Ринок нерухомості часів війни. Катастрофи не буде, але є парадокс…

Киянка Ірина С. останні півтора року мешкає у Німеччині. Успішна топ-менеджерка евакуювалась з родиною, працює дистанційно і час від часу приїздить в Україну. Останній візит був наприкінці липня. Ірина планувала продати одну зі своїх квартир. Родина до повномасштабного вторгнення активно інвестувала в столичну нерухомість. І тепер, коли виникли потреба у грошах, власниця спробувала виставити на продаж один зі своїх об’єктів.  Двокімнатна квартира без ремонту з площею 80 кв. м в одному з найпрестижніших районів лівого берега столиці – доволі привабливий лот. І  якщо вірити оголошенням на сайтах нерухомості, нині продавці хочуть за такий об’єкт у новому житловому комплексі поруч з метро біля $120 тис.

Що ж з’ясувала Ірина, коли спробувала запустити продаж?

Ціни на сайтах з продажу нерухомості зовсім не відображають реальної ситуації на ринку. Навіть дисконт у майже 25% не допоміг жінці збути об’єкт у стислі строки, які вона планувала провести в Україні. «Я готова була продати цю квартиру за $95 тис., але навіть так покупця швидко знайти не вдалося», – говорить  Ірина. Наступну спробу вона планує здійснити восени, коли вчергове навідається до Києва.  

Практично таку ж історію розповідає «Главкому» Світлана П. Уся її родина – військові. Вони отримали двокімнатну квартиру від держави у престижному житловому комплексі на правому березі Києва ще у 2013 році. Усі ці 10 років власники намагалися продати цей об’єкт (82 кв м) за $120-140 тис. Епопея закінчилася лише влітку 2023 року. Квартиру Світлана збула. Але виручену суму вона називає «смішною». Квартира, яка простояла 10 років без ремонту, пішла за $90 тис. При цьому на сайтах нерухомості об’єкти зі схожими параметрами у такому ж районі виставляються за $120 тис.

Експерти підтверджують: останні півтора року на ринку нерухомості фіксуються неоднозначні тенденції. Здавалося б, через війну ціни на житло повинні були впасти. Так і сталося у перші місяці вторгнення, коли завмерла будь-яка активність. Проте далі відбувалися події, які змусили і забудовників, і інвесторів, і власників вторинного житла, наприклад, у столиці, повернути ціни у валюті на довоєнний рівень, а подекуди навіть виставити вищий цінник у доларах, ніж він був до 2022 року.

Причин цьому кілька, але ключова – обвал гривні, через який будівельні матеріали подорожчали майже вдвічі. Забудовники і продавці намагаються взяти своє. Але реальні ціни купівлі-продажу не відповідають цим побажанням. Історії Ірини та Світлани – цьому підтвердження. Ринком сьогодні править покупець, а він перед покупкою в умовах війни сто разів думає…

Фінансові експерти вважають, що оптимізму продавцям житла додають сигнали економічного відновлення в Україні. Цього року очікується зростання валового внутрішнього продукту (ВВП) до $174 млрд. Колосальні вливання в українську економіку зробив Міжнародний валютний фонд (МВФ). ЄС, США та Велика Британія також обіцяють продовжувати фінансування. Половина грошей, що надходить в Україну, – це гранти, тобто їх не потрібно повертати.

«Чим вищий показник ВВП на одну людину, тим вища ціна на нерухомість»,  – пояснює економіст Ерік Найман. Однак він уточнює: за його прогнозами, Україна досягне рівня нинішньої Польщі десь до кінця 2040 року. Отже, ціни на житло в Україні ще довго мають бути нижчі порівняно з польськими. За прогнозами Національного банку України (НБУ), економіка України повернеться на рівень 2021 року до кінця 2025 року. Тобто робимо висновок: нинішні цінники на житло у Києві у доларах точно необґрунтовані. І реальний ринок (ціни проведених угод) це чітко фіксує.

Та є ще один аргумент, який дозволяє продавцям завищувати ціни і очікувати, що рано чи пізно покупець згодиться заплатити. Українці мають великі заощадження, які поки не поспішають витрачати.

То що ж буде із цінами на житло у найближчі місяці?

Інвестиційний потенціал – сотні мільярдів доларів

«На придбання нерухомості українці мають великі заощадження. Гривневі депозити населення на початок 2023 року зросли на 20% – загальна сума накопичень еквівалентна $15 млрд. Крім того, до $11 млрд зросли валютні депозити населення. Разом інвестиційний потенціал ще не використаних грошей – $26 млрд», – рахує економіст Михайло Кухар, який ініціював проведення конференції «Що буде з цінами на нерухомість?».

Отож, звідки гроші, українці?

За даними експерта, ріст депозитів населення зумовлений появою нового кластера споживачів. «Це – військові, які заробляють по 110 тис грн в армії, перебуваючи на першій лінії. Вони отримують гроші на банківську картку – це близько 3 тис. євро. Їх близько мільйона осіб. Вони не встигають витрачати гроші, тому вони осідають на депозитах», – так бачить ситуацію Кухар.

