Як дешево може купити квартири в центрі Києва податкова мафія

Наприкінці жовтня 2021 року Ольга Степаненко звільняється з податкової і вже за місяць стає співвласницею трьох квартир загальною площею 280 квадратів у житловому комплексі бізнес-класу в центрі Києва. У своїй декларації посадовиця вказала, що покупки обійшлися їй у близько 50 тисяч доларів. Тобто один квадратний метр нерухомості коштував трохи більше 350 доларів. Така низька ціна і привернула увагу редакції розслідувань Суспільного, коли журналісти переглядали інформацію про членів робочої групи з оцінювання корупційних ризиків у діяльності Державної податкової служби України. Ольга Степаненко до цієї групи не належить, але туди входить її чоловік Віктор Степаненко.

Із власних джерел журналісти отримали копії договорів купівлі-продажу згаданих квартир та з’ясували, що дві з них до переходу у власність експосадовиці протягом значного часу були предметом судових спорів.

Ми публікуємо цю історію, адже вважаємо публічний контроль за деклараціями одним із ключових інструментів, що дозволяє громадськості виявляти потенційні зловживання службовим становищем або ймовірні приховані джерела доходів.

Родина податківців

Ольга Степаненко працювала в органах фіскальної служби щонайменше з 2016 року. Про це свідчать подані нею електронні декларації. До 2019-го вона перебувала на посадах старшої оперуповноваженої штабу та оперуповноваженої оперативного управління в Маріупольській об’єднаній державній податковій інспекції ГУ ДФС у Донецькій області. З другого півріччя 2020-го — на посаді старшої оперуповноваженої в особливо важливих справах ГУ ДФС у Донецькій області. У жовтні 2021-го вона звільнилася.

Експодатківиця Ольга Степаненко. Фото з її акаунту в Telegram

Чоловік експосадовиці Віктор Степаненко теж працював в органах фіскальної служби, але в Київській області. Обіймав посаду старшого оперуповноваженого з особливо важливих справ. На початку 2022-го, після реорганізації ДФС, отримав підвищення до начальника відділу технічного та аналітичного забезпечення управління моніторингу ризикових операцій Департаменту управління ризиками Державної податкової служби України. На цій посаді він і досі.

Віктор Степаненко як начальник відділу з 2022-го входить до складу робочої групи з оцінювання корупційних ризиків у діяльності Державної податкової служби.

Ольга Степаненко після звільнення не поверталася на державну службу. А за місяць, 18 листопада 2021 року, спільно з Наталією Мушкою — підприємицею з Ужгорода — набула право спільної часткової власності на три квартири в житловому комплексі на вулиці Діловій, 2б у Києві. На сайтах з продажу цей житловий комплекс, який розташований поряд зі стадіоном “Олімпійський”, називають ЖК бізнес-класу.

У річній декларації, яку посадовці подають і після звільнення, жінка відобразила об’єкти та вказала їхню вартість на дату набуття права власності:

— квартира на 60,9 квадратних метра обійшлася у 287,5 тисячі гривень (майже 10,9 тисяч доларів за тодішнім курсом);

— квартира на 101,3 квадратних метра коштувала 485 тисяч гривень (18,3 тисячі доларів);

— квартира площею 118 квадратних метрів вартувала 537,5 тисячі гривень (20,3 тисячі доларів).

Загалом три квартири обійшлись експосадовиці у близько 50 тисяч доларів США.

У декларації Степаненко вказала, втім, не вартість нерухомості на дату набуття у власність, а суми, які віддала за свої частки в цих квартирах.

Від власного джерела журналісти Суспільного отримали копії договорів купівлі-продажу на ці квартири. Їхня вартість рівно вдвічі більша за вказану в декларації посадовиці: 575 тисяч гривень, 970 тисяч і 1,075 мільйона, відповідно.

Відтак, відповідно до договору, офіційно покупка трьох квартир обійшлася жінкам у 2,62 мільйона гривень або майже 99 тисяч доларів. Отже, вартість квадратного метра склала трохи більше 350 доларів. Купували жінки квартири в київського ТОВ “Вестпальм”.

Будинок на Діловій, 2б, у якому експодатківиця купила квартири. Фото з сайту продажу квартир rieltor.ua

Купили через місяць після зняття арешту

Квартири, які опинилися у власності колишньої податківиці Степаненко та ужгородської підприємиці Мушки, були причиною тривалих судових тяганин кількох юридичних осіб.

