На вторинці чи в новобудові: які квартири вигідно купувати у 2026 році

Для багатьох українців придбання власного житла може стати найдорожчою покупкою в житті. Тож, обираючи квартиру, важливо планувати підбір майбутньої оселі з урахуванням можливостей і ризиків.

24 Канал поговорив з експертами у сфері нерухомості про те, яке житло мало найбільший попит у році, що минає, та зібрав рекомендації щодо купівлі квартири у 2026 році.

Які квартири купували найчастіше у 2025 році

Упродовж року на ринку переважав попит на вторинне житло, а покупці обирали квартири, аналізуючи стан будинку й логістику, наявність укриття й можливості заживлення від альтернативних джерел електроенергії. Про це в коментарях 24 Каналу розповіли експертки з нерухомості Ірина Луханіна та Олена Гайдамаха.

За спостереженнями рієлторки Олени Гайдамахи, найбільший попит у 2025 році мали одно- та двокімнатні квартири. Покупці звертали увагу на наявність у будинках автономного джерела живлення та перспектив його встановлення.

За словами рієлторки Ірини Луханіної, у фокусі уваги покупців цьогоріч була здатність житла витримувати реальність: війну, енергетичні збої та фінансову невизначеність.

Ринок нерухомості зберіг географічну сегментованість з огляду на безпекові чинники, проте відбувся деякий зсув. Його помітили аналітики ЛУН, зафіксувавши зростання цін на житло в наближених до фронту містах, як-от Суми та Харків, а також в Одесі.

Падіння ринку нерухомості, яке там відбувалося раніше, змінилося на приріст.

Рієлторка Олена Гайдамаха також зауважує, що безпекові перестороги покупців за рік дещо змінилися, тож житло купували й у менш популярних до цього містах.

Є попит і в Харкові, і в Сумах, і в Києві, у передмісті. За захід я просто мовчу, там шалений попит, і в центрі України також. Де більш-менш тихо, там великий попит. Я була свідком, як чоловік прийшов давати завдаток за квартиру в Харкові, на Північній Салтівці. Не втрималася й запитала, а він говорить: я з іншого боку беру, там не долітає,
– розповідає фахівчиня.

За підсумком року більшість запитів на житло стосувалися вторинної нерухомості. Рієлторка Ірина Луханіна пояснює це незацікавленістю покупців чекати на завершення будівництва й додатково вкладатися в ремонт.

Ринок перестав бути емоційним. Він став прагматичним. Люди більше не готові вкладати гроші у "потім". У фокусі – тут і зараз: тепло, вода, світло, можливість нормально жити навіть у складних умовах. Це не тимчасовий тренд, а нова норма. У структурі запитів домінувала вторинна нерухомість у житловому стані. Ремонт став дорогим, тривалим і непередбачуваним, а покупець більше не готовий жити "в процесі",
– каже експертка.

Співвласник Standard One Олександр Овчаренко в коментарі 24 Каналу поділився спостереженням про те, що охочі придбати нерухомість цьогоріч стали прискіпливішими у своєму виборі.

Цікаво! Статистика державної програми іпотеки "єОселя" свідчить, що 58,1% з понад 22 тисяч виданих кредитів використали для купівлі вторинної нерухомості.

Чи достатньо в Україні пропозицій нового житла

До повномасштабної війни близько 75% будівництва житла в Україні зосереджувалось у шести регіонах, проте майже половину всіх нових проєктів забезпечували Київ і Київська область. Нині їхня частка скоротилася до близько 25%, розповів у коментарі 24 Каналу голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов.

Експерт говорить, що у 2025 році відбулося пожвавлення будівництва у Київській, Львівській, Івано-Франківській та Закарпатській областях, але в інших регіонах ситуація складна.

Євген Фаворов зауважив, що показники введення житла в експлуатацію у 2025 році також не відображають реальний стан галузі. Хоч вони й залишаються відносно високими, але значною мірою є завершенням розпочатих до повномасштабної війни проєктів.

У 2025 році за 3 квартали в експлуатацію введені близько 54 тисяч квартир, що більше, ніж кількість нових стартів – 47,7 тисячі. Сумарно ж обсяги нового будівництва скоротилися десь у три-чотири рази порівняно з довоєнним 2021 роком. Відповідно, відбудеться неминучий спад введення житла у 2026 – 2027 і наступних роках. У найближчому майбутньому буде значний дисбаланс пропозиції й попиту,
– резюмує голова Української асоціації девелоперів.

Експерт наголошує, що в межах одного року порівнювати показники нових проєктів і введення в експлуатацію некоректно з огляду на цикл будівництва, який триває близько трьох років і довше.

