Верховная Рада приняла закон о секьюритизации: что это изменит для ипотеки и заемщиков

Верховная Рада Украины 16 сентября 2026 приняла в целом Закон №15172 «О секьюритизации и облигации с покрытием». За соответствующее решение проголосовали 278 депутатов. Закон должен создать правовые условия для привлечения банками и финансовыми учреждениями долгосрочного капитала, в частности, для развития ипотечного кредитования.

В то же время, новые правила не означают автоматического изменения условий уже заключенных ипотечных договоров. Как пояснил Vgorode адвокат Сергей Литвиненко, закон регулирует, прежде всего, механизмы привлечения финансирования банками, а не условия договоров между банком и конкретным заемщиком.

Что такое секьюритизация и зачем она нужна

Суть нововведения состоит в том, чтобы банки могли быстрее возвращать в обращение средства, которые они уже выделили в виде долгосрочных кредитов. Сейчас, например, банк может выдать человеку ипотеку на 20 лет. Значительная часть фактически остается связанной с этим кредитом на длительный период.

Секьюритизация позволяет сформировать пул финансовых активов, в том числе кредитов, и использовать его для привлечения нового финансирования. Банк может передать права требования по таким активам специально созданной структуре или привлечь средства через выпуск соответствующих ценных бумаг. Полученные ресурсы банк сможет направить на дальнейшее кредитование.

Примечание редактора: секьюритизация – это финансовый механизм, с помощью которого права на будущие денежные поступления по определенным активам объединяются и используются для привлечения финансирования через рынок капитала. Простыми словами банк получает возможность быстрее превратить уже выданные кредиты в ресурс для новых кредитов.

Именно создание такого механизма Верховная Рада называет одной из задач нового закона. По информации парламента, закон должен создать условия для долгосрочного и доступного кредитования экономики, а механизмы секьюритизации планируют использовать в частности для реализации государственной программы строительства доступного жилья.

Отдельное направление – облигации с покрытием. Это ценные бумаги, выплаты по которым обеспечиваются специальным пулом активов. Введение соответствующих правил должно расширить возможности банков привлекать долгосрочное финансирование на рынке капитала.

Может ли закон изменить условия уже взятой ипотеки

Для людей, уже имеющих ипотечный кредит, ключевым является то, что сам факт принятия закона №15172 не означает автоматического изменения ставки, срока кредитования или графика платежей.

Если в будущем конкретный ипотечный кредит войдет в пул активов, который будет секьюритизирован, может измениться владелец прав требования по кредиту. То есть право получать платежи по кредиту может перейти в другую юридическую структуру в пределах предусмотренного законом механизма. В то же время, условия самого кредитного договора не изменяются только из-за такой операции.

Для заемщика это означает, что сумма ежемесячного платежа, процентная ставка и срок, определенный его договором, не должны изменяться автоматически из-за самого факта секьюритизации. Обслуживание кредита может продолжать осуществлять банк или другая определенная сторона.

Поэтому владельцам уже оформленной ипотеки не нужно воспринимать принятие закона как уведомления об изменении их кредитных условий. Закон создает новенькую инфраструктуру для денежного рынка, а конкретные дела заемщика с кредитором продолжают определяться его контрактом и законодательством.

Могут ли подешеветь ипотечные кредиты

Одним из ожидаемых эффектов нового механизма есть возможность удешевления и увеличения сроков кредитования. Логика заключается в том, что доступ к более длинному и потенциально дешевому финансированию может уменьшить стоимость ресурсов для банков. В этом случае банки получат больше возможностей для выдачи новых долгосрочных кредитов.

В то же время это не означает, что после вступления в силу закона банки сразу снизят ставки по ипотеке. Реальный эффект будет зависеть от того, как заработает новый рынок, какие инструменты будут использовать банки, насколько доступным будет финансирование и какой интерес к украинским активам будут иметь инвесторы.

Официально Верховная Рада отмечает, что закон должен способствовать привлечению долгосрочного капитала, развитию ипотеки, снижению стоимости кредитов и привлечению инвестиций. Итак, речь идет именно о создании механизма, который может в перспективе повлиять на условия кредитования, а не об установлении новых ставок непосредственно законом.

Отдельно в материалах к законопроекту отмечалось возможность расширения ипотечного кредитования для обеспечения жильем внутренне перемещенных лиц. Это связано с необходимостью создать дополнительные источники долгосрочного финансирования жилищных кредитов.

В то же время программа «Еселя» является отдельным государственным инструментом жилищного кредитования. Сам закон о секьюритизации не отменяет и не устанавливает новые условия участия в «Еселе». Механизмы нового закона могут использоваться в более широкой системе финансирования жилья, но это не означает автоматического изменения условий конкретной программы.

Важно также учитывать, что при принятии закона необходимы дальнейшие шаги для практического запуска новых финансовых инструментов. Речь идет, в частности, о формировании соответствующей нормативной базы и правилах работы участников рынка. На практике, поэтому сначала должна появиться инфраструктура для проведения таких операций, после чего можно будет оценивать их влияние на реальные ставки и доступность ипотеки.

Для человека, планирующего брать ипотеку в ближайшее время, закон сам по себе не означает, что кредит автоматически станет дешевле уже сейчас. Для уже имеющих ипотеку принятие закона также не является основанием для автоматического пересмотра условий договора.

В настоящее время главное изменение состоит в создании правовой основы нового способа привлечения банками долгосрочного финансирования. Верховная Рада приняла закон №15172 во втором чтении и в целом 16 сентября 2026 278 голосами.