации, когда налоги обязательны:

• продажа второй квартиры или объекта недвижимости за год

• владение имуществом менее трех лет (кроме наследства)

• использование жилья в коммерческих целях (например, аренда через ФЛП).

В случаях с недвижимостью, полученной по наследству, действуют другие правила.

Наследство от близких родственников (дети, родители, супруги):

• НДФЛ = 0% при получении наследства

• НДФЛ = 0% и ВЗ = 0% при продаже, если это первая продажа в году

В этом случае не нужно соблюдать трехлетний срок владения — квартиру можно продать сразу после вступления в наследство без налогов.

Наследство от других лиц (братья, сестры, бабушки, дедушки, посторонние):

• НДФЛ = 5% при получении наследства

• Налоги при дальнейшей продаже не начисляются только в случае, если это первая продажа в году

Вторая продажа в течение календарного года уже облагается налогом полностью.

Чтобы избежать лишних затрат и сохранить до 10% стоимости сделки, перед продажей недвижимости необходимо проверить:

• сколько времени вы владеете объектом

• или это первая продажа в году

• использовали ли имущество для бизнеса.

Если ответы на все три вопроса положительные, вы не платите никаких налогов. В противном случае налоги обязательны.

Юристы советуют перед каждым соглашением тщательно проверять документы, даты, источник поступления имущества и, по возможности, проконсультироваться со специалистами. Это убережет не только налоговые расходы, но и потенциальные штрафы.

Напомним, в Украине рассматривают введение огромного налога: объясняют требованием МВФ

Раньше мы рассказывали, что коснется всех, кто имеет свою квартиру или дом: украинцев начали вызывать в налоговую – с чем это связано

Также пока не на воздух: какие новые налоги готовят для украинцев