Як дізналися журналісти Суспільного з судових рішень, що є у відкритому доступі, у 2004 році ПрАТ “Автомобільна компанія “Укртранс” отримало 1,22 мільйона євро кредиту від АКБ “Київ” для зведення житлового будинку на вулиці Діловій, 2б. У 2008 році компанія передала майнові права на низку квартир в іпотеку. Після банкрутства банку “Київ” у 2015 році його активи, зокрема й права вимоги за іпотекою, перейшли до Укргазбанку. Той продав право вимоги за кредитом і після кількох угод у 2020 році квартири перейшли у власність товариству “Вестпальм”.

У січні 2021 року про право власності на ці квартири заявило ТОВ “Інвестгарант”, подавши позов до суду. Компанія стверджувала, що у 2005-2012 роках інвестувала у будівництво чотирьох квартир (дві з яких нині належать Степаненко й Мушці) 3,23 мільйона гривень.

За клопотанням ТОВ “Інвестгарант” Господарський суд Києва 22 липня 2021 року наклав арешт на квартири. Але 18 жовтня Північний апеляційний господарський суд вже за зверненням “Вестпальм” цей арешт зняв. І за місяць дві квартири продали Ользі Степаненко й Наталії Мушці.

Протягом 2022-2024 років справа “Інвестгаранту” пройшла всі судові інстанції, до справи долучили й нових співвласниць квартир. А у жовтні 2024-го компанія попросила суд залишити позов без розгляду.

У коментарі Суспільному юрист ГО “Центру протидії корупції” Олексій Бойко зазначив, що залишення позову без розгляду є безумовним правом позивача.

“Чому вони фактично відмовились від захисту своїх прав на ці активи? Ми тут можемо лише будувати припущення: надмірний тягар судових витрат на правничу допомогу, воєнний стан; якісь домовленості з теперішніми власниками (щодо часткового відшкодування вартості цих обʼєктів). Насправді безліч варіантів, але про це відомо лише учасникам цієї справи. Єдине, що обʼєктивно випливає з цього — це те, що наразі немає спору щодо прав субʼєкта декларування на згадані квартири. Звичайно, залишення позову без розгляду не позбавляє права повторно звернутися до суду, але з 4 вересня 2025-го відновлюється інститут позовної давності, а тому через певний час повторне подання цього позову вже не матиме сенсу”, — каже Бойко.

Під час спілкування експерт звернув увагу й на інший аспект:

“Головне питання, як саме ці особи (Степаненко та Мушка — ред.) дізналися про продаж цих квартир. Тому що якби пошук покупців здійснювався плюс-мінус відкрито, за такою низькою ціною стояла би черга”, — каже Бойко.

Яка ринкова ціна за квадрат у ЖК на Діловій, 2б

За даними з позовних вимог ТОВ “Інвестгарант”, журналісти Суспільного підрахували, що станом на 2012-й квадратний метр у цьому ЖК обійшовся товариству в 718 доларів — удвічі більше за ціну, яку Степаненко й Мушка заплатили в 2021-му.

Панорама з будинку на Діловій: вид на НСК “Олімпійський”. Фото з сайту продажу квартир rieltor.ua

Також знайшли кілька архівних оголошень про продаж помешкань у цьому будинку. Найдешевше квартиру без ремонту в ЖК намагалися продати через платформу “Prozorro.Sale” у серпні 2022-го. Аукціон за квартиру площею 131 квадрат стартував із 4,86 мільйона гривень. Тобто за тодішнім курсом “квадрат” коштував приблизно 1380 доларів.

За квартиру з ремонтом у січні 2021 року просили 260 тисяч доларів, тобто 2000 доларів за “квадрат”.

У серпні 2025 року на Діловій, 2б продавали п’ять квартир без ремонту – в середньому по 1442 долари за квадратний метр. А середня ціна за “квадрат” квартири з ремонтом становила у цей період 2332 долари.

Найдешевше житло на ринку в ЖК на Діловій, 2б станом на серпень 2025 року продають за 1250 доларів за квадратний метр. Скріншот оголошення про продаж квартири на сайті OLX

Незалежний експерт і консультант із нерухомості Євгеній Полунов у коментарі Суспільному розповів, що станом на 2021 рік у Печерському районі столиці, до якого входить і вулиця Ділова, квартири на первинному ринку коштували 2500-3000 доларів за квадратний метр.

“Юридично продавець має право продавати свої активи за ціною нижче ринкової, але для цього мають бути підстави. Ситуативні, наприклад. Із точки зору бізнесу якась вигода має перекривати продаж по ціні нижче ринку”, — пояснює Полунов імовірну мотивацію ціни в 350 доларів за “квадрат”.