За даними експерта, крім банківських депозитів, «готівка на руках складає понад $60 млрд». Проте в НБУ свої розрахунки: регулятор стверджує, що на руках громадян понад $100 млрд. Отже, інвестиційний потенціал для купівлі нерухомості після перемоги дійсно великий.

Оптимізму гравцям ринку житла додають й обіцяні $200 млрд від партнерів, які зголосилися фінансувати програму відновлення інфраструктури та житлового будівництва. «Це зумовить фантастичний дефіцит робочої сили та будівельної техніки. У будівельників будуть «золоті» зарплати, якщо будувати багато і відразу», – прогнозує Михайло Кухар.

Якою при цьому буде ціна на квартири, прогнозувати складно навіть економістам. Адже за такого сценарію, якщо в Україні у рази зросте будівництво житла, і сотні тисяч квартир будуть роздаватися безкоштовно, то хто ж прийде купувати житло за ціною $800-1000 за квадратний метр? Кухар впевнений: «будівельники зароблятимуть шалені гроші, а от девелопери, які власне будують і хочуть продавати житло на ринку, зазнають збитків» в умовах нової конкуренції, яка складеться на ринку.

Слово тим, хто будує

Проте забудовники запевняють: у дійсності з виконанням програм відновлення житла вартістю у $200 млрд все буде не так райдужно. Перша проблема – земля. «Жодне землевідведення під забудову в Україні не проходить без кіпи судів, які тривають роками. Я на 100% впевнений, що не буде можливості освоїти такі кошти, навіть якщо буде робоча сила і техніка. Спочатку потрібно дати право місцевим органам влади виділяти землю», – пояснює київський забудовник, засновник КАН-Девелопмент Ігор Ніконов.

Катастрофи не буде, але ціни…

Загалом у 2022 році український ринок нерухомості без перебільшення обвалився. «Показник падіння – майже п’ятикратний. У 2021 загальний обсяг інвестицій у первинну нерухомість України був майже $10 млрд, з них $2,5 млрд – у нерухомість Києва. Наш прогноз на 2023 рік – близько $2 млрд, –  повідомив засновник Академії Девелопменту Ігор Райков. – Важкі часи переживають Харків, Дніпро та Одеса, там є епізодичні інвестиції у новобудови. Але здебільшого там продають вже збудоване та введене в експлуатацію житло. Інвестиції в нерухомість Києва впали майже у 15 разів, в області ситуація трохи краще. Вінниця стабільна, Івано-Франківськ має тренд до зростання. Львів, на диво, не зростає».

За прогнозами Райкова, «із $2 млрд загальної суми прогнозованих інвестицій на поточний рік, 70% буде інвестовано у західні області, тобто у міста подалі від лінії фронту – західніше Житомира». Проте експерт вважає, що катастрофи на ринку нерухомості не буде: завжди є альтернативні локальні осередки підвищеного попиту. Дійсно, саме на захід ринулися багато з тих, хто втратив оселю через окупацію чи руйнування.

За прогнозами експертів, попит на ринку почне зростати виключно за рахунок фактору держави. «Наприклад, запрацює на повну потужність програма єОселя – і скільки там коштів, мені здається Мінекономіки до кінця не розуміє», –  говорить Ігор Райков.

Забудовники ж тішать себе надіями, що після війни люди активно повертатимуться у свої міста, і насамперед Київ, який має інфраструктуру для життя і відпочинку. Андрій Вавриш, засновник компанії SAGA Development (багато її об’єктів заморожені, що провокує публічне невдоволення інвесторів) намагається не втрачати оптимізму: «Ринок нерухомості почав потрохи відновлюватися з вересня 2022 року. Коли стало зрозуміло, що війська відійшли від Києва, місто оговталося від шоку і почало повертатися до життя. Тепер ринок набирає оберти, потрохи будуються об’єкти».

До широкомасштабного вторгнення в Україні  квартири продавали 1700 житлових комплексів, зараз відновили продажі 80% з них. У прифронтових областях ринок мертвий. 

«Є й гарна новина. Навіть після початку вторгнення зафіксовано 200 нових житлових комплексів, які запускали продажі», – повідомив співзасновник компанії  «ЛУН» Андрій Міма.

Позитивні сигнали гравці ринку також пробують шукати на ринку оренди. Зростання вартості найму квартир в Києві фахівці вважають індикатором зростання попиту на житло. «Оренда почала дорожчати з липня 2022 року, тоді як в березні – квітні був максимальний провал через початкову фазу широкомасштабної війни. Далі – попит був на рівні 2021 року, а ціни постійно зростали», – повідомив  Андрій Міма. За його даними, «оренда однокімнатної квартири в Києві на початку 2022 року приблизилася до $500 – то був пік вартості в Києві. Потім після широкомасштабного вторгнення ціна впала приблизно удвічі – до $250 (8-9 тис. грн). Це був найнижчий рівень. У 2023 році ціни потрохи йдуть вгору – зараз середня вартість оренди досягла $300. При цьому експерт зауважує, що зняти квартиру у Львові нині дорожче, ніж у столиці. І це попри те, що в останні місяці саме Львів страждав від ракетних обстрілів житлового сектора.

Наталка Прудка, для «Главкома»