Скорочення кількості нових проєктів у Києві штовхає ціни вгору, каже співвласник девелоперської компанії Олександр Овчаренко. За його спостереженнями, 2025 рік став періодом входу ринку нерухомості у фазу природного відбору.

Через високу собівартість, дефіцит кадрів і зростання вимог до безпеки багато девелоперів відкладають старти нових проєктів. Попит при цьому кардинально не впав, ба більше – він поступово зростає. Попри війну й складну економічну ситуацію. Люди повертаються у великі міста, зокрема в Київ, змінюють житлові умови, шукають більш безпечні та комфортні формати,
– говорить підприємець.

Зауважте! Ринок вторинної нерухомості має ознаки зменшення пропозиції. Ознаки цього у 2025 році помітили аналітики OLX Нерухомість. Попри те, що попит на купівлю квартир зріс на 4%, кількість активних оголошень про продаж скоротилася на 15%. Це стало причиною зростання медіанної вартості квартир по Україні на 19%.

Де квартири здорожчали найбільше

Майже у всіх містах України зросла середня вартість квадратного метра житла в новобудовах, йдеться у підсумках 2025 року від ЛУН. Найбільший помітний підйом стався в Одесі та Хмельницькому, а також у Тернополі та Луцьку й ще кількох містах. Приріст середніх цін квадратного метра був наступний:

• Одеса – 47,1 тисячі гривень (+19%);
• Хмельницький – 32 тисячі гривень (+14%);
• Тернопіль – 32,9 тисячі гривень (+12%);
• Луцьк – 41 тисяча гривень (+12%);
• Житомир – 34 тисячі гривень (+12%);
• Івано-Франківськ – 38,1 тисячі гривень (+10%);
• Чернігів – 31,1 тисячі гривень (+10%).

Найбільша середня вартість квадратного метра зберігається у Львові – 58,6 тисячі гривень. За рік вона зросла на 6%. На другому місці – Київ з вартістю 55,3 тисячі гривень (+4%).

Голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов говорить, що, попри приріст, вартість квадратного метра не встигає за зростанням собівартості будівництва.

Фактично сьогодні ціна житла лише повернулася до довоєнного рівня. І з економічного погляду це нетипова ситуація: за цей час умовний харчовий набір виріс ушестеро, а вартість палива – майже вдвічі, тоді як ціна квартир залишилася на тому самому рівні, що й до початку повномасштабної війни,
– каже експерт.

Вторинний ринок також мав зростання за підсумком 2025 року. Найбільше здорожчання сталося в областях центру й заходу України. Проте позитивну динаміку мали й міста, де через безпекові чинники ринок раніше занепадав, – Харків, Суми, Чернігів.

Середні ціни квартир на вторинці там змінилися наступним чином:

Харків

• однокімнатна квартира – 22 тисячі доларів (+10%);
• двокімнатна квартира – 36 тисяч доларів (+13%);
• трикімнатна квартира – 50 тисяч доларів (+19%);

Суми

• однокімнатна квартира – 22 тисячі доларів (+10%);
• двокімнатна квартира – 32 тисячі доларів (+7%);
• трикімнатна квартира – 41 тисяча доларів (+15%).

Чернігів

• однокімнатна квартира – 34 тисячі доларів (+11%);
• двокімнатна квартира – 50 тисяч доларів (+18%);
• трикімнатна квартира – 58 тисяч доларів (+2%).

Рієлторка Ірина Луханіна говорить, що домінування вторинки на ринку спричинене орієнтацією покупців на житловий стан нерухомості. Первинку ж обирали за чіткими критеріями.

У 2025 році ринок чітко показав: ілюзії не продаються. Продається готовність. Купували те, куди можна заїхати й жити одразу. Саме вторинка стала опорою стабільності ринку. Первинний ринок залишався в полі уваги, але тільки за жорстких умов: високий ступінь готовності, зрозумілі документи, репутація забудовника. Продажі "на етапі обіцянок" практично зникли,
– зазначила експертка.

Яку квартиру вигідно купувати у 2026 році

На думку рієлторки Олени Гайдамахи, у 2026 році варто віддавати перевагу нерухомості з високим ступенем автономності. В умовах перебоїв з електропостачанням це дозволить підтримувати комфорт життя.

Найкращі квартири – з індивідуальним опаленням. Живлення можна під'єднати, щоб газовий котел працював, бо йому електрика потрібна, і все – у вас є тепло. Якщо помпи стоять гарні, маєте гарячу воду. Принаймні без світла можна обійтися, а котел запустити. У Києві таких будинків обмаль. Пальців двох рук буде достатньо для того, щоб перерахувати їх. Тим часом Вінниця й Суми зробили крок уперед,
– каже фахівчиня.

