Хрущовки під знесення чи ремонт: наскільки вигідно купувати й що чекає на нових власників

Чи доцільно модернізувати хрущовки?

Хрущовки зазнають перебудов, що зменшують їхню стійкість, а ступінь зношеності частини будинків невідомий через відсутність обстежень. Попит на таке житло залишається сталим, адже все залежить від стану квартири та будівлі в цілому. Про це в коментарях 24 Каналу розповіли архітектор Олег Гречух та експертка з ринку нерухомості Олена Гайдамаха.

Хрущовки почали зводити у 1950-х роках для термінового розв’язання проблеми дефіциту житла. Зазвичай це 5-поверхові панельні й цегляні будинки без ліфта. Їх задумали як тимчасове житло, яке мали використовувати не більш як 50-75 років.

Нині терміни експлуатації більшості будівель вийшли, проте вони перебувають у приватній власності, що потенційно ускладнює реновацію.

Олег Гречух

Архітектор, дослідник інфраструктури

Тут і правові проблеми виникають, і конструктивні, бо в багатьох будинків немає проєктної документації й потрібні додаткові дослідження. Іноді реновація коштуватиме надто дорого, тож дешевше знести й збудувати новий, аніж вовтузитися зі старим будинком. Більшість має проблеми з комунікаціями, тому що всередині квартир вбудовані вентиляційні блоки, які неможливо ззовні поремонтувати, не втручаючись у приватну власність. Так само каналізація, водогін, опалення.

Архітектор говорить, що потрібна систематизація для кожного типу хрущовок, адже все залежить від року будівництва, використаних технологій та матеріалів.

До прикладу, у гіршому стані відносно інших перебувають зараз перші будинки з цегляних блоків, які складали на заводі й везли на будмайданчик. Хрущовки з керамзитобетонних панелей мають інші проблеми, як-от руйнування швів, які з’єднують конструкцію. Зведені ж без великої модульності цегляні хрущовки мають кращий стан.

Зауважимо! До початку повномасштабної війни в Україні налічувати орієнтовно 10 тисяч хрущовок. Влада не планує їхнього знесення, а натомість готує законодавство під комплексну реконструкцію.

Проблема, коли будинком ніхто не займався й він необстежений, тож невідомі ризики і його стан. Бувають більш або менш очевидні проблеми. Є різні ділянки, адже не всі будинки перебувають в ідеальних умовах, можуть стояти на схилі. Десь підмиває дощем чи дах протікає. Бувають добудови, перебудови, знесення внутрішніх стін. Наприклад, якщо на першому поверсі кафе чи магазин, вони можуть самостійно без дозволів втручатися в опорні стіни, порушувати вхідні групи, що також підточує будинок,
– говорить архітектор Олег Гречух.

Чи мають хрущовки попит на ринку нерухомості?

Рієлторка Олена Гайдамаха говорить, що обговорення знесення й реновації хрущовок Києва спостерігає впродовж понад 20 років своєї роботи. Проте питання здебільшого не зрушило з місця, хоч у ремонти будинків і почали вкладати гроші.

Олена Гайдамаха

Рієлторка, президентка Асоціації фахівців з нерухомості України

Виселити хрущовку – це дуже важко, бо люди звикли до них. І більшість зараз має доволі сучасні ремонти. Майже в усіх хрущовках зроблені ремонти в під'їздах, тобто замінені склопакети, вхідні двері. Вони мають доволі охайний вигляд зсередини. Якщо раніше це були роздовбані сходинки, непофарбовані, то зараз все більш-менш пристойно виглядає. Крім того, вони всі на газу, а це плюс на випадок блекаутів. Тому хрущовки мають попит.

За словами експертки, близько 10% загального ринку нерухомості Києва сьогодні представлені хрущовками. Значна кількість зосереджена в центральних районах міста, тож вартість такого житла є досить високою.

Усе залежить від стану квартири. Якщо він більш-менш нормальний, то вартість квадратного метра висока. Оскільки більшість хрущовок у Києві знаходиться в Печерському, Шевченківському, Солом'янському районах – це центр міста й він апріорі високий по своїй вартості. Тобто можна знайти хрущовку й за 600 доларів за квадратний метр, а можна й за 3 тисячі,
– каже Олена Гайдамаха.

Які плани має держава на хрущовки?

• Розв’язання проблем житлового фонду в сегменті хрущовок вважають нагальною потребою. Однак поки не йдеться про знесення таких обʼєктів для будівництва нового житла на їхньому місці. Економічно доцільнішим називають реновацію.
• У вересні 2022 року Верховна Рада ухвалила законопроєкт № 6458 про комплексну реконструкцію застарілого житлового фонду в першому читанні. Документ отримав багато правок і перебуває на доопрацюванні.
• Пріоритет віддаватимуть модернізації будинків у межах кварталів та оновленню інженерної й соціальної інфраструктури. Водночас знесення з подальшим новим будівництвом буде можливе тільки за результатами техобстеження, енергоаудиту й техніко-економічного обґрунтування, а також за згоди більшості мешканців.