Инвестиции в Буковель: девелопер объяснил, как выбрать недвижимость для вложения средств

Для инвестора-новичка большинство проектов отельной недвижимости в Буковеле очень похожи друг на друга. Все представлены красивыми картинками, обещают тишину, очаровательные виды Карпат и пестрят цифрами доходности.

Возникает закономерный вопрос: какой же именно объект стоит внимания?

Мы попросили Игоря Мироненко, CEO известной своими необычными архитектурными решениями девелоперской компании "Перспектива Групп", пояснить, как следует действовать потенциальному инвестору на этом рынке.

"Первое, что важно обозначить сразу, - это потенциальная доходность. В недвижимости она, как правило, складывается из двух частей: операционной доходности - регулярного денежного потока от эксплуатации, и капитализации - прироста стоимости объекта за период владения. В одних проектах заявляют до 8%, в других — до 15% и выше, но уже с учетом капитализации. Однако важно понимать: все обещанные цифры - лишь прогнозы разной степени достоверности, которые сделаны в период высокой волатильности рынка. Разумеется, с большой вероятностью можно утверждать, что при отсутствии грубых просчетов любой проект в этой нише будет прибыльным. Но реальный потенциал доходности остается оценочным и зависит как от фактического операционного результата (NOI), так и от динамики стоимости актива, на которую влияют рыночные условия и ставки капитализации. Иными словами, какие бы проценты ни назывались, чаще всего это ориентир, а не базис для принятия решения", - объяснил эксперт.

Большинство прогнозов по доходности рассчитаны исходя из текущей динамики загрузки отелей в Буковеле и на курортах карпатского региона в целом. При этом данные за 2020–2025 годы демонстрируют высокую волатильность при сохранении общего восходящего тренда. На практике такие расчеты не в полной мере учитывают возможные рыночные колебания и стресс-сценарии - равно как и потенциал дополнительного роста. Иными словами, фактическая доходность может оказаться как выше, так и ниже заявленных значений.

В последнее время в экспертной среде звучат опасения, что после перемирия туристический спрос в Карпатах может снизиться из-за возвращения украинцев к зарубежным поездкам. Действительно, открытие границ может стать причиной некоторого снижения потока внутренних туристов.

Но при этом уже есть немало фактов, которые указывают на обратную тенденцию  - курорты класса Буковеля будут стабильно востребованы европейским туристом:

• Во-первых, Карпаты являются воротами в Украину для гостей из Европы. То есть, значительная часть туристических маршрутов послевоенной Украины затронет все всесезонные курорты - Буковель, Трускавец и пр.

• Во-вторых, за годы войны украинцы осознали, что "украинский сервис" оказался весьма конкурентоспособным в Европе и стал своего рода брендом. А “сарафанное радио” продвигает эту идею уже за пределами диаспоры.

• В-третьих, тот же Буковель и другие курорты Карпат получили существенный толчок развития именно в результате туристического бума военного времени. Инфраструктура здесь поменялась и количественно, и качественно.

Таким образом, уже понятно, что часть внутриукраинского спроса будет заменена европейским. Но кто наш новый потенциальный турист? И как выбрать нишу для вложений, которая останется актуальной после перемирия.

Европейский турист привык к высоким ценам на горнолыжных курортах, и по этому параметру Буковель вполне сопоставим с альпийскими направлениями. Однако он также требователен к уровню сервиса - как к заявленной "звёздности" отеля, так и к визуальной составляющей: дизайну, состоянию номеров, общественных зон. Поэтому первый критерий успешности инвестиционного проекта в послевоенных реалиях - это правильный рыночный сегмент: отель должен соответствовать ожиданиям европейской аудитории по классу и уровню исполнения.

"Если мы сегодня выбираем ниши, которые будут максимально сохранять востребованность после мира в Украине - рецепт универсальный. Как показывает практика морских курортов нашей страны, при любой волатильности спроса стабильно востребованными остаются high-end и low-end сегменты. Иначе говоря, самые дорогие и самые дешёвые варианты с приемлемым для среднего туриста уровнем обслуживания. Профиль спроса европейского гостя лишь смещает акценты в сторону премиальности", - уточняет Игорь Мироненко.

И, конечно же, никто не отменял такие качественные показатели - как архитектуру, интерьер номеров, инфраструктуру, опыт и репутацию обслуживающей отель компании и, несомненно, компетенцию застройщика.

"Большинство инвесторов стремится вкладывать деньги только в активно строящиеся проекты. Так они минимизируют риски. С одной стороны это очень правильно. Но в высокий сезон в Буковеле для комфорта отдыхающих все стройки останавливаются администрацией курорта. И никто не отменяет риск того, что отель может встать на паузу на уровне третьего этажа или даже финишной отделки из-за недостатка средств или просчетов при проектировании. Поэтому есть более универсальный рецепт - портфолио и репутация застройщика", - добавляет девелопер.

Не меньшую роль играет компетентность и репутация управляющей компании.

"Если от застройщика зависят только здания, инфраструктура и внешний вид отеля, то реальная прибыльность проекта на 100% завязана на управляющую компанию. В случае сильных репутационных издержек даже крепкий бренд может пошатнуться. И если мелкое неудобство в номере гость еще простит, то 40 минут ожидания на рецепции - никогда", - отмечает эксперт.

Этой зимой отзывы в системе Google Maps красноречиво показали, кто и на каком уровне обеспечивает сервис в Карпатах.

"На сегодняшний день мы считаем наиболее перспективным и предсказуемым для прибыльности high-end сегмент Буковеля, рассчитанный на премиальный семейный отдых, а также зарубежных туристов”, -  резюмирует CEO компании Перспектива Групп и отеля Forrest Resort, Игорь Мироненко.

“Именно такое видение отельной недвижимости воплощается в проекте Forrest Resort, поэтому в нем нет случайностей. Тихий район курорта рядом с центром - возле Mountain Residence, прямой выход на лыжи, премиальная архитектура, обеспечивающая единение с природой, и одна из наиболее компетентных управляющих компаний на рынке - Maestro Hotel Management с опытом обслуживания зарубежных отелей 5*, которая с самого начала участвует в разработке проекта. В нашем понимании все это - формула успеха новых отельных проектов в Карпатах. Амбициозная архитектура нам привычна - наши проекты Башни и Амфитеатр шли в глубоком авангарде и стали узнаваемыми символами на карте Украины. Сейчас мы хотим создать свой символ на карте Буковеля".

Таким образом, рецепт успешных инвестиций в недвижимость Буковеля и Карпат в целом включает четыре ключевых фактора: 

• правильно выбранную рыночную нишу; 

• привлекательный и детально проработанный проект;

• сильную репутацию девелопера;

• компетентность отельной управляющей компании.

В итоге, потенциальному инвестору важно ориентироваться не на заявленную доходность и красивую "обложку", а глубже анализировать устойчивость проекта к потенциальным рыночным колебаниям, его соответствие ожиданиям потенциальных клиентов и качество управления после сдачи в эксплуатацию.

Как правильно выбирать хурму / © www.freepik.com/free-photo Слово «павербанк» не зафиксировано в словарях по украинскому языку / © Pixabay Правописание / © pixabay.com Фредди Меркьюри / © Associated Press