Рієлторка Ірина Луханіна висловила думку, що у 2026 році на ринку нерухомості на першому місці радше буде якість житла, ніж престиж його розташування.

Найбільш раціональні покупки: готова вторинна квартира з прогнозованими витратами, первинка з високою готовністю або вже введена в експлуатацію, будинки з автономними системами життєзабезпечення. Найкраща стратегія – купувати обʼєкти з косметичними недоліками, але з правильною локацією, інженерією та документами. Косметика виправляється, системні помилки – ні,
– підсумовує експертка.

З погляду Олександра Овчаренка, у прийдешньому році підвищеної уваги покупців варто очікувати до якості нерухомості та надійності девелопера.

У 2026 році виграватимуть не ті, хто продає дешевше, а ті, хто здатен прозоро пояснити цінність продукту й підтвердити її цифрами. Нові вимоги до енергоефективності та безпеки залишаться з ринком надовго і продовжать впливати на собівартість та фінальну ціну. Ці рішення не є тимчасовими, вони формують нову базу якості,
– наголошує підприємець.

Які державні програми допомагають придбати житло

Вплив на ринок нерухомості у 2025 році справили й державні програми "єОселя" та "єВідновлення". У грудні до них додалася можливість отримати ваучер на купівлю житла для ветеранів зі статусом ВПО з тимчасово окупованих територій України.

Квартиру в іпотеку на 20 років можна взяти через програму "єОселя". Кредит передбачений:

• під 3% річних у перші 10 років і 6% – з 11 року для військових, поліцейських, прикордонників, рятувальників, медиків, педагогів, викладачів;
• під 7 – 10% річних – масова іпотека для ветеранів та членів їхніх сімей, УБД, осіб з інвалідністю внаслідок війни, сімей загиблих ветеранів, ВПО та інших громадян, які не володіють житлом, або його площа менша за визначену програмою.

Найвигідніші умови діють для військових, силовиків, а також медиків та вчителів. Однак щодо останніх йдеться виключно про працівників закладів державної та комунальної форми власності.

Важливо! Донедавна тільки військові на контрактній формі служби могли претендувати на пільгову іпотеку від держави. Проте 11 грудня уряд оголосив, що мобілізовані також мають право на кредит під 3 – 6% річних.

Рієлторка Олена Гайдамаха говорить, що найбільше клієнтських звернень упродовж року їй надходило за різними державними програмами. Проте часом для покупців залишалася непоміченою вимога до роботи в державних закладах освіти чи охорони здоров’я.

Отримати компенсацію за зруйноване через війну житло можна за програмою "єВідновлення", якщо воно знаходиться на неокупованій території або в зоні активних бойових дій. Для цього потрібно отримати оцінку комісії, яка визнає оселю непридатною для життя.

Особливості розрахунків державної компенсації за зруйноване житло є однією з причин того, що люди часто обирають нерухомість у своєму ж регіоні, навіть якщо він не належить до умовно безпечних.

Коли людина втратила своє житло, держава компенсує пропорційно й приблизно до цінової політики, яка сьогодні існує в тому регіоні. Наприклад, якщо людина втратила в Харкові чи області свою квартиру розміром 40 квадратних метрів і отримала за неї 32 тисячі доларів, то що вона зможе купити на заході України за ці гроші? Аж нічого. Тому вона змушена купувати саме в тому регіоні, де втратила житло, у більш безпечній частині,
– каже Олена Гайдамаха.

Крім того, люди часто відмовляються залишати край з огляду на емоційну прив'язаність, тож обирають вкладати гроші в нерухомість саме у своїй місцевості, додає фахівчиня.

Голова Української асоціації девелоперів Євген Фаворов зауважує, що для реалізації державних програм, що стимулюють попит на нерухомість, ринку може бракувати пропозиції.

В "єОселі" на вторинному ринку вже відчувається вичерпання пропозиції. Запити на десятки тисяч квартир ризикують не мати покриття,
– припускає експерт.

Зверніть увагу! З 9 лютого 2026 року у програмі "єОселя" діятимуть нові обмеження щодо площі житла.

За новими вимогами, придбана через державну іпотеку нерухомість може мати наступну граничну площу:

• для квартири – не більш як 52,5 квадратного метра на родину з однієї або двох осіб та додатково 21 квадратний метр на кожного наступного члена сім’ї, але не більше 115,5 квадратного метра загалом;
• для будинку – не більше ніж 62,5 квадратного метра для сім’ї з однієї або двох осіб та додатково 21 квадратний метр на кожного наступного члена сім’ї, але не більше 125,5 квадратного метра.

Допустимі перевищення сягатимуть не більш 10% у разі, якщо вік житла буде до 3 років. Проте для старішої нерухомості винятків не передбачили.