REIT в Украине: новые горизонты для инвесторов

В Украине инвестиции в недвижимость часто ассоциируют с покупкой квартир или коммерческих объектов. Однако новая модель - REIT (Real Estate Investment Trust) - постепенно меняет эти представления, позволяя инвестировать в недвижимость без полного владения объектами. Мировой рынок REIT оценивается более чем в $4 трлн, и хотя в Украине этот сегмент молод, он стремительно развивается.Украинский REIT-сектор стартовал в 2022 году - буквально на фоне полномасштабного вторжения. Несмотря на сложный контекст, аналитики прогнозируют его рост на 25-30% ежегодно. Модель привлекает тем, что позволяет инвестировать даже с небольшим чеком. Участники фонда получают долю от аренды или капитализации объектов пропорционально инвестициям. Это открывает доступ к объектам, которые ранее были недосягаемы для розничных инвесторов - гостиниц, складов, земли и т.д. Гибкость - также преимущество: REIT позволяет выйти из инвестиции, что особенно важно в условиях нестабильности. Кроме того, коммерческая недвижимость часто окупается быстрее жилой: 7-10 лет против 10-12. Благодаря REIT тысячи людей получают доступ к ранее "закрытым" активам - конкуренция растет, а рынок становится более динамичным.Основные риски - война и экономическая нестабильность. Валютные колебания могут снизить доходность, однако договоры часто фиксируют аренду в валюте, что отчасти нивелирует риски. Ракетные обстрелы тоже представляют угрозу, ведь потеря даже нескольких объектов может существенно повлиять на доходность фонда. В то же время развитие рынка и увеличение количества объектов в фондах позволит распределять эти риски более эффективно.В Украине нет отдельного REIT-законодательства, но деятельность фондов регулируется общими правилами государства для институтов совместного инвестирования. В частности, 100% активов должны быть недвижимостью или денежными средствами, 90% дохода - выплачиваться инвесторам. Сходные правила действуют во многих странах мира.Пионером украинского REIT стал фонд Inzhur, созданный в 2022 году. Он инвестирует в коммерческие объекты - супермаркеты, рестораны, отели, электростанции и даже социально важную недвижимость. Первые инвесторы получили прибыль до 58% в валюте. Еще один пример - компания "Твоє Коло", объединяющая инвесторов вокруг земельного портфеля, сформированного после реформы продажи сельхозземель.За три года Inzhur привлекла более 19 тыс. инвесторов и сформировала активы на 3,3 млрд грн. Однако даже эти цифры - только начало. Для сравнения: американская компания Simon Property Group владеет активами более $100 млрд. Рынок REIT в Украине только зарождается, но уже доказал свою жизнеспособность и потенциал.