За словами експерта, купівля майна за заниженими цінами з документальним підтвердженням цього факту також поширена, коли покупці мають декларувати свій майновий стан.

Чи вистачило б активів родини на купівлю квартир

Відповідно до декларації експодатківиці, частка Степаненко у всіх квартирах — 50%, тому жінка сплатила половину вартості, вказаної в договорах купівлі-продажу. А це 1,31 мільйона гривень або близько 50 тисяч доларів за курсом на листопад 2021 року.

Якби ж Степаненко купувала квартиру за найменшою ринковою вартістю на той час, яку ми знайшли (1380 доларів за “квадрат”), то віддала би близько 190 тисяч доларів.

Журналісти Суспільного проаналізували всі декларації Ольги та Віктора Степаненків з 2016 по 2021 роки. Відповідно до них, Віктор Степаненко за цей період отримав 1,23 мільйона гривень заробітної плати та 110 тисяч гривень подарунку від батька Анатолія Степаненка.

За шість років роботи в податковій Ольга Степаненко лише двічі декларувала отримання заробітної плати: 46 тисяч гривень у 2018 році та 87 тисяч у 2021-му. Припускаємо, що жінка була в декреті.

17 червня 2020 року Ольга Степаненко отримала та задекларувала грошовий подарунок від 87-річного Бориса Бичковського — близько 1,34 мільйона гривень (50 тисяч доларів за курсом НБУ на дату дарування). А у 2021-му вказала у своїй декларації, що отримала 2,72 мільйона гривень грошового подарунка від 89-річного Івана Ярмоленка, її діда по батьковій лінії. Це приблизно 100 тисяч доларів.

Судячи з того, що в деклараціях Віктора Степаненка за наступні роки еквівалентна сума відображена як заощадження, родина Степаненків на купівлю квартир ці кошти не витратила.

Чи володів реальними коштами Іван Ярмоленко, невідомо. Він не займався підприємницькою діяльністю. Журналістам вдалося лише знайти інформацію, що у 2014 році він отримував дохід від Наукового центру гірничої геології, геоекології та розвитку інфраструктури НАН України.

Ольга Степаненко також отримала у 2020 та 2021 роках майно у спадщину. У січні 2020 року — квартиру площею 86,5 квадратних метра та паркомісце у ЖК “Островського, 40” й квартиру на 76,8 квадратних метра у ЖК “Лідер”. Спадок був від батька Сергія Ярмоленка. Відомо, що батько не займався бізнесом і станом на 2014 рік теж отримував дохід від Наукового центру гірничої геології, геоекології та розвитку інфраструктури НАН України.

Житловий комплекс “Островського, 40” на сайтах продажу нерухомості називають ЖК бізнес-класу . Фото з сайту продажу й оренди нерухомості domik.ua

А у квітні 2021 року Ольга Степаненко отримала спадок від уже згаданого Бориса Бичковського — паркомісце, квартиру в ЖК “Олександрія” та ще одну в ЖК бізнес-класу Elyseum. За припущенням, чоловік може бути рідним дідусем експодатківиці по материній лінії.

Сусідні ЖК “Лідер” (ліва) та ЖК Elyseum (праворуч), в яких Ольга Степаненко отримала майно в спадщину. Фото з сайту будівельної компанії ПБФ ГРУП

Протягом 2022-2023 років Віктор Степаненко декларував лише свої доходи. У липні 2024-го його дружина відкрила ФОП з основним видом діяльності “надання в оренду й експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна”. За неповний рік Ольга Степаненко, відповідно до декларації чоловіка, заробила близько 345 тисяч гривень.

Степаненки: пишіть запит

Журналісти Суспільного зв’язалися з Ольгою Степаненко, щоб отримати коментар щодо купівлі квартир за низькою ціною. Вона відмовилася коментувати телефоном, а на повідомлення у месенджері зазначила, що готова комунікувати фізично або електронною поштою, але надасть коментар після того, як ми надішлемо документи, що “засвідчують право на журналістську діяльність та повноваження від ЗМІ для проведення розслідування”.

Журналісти надіслали їй запитання за вказаною електронною адресою. Відповідь отримали у месенджері WhatsApp, і лише на одне із запитань:

“Нерухомість не може бути придбана не у власника майна, оскільки будь-якій угоді з нерухомістю передує витяг із державного реєстру нерухомого майна, в якому зазначається власник, підстави набуття власності та відсутність обмежень. Отже, той факт, що угоди з нерухомістю відбулися, свідчить про те, що продавцем був зареєстрований власник майна, а також про те, що будь-які обмеження/обтяження щодо майна на момент угоди були відсутні. Усі інші питання у вашому запиті не передбачають коментарів з мого боку, а є запитом про надання інформації, який має бути оформлений відповідно до Закону”, — написала Степаненко.

Проте Закон України “Про доступ до публічної інформації”, на який, очевидно, посилається експосадовиця, має чіткий перелік розпорядників такої інформації, Степаненко як фізична особа не входить до цього переліку. Саме тому ми звернулися до неї з проханням прокоментувати, а не надати інформацію на наш запит.

Віктор Степаненко коментувати також відмовився. “Наскільки мені відомо, вона (Ольга – ред.) вам уже відповіла, в якому форматі буде подальше спілкування. Оформлюйте відповідний лист, запит, надсилайте офіційно, будемо його розглядати. Спілкуватися з вами в телефонному режимі, щось розповідати, особисті якісь дані, які стосуються мене, моєї дружини, моєї сім’ї — такого бажання немає. І взагалі не знаю, хто це, невідомий номер. Ви кажете, що ви — Ігор, а може, ви якийсь шахрай”, — відповів він.

На запитання про його членство у групі, яка займається оцінюванням корупційних ризиків у діяльності Державної податкової служби України, Степаненко теж не відповів, пославшись на “міркування безпеки”. Порадив звертатися з офіційним запитом до його керівництва.

“Як власник формував ціну квартир, мені невідомо”

Щодо Наталії Мушки, з якою Ольга Степаненко спільно купила квартири на Діловій, то за даними аналітичної системи YouControl, жінка є директоркою та бенефіціаркою низки компаній у сфері сільського господарства, також має частки в будівельному та ресторанному бізнесах на Закарпатті. Останні шість років вона також зареєстрована ФОПом з основним видом діяльності “Оптова торгівля фруктами й овочами”.

У будинку на Діловій, 2б у Києві Мушка має не лише три квартири, що у співвласності зі Степаненко. 27 вересня 2021 року вона (теж у співвласності) придбала у ТОВ “Вестпальм” квартиру площею 182 квадратних метри. Це помешкання також було предметом судового спору між “Вестпальм” та “Інвестгарант”. Окрім цього помешкання, Мушка купила у 2021-2022 роках у співвласності ще три квартири.

У телефонній розмові з журналістами Суспільного Наталія Мушка повідомила, що знайома з Ольгою Степаненко. Щоправда не відповіла, ким їй та доводиться. Ціну в 350 доларів за квадратний метр Мушка пояснила “реконструкцією, питаннями й проблемами” об’єкта. На прохання уточнити, про що саме йдеться, порадила   “шукати питання”, а не дивитися в декларацію.

Пізніше журналісти Суспільного надіслали детальний перелік запитань щодо придбання квартир. У письмовій відповіді Наталія Мушка зазначила, що купила квартири на Діловій спільно з експодатківицею через привабливу ціну, яку запропонував власник.

“Як власник формував ціну квартир, мені не відомо та складно пояснити, оскільки власником на той час була юридична особа. Мені не відомо, за яку ціну вони набули право власності та за яких обставин ухвалювали рішення про продаж квартир. На момент підписання договору право власності на квартири належало продавцю, що засвідчував витяг із реєстру власників нерухомого майна, який формував нотаріус”, — повідомила Мушка.

На запитання про судові суперечки довкола квартир та чи знала вона про них на момент купівлі, ужгородська підприємиця не відповіла. Залишилися без відповіді й запитання про можливі домовленості з ТОВ “Інвестгарант”.

Журналісти намагалися зв’язатися за контактними номерами ТОВ “Вестпальм”, вказаними у публічному доступі, а також із директором компанії Олександром Деревянком, але всі номери були неактивними. Тому надіслали запитання в повідомленні. На момент публікації матеріалу відповіді не отримали.

Директор ТОВ “Інвестгарант” Роман Поліщук, послухавши запитання, відмовився будь-що коментувати й кинув слухавку. На подальші дзвінки він не реагував. Журналісти Суспільного надіслали йому запитання повідомленням та продублювали їх на номер телефону компанії, вказаний у держреєстрі юридичних осіб. На момент публікації відповіді не було.

Автор: Ігор Ющенко

Джерело: Суспільне